Черные дыры в Российском Законодательстве 2001'1
	Home Поиск Издания Контакты k-press.ru

Продолжается подписка на наши издания! Вы не забыли подписаться?

Правовое регулирование купли-продажи права аренды земельных участков по конкурсу в городе Москве

Солдатенков В.В., к.ю.н., начальник правового управления
Московский городской комитет землепользования

1. ОСНОВЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ПРАВА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

1.1. Общая характеристика законодательства о праве собственности и других правах на землю

Современное законодательство, регулирующее землепользование в Москве, можно разделить на два периода: с 1990 г. по 2000 г. и с 2000 г. по настоящее время.

Анализ дореформенного и пореформенного земельного законодательства с 1990 по 2000 г. позволяет сделать вывод о том, что правовое регулирование земельных отношений в Москве на данном этапе осуществлялось преимущественно на основании общих нормативно-правовых актов Российской Федерации и Москвы о земельной реформе первого поколения, закрепивших комплекс экономических, организационных, социальных и правовых условий для формирования нового земельного строя, основанного на частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности на землю, демократических принципах земельного рынка.

Вместе с тем, особенности законодательного регулирования землепользования в Москве отражались в специальных нормативных правовых актах Российской Федерации и Москвы, установивших особый порядок управления и распоряжения объектами федеральной государственной собственности и осуществления полномочий органов исполнительной власти в Москве.

Важная роль в установлении особого порядка землепользования в Москве, наряду со специальными нормативными правовыми актами Российской Федерации и Москвы, принадлежит Договору от 16 июня 1998 г. «О разграничении предметов ведения и полномочий между органами государственной власти Российской Федерации и органами государственной власти города федерального значения Москвы», содержащему ряд важных положений, относящихся к разграничению государственной собственности на землю на федеральную собственность и собственность Москвы, а также к условиям и порядку пользования федеральными и городскими землями органами государственной власти Российской Федерации, представительствами субъектов Российской Федерации и дипломатическими представительствами иностранных государств.

Положительно оценивая законодательство первого периода об особом порядке землепользования в Москве, стимулирующее перераспределение земель к эффективно работающим правообладателям прав аренды земельных участков и построение прозрачной системы финансовых потоков на рынке недвижимости, нельзя не обратить внимания на негативные тенденции развития этого законодательства, связанные с утверждением приоритета Договора о разграничении предметов ведения и полномочий между органами государственной власти Российской Федерации и органами государственной власти города федерального значения Москвы по отношению к федеральным нормативным правовым актам, регулирующим землепользование в Москве, и односторонним признанием земель, расположенных на территории Москвы, государственной собственностью Москвы.

Эта тенденция вызвана специфическими общественно-политическим и экономическими условиями, главными из которых является, как обоснованно полагает проф. Г. Е. Быстров, «отсутствие в сознании политической элиты понимания прямой взаимосвязи демократизации земельной собственности, с одной стороны, сильного демократического государства и политической стабильности гражданского общества, с другой стороны». Проявления этой тенденции выражаются в игнорировании требований нормативных актов и подчас обусловлены ведомственными интересами. Такое положение, главным образом, вызвано игнорированием конституционных принципов построения федерального государства и распределением полномочий по распоряжению государственной собственностью в 90-х годах на договорной основе и противоречием общих и специальных нормативных актов различных периодов.

В результате это приводит к спорам о праве распоряжения и использования государственной земельной собственностью в Москве, например, относительно земельных участков, которые одновременно входят в структуру городских земель и используются организациями, предприятиями Министерства путей сообщения России.

Не вдаваясь в подробное рассмотрение данного вопроса, к которому мы еще вернемся при исследовании проблем соотношения федерального законодательства и законодательства Москвы о землепользовании в разделе 1.3, отметим, что этот коренной недостаток земельного законодательства первого периода был устранен Федеральным законом от 24 июня 1999 г. № 119-ФЗ «О принципах и порядке разграничения предметов ведения и полномочий между органами государственной власти Российской Федерации и органами государственной власти субъектов Российской Федерации", установившим основные принципы и порядок разграничения предметов ведения и полномочий при заключении договоров и соглашений между федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации о передаче друг другу части полномочий.

Именно с этого момента и начинается развитие законодательства о землепользовании Москвы второго этапа, которое, следуя стратегическим целям Основных направлений социально-экономической политики Правительства Российской Федерации на долгосрочную перспективу, призвано обеспечить формирование полного реестра федеральной недвижимости, содержащего количественные, стоимостные, технические и правовые характеристики объектов недвижимости, включающего объекты незавершенного строительства; четко разграничить и скоординировать полномочия всех органов государственной власти, участвующих в процессе управления недвижимостью; установить, в каких случаях, и на каком праве должны предоставляться земельные участки; обеспечить безусловное применение механизма рыночной оценки недвижимости, выровнять ставки арендной платы, взимаемой за использование государственной недвижимости, со ставками, сложившимися на рынке; создать необходимую правовую базу, позволяющую использовать различные способы распоряжения федеральным имуществом (залог, доверительное управление, внесение права пользования в уставный капитал); создать условия для привлечения инвестиций в реальный сектор экономики путем максимального вовлечения недвижимости в гражданский оборот, в том числе путем предоставления инвесторам объектов незавершенного строительства на максимально льготных условиях.

Центральной проблемой правового регулирования купли-продажи права аренды земельных участков является определение понятия землепользования, которое не получило до настоящего времени однозначной трактовки в законодательстве и юридической литературе. Этим термином ранее по советскому законодательству было принято обозначать лишь предоставленное государством право землепользования как важнейший институт общей части советского земельного права, который представлял собой совокупность норм, определяющих условия и порядок пользования землей государственными, кооперативными и иными организациями, предприятиями и учреждениями, отдельными гражданами как субъектами права пользования. Законодательство признавало землепользователями лишь те организации и тех граждан, «которые реализовали свою правоспособность, стали фактическими участниками отношений землепользования, т. е. приобрели соответствующие права и взяли на себя соответствующие обязанности».

Из содержания норм ст. 10 Общих начал землепользования и землеустройства 1928 г., ст. 8 Конституции СССР 1936 г., ст. 2 Примерного устава сельскохозяйственной артели 1935 г., ст. 7 Основ земельного законодательства Союза ССР и союзных республик 1968 г. вытекает, что государство как собственник земли либо передает право пользования землей другим лицам, наделяя граждан, колхозы, общественные организации особым правом пользования землей на основании административного акта или договора аренды, либо «при передаче земли в пользование совхозам и другим государственным организациям передает им свое право пользования ею, поскольку в лице этих организаций само государство использует землю в хозяйственном отношении, хотя право пользования государственных организаций землей и приобретает свое самостоятельное, обособленное значение».

Изучение правового регулирования институтов пользования государственной земельной собственностью в социалистических странах Восточной Европы с учетом исторических политико-правовых и социально-экономических традиций по форме права собственности и хозяйственному предназначению площадей в ГДР позволило проф. Л. П. Фоминой выделить три института пользования народной, т. е. государственной земельной собственностью. «Это, во-первых, право пользования землей, составляющей народную собственность, со стороны так называемых носителей этого права, т. е. государственных и кооперативных предприятий, учреждений и организаций, а также общественных организаций, их учреждений и предприятий. В данном случае детальный порядок использования земли определяется преимущественно теми задачами деятельности соответствующих предприятий, учреждений, организаций, которые закреплены законодательством и их уставами. Во-вторых, предоставление государственной земли в пользование социалистическим кооперативным и общественным организациям и гражданам для застройки. В-третьих, предоставление небольших земельных участков гражданам по договору для строительства гаражей, для отдыха, разведения сада, а также для сельскохозяйственных целей».

Для понимания института землепользования в юридических системах развитых капиталистических, прежде всего англо-американских, стран решающее значение, по свидетельству проф. Л. И. Дембо, придается термину «estate», которым обозначаются права на землю, сопряженные с владением. Все права на землевладение – и права собственника, и права арендатора — определяются не как estate, а как держание (tenancy at sufferance).

Землевладельческие права делятся на свободные и несвободные, что является пережитком английских феодальных конструкций. Однако, сохранившись в американском (и английском) праве, это деление имеет теперь совершенно иное содержание: свободное владение является земельной собственностью; несвободное владение — арендой.

По американскому праву земельная собственность (свободное землевладение — freehold estate) существует в трех видах: безусловная собственность – землевладение в форме абсолютного феода (estate in fee simple absolute); пожизненная собственность – пожизненное землевладение (estate for life); заповедная собственность (estate in fee tail).

Классификация владельческих прав, основанная на понятии «estate» как общем и универсальном понятии права на землю, связанном с владением, развивается и в современных исследованиях права аренды сельскохозяйственных земель в Англии и США, в которых отмечается, что «физическое или юридическое лицо с точки зрения правовой доктрины Англии может быть только носителем определенной совокупности прав и обязанностей в отношении конкретного земельного участка, право собственности на который принадлежит короне. Английские юристы называют такую совокупность прав и обязанностей лица по отношению к земле «estate in land» — совокупность прав и обязанностей в отношении земли». Таким образом, в качестве арендодателей в Англии выступают не собственники земельных участков, а лица, которым короной была передана определенная совокупность прав и обязанностей в отношении конкретного земельного участка».

Безусловная близость правоотношений собственности и отношений земельной собственности, в частности, к земельному и аграрному праву, не изымает эти отношения из сферы действия гражданского права, в котором с самого начала признавались отношения землевладельца и арендатора. Право собственника земли передавать по арендному соглашению на ограниченное время определенный комплекс прав и обязанностей арендатору, временно использующему землю, признавалось еще общим правом и до настоящего времени признается одним из важнейших институтов современного гражданского и аграрного права США.

В основе конструкций институтов землепользования в американском праве лежит своеобразная классификация владельческих прав в зависимости от срока действия договора аренды. «Данная классификация, — как справедливо полагает проф. университета штата Арканзас Джон Луни, — возможна независимо от того, идет ли речь об аренде на условиях оплаты наличными, на условиях доли в урожае, на условиях доли в поголовье домашнего скота или некотором их сочетании. Наиболее распространенный вид сельскохозяйственной аренды по временной классификации — это аренда, возобновляемая каждый год, и многолетняя или на срок». Во всех случаях земельный участок как объект права частной собственности сохраняется за арендодателем, на которого возлагается «обязательство о гарантии спокойного пользования арендатором своим правом; обязательство не предпринимать действий по истребованию арендованного имущества; обязательство по уплате арендатору компенсации за сделанные улучшения». Поскольку земельный участок выступает в данном случае и как объект хозяйствования, арендатор приобретает исключительное право пользования землей и получения доходов. На него возлагается обязанность уплачивать ренту, налоги и нести ответственность за ремонт арендованного имущества, предоставлять арендодателю возможность посещать арендованное имущество.

Американские юристы, описывая классификацию правовых институтов землепользования, выделяют также владельческие права на настоящие и будущие вещные права. Например, владелец земли может передать ее путем составления документа за печатью или завещания для создания пожизненного владения имуществом (продолжительность жизни пожизненного владельца определяет срок действия посессорного вещного права) одного лица с последующим имущественным правом другого. Как и арендатор, заключивший договор на определенный срок, пожизненный арендатор имеет абсолютное посессорное право, но должен сохранить номинальную стоимость земли в пользу владельца будущего права. Держатель последующего имущественного права имеет будущее право владеть землей в качестве собственника после смерти пожизненного арендатора. Для дальнейшего усложнения вещей создатели последующих имущественных прав могут сделать их либо безусловными, либо условными (владение обусловлено исходом какого-либо неопределенного события, такого как смерть пожизненного собственника).

Множественность институтов пользования государственными, муниципальными и частными землями существует также и в современной России. С включением в законодательство положений об осуществлении земельной реформы, ориентированной на создание условий для равноправного развития различных форм хозяйствования на земле, формирования многоукладной экономики, рационального использования и охраны земель, отпала необходимость в существовании единого института права пользования государственной землей социалистических организаций и граждан. Конституционно-обязательное обеспечение рационального и эффективного использования и охраны земли и других природных ресурсов потребовало также отказа от принципа бесплатности отношений между государством как исключительным собственником земли и отдельными предприятиями, учреждениями, организациями и гражданами по поводу пользования землей, которое ранее было лишено коммерческой основы.

В пореформенном гражданском и земельном законодательстве 90-х годов широко используются нормы не только публично-правового, но и частно-правового содержания в сферах регулирования, касающихся возникновения прав на землю на основе договора, судебного решения, акта государственного органа и органа местного самоуправления и прямого указания закона. В противоположность дореформенному законодательству, которое рассматривало предоставление земли государством в качестве основного (но не единственного) основания возникновения права землепользования, современное пореформенное земельное законодательство, которое определяется как фундаментальная часть не только публичного, но и частного права, включает в число оснований возникновения землепользования не только административные акты предоставления земли государством и органами местного самоуправления, но и договоры и иные сделки, предусмотренные специальным земельным законом, регулирующим оборот земельных участков.

И, не вдаваясь подробно в обсуждение вопроса о том, каковы должны быть границы свободы договора, объектом которых является земля, поскольку эта проблема является предметом самостоятельного исследования, отметим в порядке общего исходного положения то, что кодификация законодательства о государственном регулировании земельного оборота должна базироваться, как обоснованно полагает проф. Г. Е. Быстров, на теории социальной функции земельной собственности, налагающей на обладателя этого права определенные обязанности. Применение этой теории должно быть оговорено рядом ограничительных условий. «Ограничения прав земельных собственников в интересах всего общества «не должны быть чрезмерными, они допустимы, — как справедливо полагает проф. Ф. Коблер, — только при принципиальном соблюдении права собственности и не должны делать право собственности иллюзорным» .

В отечественной литературой соблюдение принципа единства свободы частной собственности и социальной «связанности» собственника воспринимается в качестве важного условия осуществления земельной реформы. Это означает, что прежде всего нужно обеспечить право частной собственности на землю в плане индивидуальной свободы как сферы частноправового регулирования, ограничивающего вмешательство государства в деятельность граждан и юридических лиц — собственников земли. Законодательство должно определить также параметры этой свободы, параметры содержания права частной собственности на землю соответственно социальным, экономическим и экологическим требованиям.

Другой важный аспект реформы — законодательное регулирование деятельности компетентных государственных органов по организации использования земельных ресурсов, то есть по государственному управлению землепользованием в масштабе Российской Федерации, субъектов Федерации или отдельных регионов в интересах всего общества (представляющих собой в конечном счете «окончательную цель» множества частных интересов).

Безусловно, основным критерием для классификации правовых институтов землепользования является конституционное требование законодательного признания, соблюдения и защиты всех относящихся к земле и другим природным ресурсам прав, свобод и обязанностей человека и гражданина и объединений граждан (ст. ст. 2 и 36 Конституции Российской Федерации). Они вытекают из ряда статей Конституции Российской Федерации, провозгласивших право граждан и их объединений иметь в частной собственности землю, свободно осуществлять правомочия владения, пользования и распоряжения землей и другими природными ресурсами при гарантированном праве наследования, праве каждого на благоприятную окружающую среду, праве на возмещение ущерба, причиненного нарушением этих прав кем бы то ни было (ст. ст. 35, 36 , 42, 52, 53 Конституции Российской Федерации). Конституционный статус гражданина в области земельных отношений пополнился такой существенной обязанностью, как обязанность каждого владельца земли и других природных ресурсов платить за них законно установленные налоги и сборы, сохранять природу и окружающую среду, беречь природные богатства, включая землю и другие природные ресурсы (ст. ст. 57 и 58 Конституции Российской Федерации).

Кроме форм земельной собственности, в качестве дополнительных вспомогательных критериев классификации институтов землепользования используются правовые характеристики объекта (использование земельного участка в качестве пространственного базиса либо основного средства производства); состав категории земли, из которой выделяется земельный участок; его целевое назначение; земельная правосубъектность субъекта права землепользования; направленность его предпринимательской деятельности; содержание, условия возникновения и прекращения землепользования. По этим и иным критериям современная правовая наука проводит дифференциацию институтов землепользования на право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования, временного (срочного) пользования и аренды.

Такая классификация институтов пользования государственной, муниципальной и частной земельной собственностью была введена впервые Законом РСФСР от 27 декабря 1990 г. «О земельной реформе», заложившим основу для осуществления рыночных реформ в экономике и последовавших за ними конституционных изменений, потребовавших всестороннего нормативного урегулирования отношений по использованию и охране земли и других природных ресурсов на уровне федерального законодательства.

Именно это требование с достаточной полнотой и конкретизировано в части 3 ст. 36 Конституции Российской Федерации, согласно которой федеральным законом должны быть установлены условия и порядок пользования землей.

Здесь, конечно, обращает на себя внимание термин «пользование» землей, которым обозначается: а) осуществление любой хозяйственной деятельности, связанной с использованием земли; б) осуществление права пользования как правомочия собственника. К термину «пользование» в первом, более широком значении могут применяться такие понятия, как «условия пользования» и «порядок пользования». В этом случае под условиями пользования понимаются правовые основания (титулы) использования земли: собственность, аренда, постоянное (бессрочное) пользование, а также способы приобретения земельных участков на указанных титулах. Под порядком пользования понимается совокупность прав и обязанностей всех субъектов, использующих землю, независимо от правовых титулов».

Такое понимание условий и порядка пользования землей учитывается и в современной земельно-правовой литературе, и в настоящем исследовании о видах прав на землю при характеристике объекта, содержания и условий возникновения и прекращения права собственности, права пожизненного наследуемого владения, права постоянного (бессрочного) пользования, права срочного (временного) пользования, аренды, сервитутов.

В юридической литературе длительное время в связи с изданием Указа Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 г. «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации», исключившего из Земельного кодекса РСФСР право пожизненного наследуемого владения, дискутировался вопрос о том, вправе ли лица, не являющиеся собственниками, приобрести право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной и муниципальной собственности? Большинство специалистов отстаивали возможность сохранения такого вещного права, как пожизненное наследуемое владение, ссылаясь при этом на ст. 216 ГК РФ, которая к вещным правам лиц, не являющихся собственниками земельного участка, относила и право пожизненного наследуемого владения. Аналогичным образом были сформулированы необходимые нормы первоначально в ст. 1 Закона от 23 декабря 1992 г. «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства», Указе Президента Российской Федерации от 7 марта 1996 г.№ 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю» (с изменениями и дополнениями от 25 января 1999 г.), а затем в Законе Москвы от 16 июля 1997 г. № 34 «Об основах платного землепользования в городе Москве» (с изменениями и дополнениями от 29 сентября 1999 г.).

Этим законом были установлены особенности применения различных видов прав на земельные участки и сохранено право пожизненного наследуемого владения земельными участками на территории города Москвы за гражданами-домовладельцами, постоянно зарегистрированными в домах, принадлежащих им на праве собственности.

После отмены моратория на применение главы 17 ГК РФ и введения в действие норм, содержащихся в ст. ст. 265-267 ГК РФ, дискуссии о том, сохраняется ли в настоящее время право пожизненного наследуемого владения земельными участками, беспредметны. Подходя к этому вещному праву как самостоятельному правовому институту, ст. 23 Правительственного проекта ЗК РФ особо подчеркивает, что право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до вступления в силу нового кодекса, сохраняется. Новый проект в закрепленное им общее правило такого рода вносит одну серьезную коррективу, исключая предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после вступления в силу нового кодекса. Гражданам, имеющим земельные участки в пожизненном наследуемом владении, предоставляется право бесплатно переоформить их в собственность.

В новом Правительственном проекте ЗК РФ проведен ряд других мер по усилению защиты права частной собственности и иных вещных прав на землю, а также аренды земельных участков, с чего по существу и начинается второй этап земельной реформы, к анализу законодательства которого мы вернемся позже. А сейчас перейдем к характеристике земельного законодательства первого этапа земельной реформы 90-х годов ХХ века, заложившего основу для перехода к рыночной экономике и комплексного переустройства земельных отношений, связанного с ликвидацией монополии государственной собственности на землю, перераспределением земли, существенными изменениями социально-экономической структуры народного хозяйства. Трансформация отношений земельной собственности в России нашла отражение в Законе РСФСР от 23 ноября 1990 г. «О земельной реформе» (с изм. и доп. от 27 декабря 1990 г., 24 июня 1992 г., 20 ноября 1992 г., 28 апреля 1993 г.), который создал условия для равноправного развития различных форм хозяйствования на земле, формирования многоукладной экономики, рационального использования и охраны земель на территории РСФСР. Основное положение, определяющее направление этого реформирования — отмену монополии государства на землю на территории РСФСР, законодатель формулирует в качестве важнейшего принципа земельной реформы, ориентированной на то, чтобы радикально изменить отношение к земле путем расширения спектра форм собственности, вовлечения в предпринимательство новых собственников, арендаторов, пользователей земли, заинтересованных и способных эффективно использовать сельскохозяйственные и городские земельные ресурсы.

К федеральному законодательству первого поколения о землепользовании в Москве относится, прежде всего, законодательство, принятое с 1990 г. по 2000 г. в развитие Закона РСФСР от 23 ноября 1990 г. «О земельной реформе», непосредственно до и после принятия Конституции Российской Федерации 1993 г., которая определила конституционные параметры рыночной экономики и закрепила в главе 1 «Основы конституционного строя» важные положения, непосредственно действующие в области земельных отношений, а также положения, регулирующие земельные отношения, в главе 2 «Права и свободы человека и гражданина», которые относятся к праву частной и публичной собственности на землю и в силу части 2 ст. 8 признаются и защищаются в Российской Федерации равным образом.

В новом ГК РФ 1994 г. в системе норм о собственности выделены нормы, специально посвященные земле как объекту вещных прав. В отличие от Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик 1961 г. и ГК РСФСР 1964 г., которые исключали земельные отношения из сферы правового регулирования гражданского права, в ГК РФ включена специальная глава 17 «Право собственности и другие вещные права на землю». На применение это главы наложен мораторий до принятия нового ЗК РФ. В ГК РФ появились также отдельные статьи, нормы которых относят земельные участки к объектам недвижимости (ст. 130) и квалифицируют права на них как вещные права (ст. ст. 260-287). Такого рода тенденции, связанные с выделением в ГК РФ норм о собственности, посвященных земле как объекту недвижимости, послужили поводом для возобновления дискуссий о том, в какой мере возможно применение норм гражданского права для регулирования земельных отношений и каким в связи с этим в условиях радикального осуществления земельной реформы должно быть соотношение общего гражданского и специального земельного законодательства при регулировании гражданско-правовых сделок с земельными участками.

Проблема разграничения гражданского и земельного законодательства имеет давнюю историю. Истоки ее относятся к 50-60- м годам ХХ в., к тому времени, когда в юридической литературе обсуждался активно вопрос о системе советского права и тех критериях, на основе которых проводилась дифференциация советского права по отраслям, главным из них признавался предмет правового регулирования как единое и единственное материальное внеправовое основание этой дифференциации. Однако несмотря на предельную ясность, с которой юридической наукой были определены методологические пути решения этой проблемы, среди ученых не прекращались дискуссии относительно того, могут ли земельные отношения, имеющие ярко выраженные специфические черты, определяемые формой собственности на землю и особенностью объекта этих отношений, регулироваться только нормами советского земельного права, или к ним применимы также и нормы советского гражданского права.

В земельно-правовой литературе того времени господствующим было мнение о том, что особенности земельных отношений, основанных на исключительной государственной собственности на землю, возникающих между государством — собственником земли и землепользователями, а также между самими землепользователями по поводу использования земли и методов их правового регулирования, наличие самостоятельных источников земельного права (земельное законодательство) составляет объективную основу для выделения земельного права в самостоятельную отрасль советского социалистического права.

Теория, признающая нормы, регулирующие земельные отношения, объектом которых является земля как исключительная собственность государства, особой областью земельного права, исключающей земельные правоотношения из гражданского оборота в силу особого правового режима земли и в силу особого порядка пользования ею со стороны отдельных организаций и лиц, была не единственной. Проф. А. В. Дозорцевым был выдвинут прямо противоположный взгляд, согласно которому «неотчуждаемость определенного рода объектов государственной собственности (земли, недр, вод и др.) не свидетельствует об их внеоборотоспособности. Неотчуждаемость фиксирует закрепление этих объектов в исключительной собственности государства. При том положении, что они остаются в сфере имущественных отношений социалистического общества, неотчуждаемость определяет лишь особенности их положения в системе социалистического хозяйства. Достаточно указать, что даже земля (и другие объекты этой категории) является предметом не только административно-правового регулирования в экономическом обороте, но и гражданско-правовых сделок (аренда земли, договор застройки)».

Такое воззрение на классификацию объектов права государственной собственности слишком уж прямолинейно отрицало своеобразие права государственной собственности на землю: его исключительность, неограниченность права собственности на землю государства-собственника и неотчуждаемость земли, чтобы не вызывать против себя критики со стороны специалистов в области государственного, гражданского, административного и земельного права. И поводы для такой критики были небезосновательны, так как на протяжении семи десятилетий после Декрета от 17 октября 1917 г. «О земле» для регулирования общественных отношений, объектом которых являлась земля как исключительная собственность государства, применялся лишь ограничительно-запретительный метод. Основой многих видов запретов в области земельных отношений служила национализация земли, которая исходила из необходимости монополизма собственности государства на землю, вытеснения земельного рынка, подавления хозяйственной самостоятельности крестьян.

Принципы запретительного регулирования земельных отношений нашли отражение в ГК РСФСР 1922 г., который объявлял землю, недра, леса, воды исключительной собственностью государства, относил эти объекты прав к основному имуществу, изъятому из гражданского оборота. В силу ст. 21 ГК РСФСР 1922 г. земля признавалась только собственностью государства и не могла быть объектом гражданско-правовых сделок, в результате которых возможен переход имущества от одного лица к другому. Земля не могла быть предметом отчуждения по сделкам купли-продажи, дарения, залога, так как владение землей лицами и учреждениями, кроме государства, в силу ст. 21 ГК РСФСР 1922 г. допускалось только на праве пользования.

Нормы ст. 1 Общих начал землепользования и землеустройства 1928 г. квалифицировали всякого рода сделки, нарушающие начала национализации земли: куплю-продажу, залог, дарение, завещание земли, незаконный обмен землей и т.п. — как недействительные, и предусматривали привлечение лиц, виновных в совершении этих сделок, к уголовной ответственности.

Вместе с тем, изымая землю из частного оборота, запрещая частную собственность на землю, упраздняя деление имущества на движимое и недвижимое, законодатель допускал возможность права собственности на строения, возведенные на земельном участке, оговаривая, что в данном случае такой участок может находиться у собственника строения только на праве пользования — арендном, застроечном, трудовом. Именно эти правила, содержащиеся в ст. 21 с примечаниями и ст. 53 ГК РСФСР 1922 г., породили иллюзию о том, что земля, которая входит в состав объектов государственной собственности, перечисленных в ст. 53 ГК РСФСР, участвует в гражданском обороте по договору аренды земли, по договору застройки.

В последней конструкции содержится некоторое подобие истины, однако она не объясняется теми материальными отношениями, юридической формой выражения которых и является договор аренды, лишенный реального содержания. На эту сторону вопроса особо обращал внимание проф. Г.А. Аксененок: «если взять конкретные договоры на аренду земли, то можно легко убедиться, что меньше всего в них речь идет о передаваемом земельном участке, а все обязательства по договору сводятся к оплате расходов, связанных с охраной и содержанием этого участка, либо к возмещению расходов на содержание этого участка. Земельный участок и в данном случае предоставляется по акту отвода в административном порядке. Поэтому мы скорее назвали бы указанные договоры договорами не об аренде земли, а о возмещении расходов, которые несет первичный землепользователь в связи с содержанием, охраной и обслуживанием передаваемых во временное пользование земельных участков вторичным землепользователям. Такое наименование этих договоров вполне соответствует тем отношениям, которые складываются между землепользователями в данном конкретном случае».

Что касается особенно часто встречающихся у некоторых авторов нового времени попыток обосновать включение земли в гражданский оборот на основе не специального, а гражданского законодательства, то надо иметь в виду, с историко-правовых позиций, три важных обстоятельства. Во-первых, земельные отношения, связанные с использованием земли как исключительной собственности государства, регулировались особыми нормами земельного права, на что прямо указывалось и в ст. 3 ГК РСФСР 1922 г. Положение о том, что объектом земельных отношений является земля как исключительная собственность государства, закреплялось ст. 2 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик 1961 г., установивших, что семейные, трудовые, земельные отношения, а также отношения в колхозах, вытекающие из устава колхозов, регулируются соответственно семейным, трудовым, земельным и колхозным законодательством.

Во-вторых, в 1937 году была запрещена передача в аренду земель сельскохозяйственного назначения как вне городской черты, так и вне ее пределов, разрешавшая ранее в силу ст. ст. 27-38 ЗК РСФР 1922 г. по договорам, заключавшимся в 20-х годах с трудовыми земледельческими хозяйствами, в 30-х годах — с землепользователями социалистического сектора.

В-третьих, в 1948 году право застройки как переходящее по наследству и отчуждаемое вещное право на городской участок земли, состоящее в использовании участка для целей возведения на нем строения (здания, сооружения), разрешенное первоначально в 1922 году специальным законом о застройке, включенным впоследствии с редакционными изменениями в ГК РСФСР 1922 г. (ст. ст. 71-78), было отменено и заменено договором о предоставлении земельного участка для строительства индивидуального жилого дома на праве личной собственности.

Радикальная перестройка земельных отношений, основу которой составляют законы о приватизации, создавшие нормативно-правовые условия для ликвидации монополии государственной собственности на землю, перераспределения земли, существенных изменений социально-экономической структуры народного хозяйства, дали повод политикам, специалистам по конституционному, гражданскому, земельному праву вновь обратиться к вопросу о том, может ли быть признана земля объектом гражданско-правовых сделок. Этот вопрос при обсуждении проблем кодификации гражданского законодательства был сформулирован разработчиками проекта ГК РФ следующим образом: «Должно ли регулирование прав на землю и сделок с ней осуществляться обособленным от гражданского земельным законодательством или такое регулирование должно осуществляться исключительно и только гражданским законодательством?» С решением этого вопроса, как известно, российский (советский) законодатель сталкивался еще ранее в ходе первой кодификации гражданского законодательства, отменившего частную собственность на землю, упразднившего деление имущества на движимое и недвижимое, закрепившего неотчуждаемость земли и изъятие ее как объекта исключительной собственности государства из гражданского оборота.

Части первая (1994 г.) и вторая (1995 г.) ГК РФ существенно отличаются от прежних советских и российских кодификаций тем, что они расширяют с введением частной собственности на землю и дальнейшим развитием института вещных прав, в том числе и в сфере земельных отношений, круг имущественных отношений, регулируемых гражданским законодательством; устанавливают гарантии прав собственников, способы защиты их прав и законных интересов, в том числе от необоснованного вмешательства государства в предпринимательскую деятельность собственника, арендатора, пользователя земельного участка; восстанавливают традиционное деление имущества на движимое и недвижимое; дают правовую характеристику недвижимому имуществу; устанавливают особый режим земли в гражданском обороте; проводят последовательно идею единого правового режима недвижимого имущества через механизм государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; исключают земельные споры о защите земельных прав из сферы административной юрисдикции и передают их на рассмотрение судебных органов.

Этот вывод, однако, отнюдь не является только следствием принципа, согласно которому вовлечение земельных отношений в рыночную экономику, связанное с правовым регулированием земельного оборота, в том числе купли-продажи, аренды, залога и других гражданско-правовых сделок, может осуществляться только на началах, присущих частному праву. Если признать, что публичные начала их регулирования «угасают, хотя и не полностью отмирают», логично заключить, что «регулирование этих отношений гражданским законодательством делает необходимым иметь в ГК значительное число специальных норм в связи с особым по происхождению и ценности характером этого объекта и взаимозависимостью прав на него с правами на находящуюся на земле недвижимость».

В силу того, что «земельные участки становятся нормальной разновидностью недвижимости, а их оборот – естественной составной частью предмета гражданско-правового регулирования», право частной собственности на землю и оборота земельных участков должно «регулироваться гражданским законодательством в лице прежде всего его главного, обобщающего кодифицированного акта — Гражданского кодекса, независимо от того, идет ли речь о рынке недвижимости или ценных бумаг, товаров и услуг».

Позиция В.А. Дозорцева, А.Л. Маковского, Е.А. Суханова вызывает принципиальные возражения прежде всего потому, что она не согласуется с концепцией социальных функций частной земельной собственности, которая в современном мире подвергается значительным ограничениям в публичном интересе и регламентируется нормами не частного, а публичного права. Правовой опыт ХХ в. показал, что в современном мире не существует более неограниченной частной собственности на землю, неограниченной власти собственника на принадлежащие ему земельные участки. Повсюду эта частная собственность связана соображениями так называемой социальной функции, служением общественным интересам.

Эта достаточно широко распространенная в западном юридическом мире доктрина социальных функций земельной собственности, вошедшая в десятки конституций в ХХ веке, воспринята, как справедливо полагает проф. Г. Е. Быстров, также Конституцией Российской Федерации. Такой принципиально новый взгляд на право частной собственности на землю безоговорочно поддерживается в части 2 ст. 36.

В ходе осуществления земельной реформы можно выделить два процесса, так сказать, два пространства реформ:

• поэтапное изменение действующего земельного законодательства;

• принятие кодифицированного акта, прежде всего, нового Земельного кодекса Российской Федерации и введение в действие главы XVII ГК РФ «Право собственности и другие вещные права на землю», на применение которой был установлен мораторий.

Движение земельной реформы по этапам предполагает эволюционный характер развития земельных отношений. Изменения были вызваны, прежде всего, принятием «общих законов реформ», например, Закона РСФСР от 24 декабря 1990 г. «О собственности в РСФСР», о приватизации, либерализации цен, части первой и части второй ГК РФ, другие приняли форму отдельных «рыночных» нормативных актов.

Ко второй группе нормативных правовых актов относятся Закон РСФСР от 22 ноября 1990 г. «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», ЗК РСФСР от 25 апреля 1991 г., Указ Президента Российской Федерации от 27 декабря 1991 г. «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР», Закон Российской Федерации от 23 декабря 1992 г. «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства» , Указ Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», Указ Президента Российской Федерации от 7 марта 1996 г. «О реализации конституционных прав граждан на землю», другие нормативные правые акты, обеспечивающие приватизацию сельскохозяйственных земель.

В земельном законодательстве этого периода в связи с признанием недействующими многих статей ЗК РСФСР (в основном его первых разделов) и образовавшимся правовым вакуумом в регулировании земельных отношений, доминировали в основном подзаконные нормативные правовые акты: указы Президента Российской Федерации и постановления Правительства Российской Федерации, по которым производилась передача земли в частную собственность крестьянам при выходе их из колхозов и совхозов; расширялись права собственников, арендаторов, землевладельцев — сельскохозяйственных товаропроизводителей, предпринимателей, хозяйствующих на земле; отвод земельных участков в Московской области для малоэтажного строительства и садоводства для жителей Москвы и области; осуществлялось налогообложение продажи земельных участков и других операций с землей; осуществлялся государственный контроль за использованием и охраной земель; закреплялось право собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности; осуществлялась продажа гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территории городских и сельских поселений, или права их аренды; устанавливался порядок купли-продажи гражданами земельных участков.

Приватизация несельскохозяйственных земель в конституционно значимых целях для реализации прав и охраняемых законом интересов собственников, арендаторов, землепользователей осуществлялась на основе указов Президента Российской Федерации от 25 марта 1992 г. № 301 «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий» и от 14 июня 1992 г. № 631 «Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности» (с изменениями и дополнениями от 14 октября 1992 г., 16 мая 1997 г., 25 января 1999 г.), закрепивших право граждан и юридических лиц, приватизировавших государственные и муниципальные предприятия, приобретать земельные участки в собственность или аренду. Кроме того, земельные участки, предоставленные гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности, могли продаваться им по их желанию в собственность.

К основополагающим федеральным нормативным правовым актам первого поколения, заложившим основу для осуществления реформы земельных отношений в городах, относится Закон РСФСР от 11 октября 1991 г. № 1738 (с последующими изменениями и дополнениями) «О плате за землю», закрепивший принципы и механизмы платного землепользования как юридической формы реализации государственной собственности на землю. Налогоплательщиками земельного налога как одной из форм платы за пользование земли, находящейся в собственности, пожизненном наследуемом владении, бессрочном (постоянном) пользовании, признаются физические и юридические лица. Размер земельного налога не зависит от результатов хозяйственной деятельности собственников земли, землевладельцев, землепользователей и устанавливается на базе стабильных платежей за единицу земельной площади в расчете за год. В результате формирования нового института платного землепользования значительно расширилась самостоятельность субъектов Российской Федерации в области налогообложения земель, изменился механизм распределения платежей за пользование землей между федеральным бюджетом, бюджетом субъектов Российской Федерации и бюджетом органов местного самоуправления.

Как уже отмечалось, действующий Закон РСФСР «О плате за землю» принимался в самом начале рыночных реформ. Сейчас некоторые его положения требуют существенного пересмотра с учетом реалий рыночной экономики. Представляется, что необходимым условием выполнения такой задачи является компаративный анализ действующего в зарубежных странах законодательства о земельном налоге (налоге на недвижимость).

Сравнительно-правовое исследование налогового законодательства с целью оказания организационной и правовой помощи государствам, приступившим к созданию у себя основ рыночной экономики, уже несколько лет ведется ООН и некоторыми ее специализированными учреждениями. Основная цель подобных разработок — помочь государствам, переходящим от «централизованной плановой экономики» к хозяйствованию по законам рынка, реформировать свою экономическую и финансовую системы, придать им черты, сближающие с существующим мировым экономическим миропорядком и тем самым облегчить их участие в международном разделении труда. Очевидно, что такая помощь носит исключительно консультативный и методический характер (в этом случае его нельзя расценивать как диктат, «навязывание» своих условий и, следовательно, как ограничение государственного суверенитета).

Результатом такой аналитической работы стало создание Основ мирового налогового кодекса. Они были подготовлены исследователями из Гарвардского университета Уордом М. Хасси и Дональдом С. Любликом в рамках Международной налоговой программы и опубликованы в 1993 г. Этот документ состоит из пяти разделов, включающих в себя 5191 статью и комментарии к ним. Как отметили разработчики документа во введении, «в Кодексе дано современное понимание налоговой системы, проверенное на опыте большого числа стран».

О налогообложении земли говорится в разделе IV Основ, посвященном порядку обложения и взимания налога на недвижимость. Основы предлагают учреждение единого налога на недвижимость, база которого складывается из двух элементов:

1) стоимости земли, определяем Управлением недвижимости для каждой зоны, как указано в документе, по справедливой рыночной цене;

2) стоимости строений и других объектов, расположенных на земле.

Заметим, что разработчики проекта Налогового кодекса Российской Федерации также предлагают введение единого налога на недвижимость, который поглотил бы (но не уничтожил !) земельный налог.

Интересно обоснование необходимости взимания налога на недвижимость, содержащееся в Основах: во-первых, этот налог должен обеспечивать потребность общества в средствах на нужды образования, дорожного, коммунального хозяйства и т. п.; во-вторых, он «должен усиливать представление о справедливом распределении налогового бремени».

Положение, имеющее принципиальное значение для определения круга субъектов: налогом должна облагаться сама собственность, а не ее владелец. Далее, налог должен чутко реагировать на изменения стоимости земли, но не через дорогостоящие ежегодные переоценки, а путем распределения земли в каждой местности на зоны, оценки стоимости квадратного метра земли и возведенных на них строений и их переоценки раз в три-пять лет. В годы, когда не проводится переоценка, делается корректировка стоимости земли и иных предметов обложения на публикуемый официальный индекс инфляции. Предполагается корректировка налоговой базы с учетом специального коэффициента, ежегодно устанавливаемого исполнительной властью в одинаковом размере (от 0,8 до 1,0) для всех видов собственности.

Несомненным достоинством Основ является попытка унифицировать многочисленные налоговые льготы. Рекомендуется освободить от уплаты налога следующие виды собственности при условии их использования не в коммерческих целях:

А) собственность государства и его политико-административных подразделений;

Б) собственность организаций, созданных для религиозных, благотворительных, научных, литературных и образовательных целей;

В) собственность иностранных государств и международных организаций.

Необлагаемый минимум по налогообложению земли предлагается установить в размере 200 национальных денежных единиц для каждого земельного участка. Предполагая возможность фиктивного дробления земельных участков с целью искусственного увеличения необлагаемого минимума, разработчики Основ возлагают на Управление недвижимости контроль за необоснованным делением земельных участков.

Рекомендуется установить уплату налога двумя равными долями — до 31 мая и 30 ноября каждого года, при условии, что счета на оплату должны выставляться минимум за месяц до срока платежа.

В соответствии с Основами, 90 процентов всего объема поступающих налоговых платежей остаются в распоряжении местной администрации, а десять процентов перечисляется центральному Правительству для покрытия расходов по сбору налога.

В Основах мирового налогового кодекса была предпринята попытка обобщить национальные образцы законодательства. В целях репрезентативности сравнительно-правового исследования кратко охарактеризуем наиболее характерные образцы законодательства о земельном налоге отдельных зарубежных стран.

Земельный налог в ФРГ поступает в бюджет субъектов федерации — его земель, его взимание осуществляется общинами. Компетенция федеральных органов касается базы обложения, необлагаемого минимума и иных льгот по земельному налогу.

Субъектами Федерации устанавливаются базовые ставки этого налога, а общины — специальные коэффициенты. Ставки земельного налога различны для земельных участков (ставка категории В — 0,35%) и для предприятий сельского и лесного хозяйства (ставка категории А — 0,6%).

Плательщиком земельного налога определен «тот, кому объект обложения отнесен при оценке». При этом временный пользователь также несет налоговую повинность. Объекты обложения сгруппированы в два блока:

• земельные участки предприятий сельского и лесного хозяйства (на них начисляется налог категории А);

• иные земли (они облагаются налогом категории В).

Земельный налог обычно уплачивается четырьмя взносами к 15 февраля, 15 мая, 15 августа и 15 ноября. По ходатайству налогоплательщика при условии, что подлежащие уплате налоговые суммы не слишком велики, сроки платежа возможно изменить (в этом случае обычно устанавливается единовременная уплата земельного налога).

До обнародования информации о новом порядке уплаты налога плательщик вносит авансовые платежи в соответствии с прежней процедурой до полного погашения налоговой задолженности.

Германское законодательство о земельном налоге содержит большое количество налоговых льгот, рассредоточенных по различным, в том числе и неналоговым законам. Так, в соответствии с законами о жилищном строительстве, на 10 лет освобождается от налогообложения земля под жилыми новостройками. Специальных льгот по уплате земельного налога, предоставляемых сельскохозяйственным производителям, в германском законодательстве сравнительно немного. Так, частные землевладения сельскохозяйственного и лесного профиля могут быть освобождены от уплаты земельного налога при уменьшении совокупного дохода более чем на 20% и должны освобождаться от налогообложения, если «взимание земельного налога при сложившейся на предприятии экономической ситуации повлечет прекращение производственной деятельности».

Во Франции земельный налог является традиционным источником дохода значительной части бюджета. Общий кодекс налогов Франции предусматривает ежегодный пересмотр ставок земельного налога, размер которых ставится в зависимость как от качества земли, так и от принадлежности к тем или иным территориальным коллективам. На начало 1990 г. в зависимости от второго критерия средневзвешенная ставка земельного налога дифференцировалась следующим образом: коммуны — 36,86%; объединения коммун — 5, 60%; городские сообщества — 15,90%; районы, самостоятельно несущие налоговую повинность — 9,06%; департаменты — 20,47%; регионы — 4,43%.

Земельным налогом во Франции облагаются земельные участки, а также участки, занятые под железными дорогами, шахтами, карьерами, солончаками, сельскохозяйственными оранжереями. В соответствии с решением Правительства, принятым еще в 1908 г. и имеющим силу закона, земельные участки классифицируются на 13 групп (например, группа 5 – леса и лесонасаждения; группа 6 – ланды (песчаные равнины) и болотистые местности; группа 7 – каменоломни и песчаные карьеры; группа 8 — озера, пруды, солончаки и т. д.).

Общий кодекс налогов Франции предусматривает два вида льгот по земельному налогообложению: постоянные и временные.

К объектам, освобождаемым от уплаты земельного налога на постоянной основе, относятся национальные магистрали, дороги регионального и местного значения, площади, занятые под рынки и торговые ярмарки, а также объекты государственной и муниципальной собственности (кладбища, фортификационные укрепления и т. д.). К этому виду исключений отнесены и земельные участки, где построенные сооружения являются, в свою очередь, предметом обложения налогом на имущество.

К объектам, освобождаемым от уплаты земельного налога на временной основе, относятся земельные участки, на которых высажены или подрастают лесные массивы (освобожденные на первые 30 лет), участки земли, пустовавшие в течение последних 15 лет, при условии их использования под посадки тутовых и фруктовых деревьев (в этом случае освобождение предоставляется на первые 10 лет). С 1 января 1991 г. муниципальные, общинные, региональные советы могут принимать решения об освобождении от налога, не более, чем на 8 лет, земельных участков, занятых под посадки ореховых деревьев.

Кадастровая оценка земли во Франции определяется следующим образом. За основу берется наиболее поздняя официальная инвентаризационная оценка (для сельскохозяйственных угодий она в последний раз проводилась в 1961 г.). Базовая оценка, как предусмотрено законом от 10 января 1980 г., ежегодно индексируется по заранее установленным коэффициентам, единым для всех классификационных групп и территориальных коллективов: 1981-1982 гг. — 1,09; 1983 г. — 1,1; 1984-1986 — 1,08 и т.д.

В Испании налоги, связанные с землей, находятся в компетенции муниципальных органов. Из пяти налогов, формирующих доходную часть муниципальных бюджетов, два непосредственно связаны с землей: налог на недвижимое имущество и налог на приращение стоимости земельных участков в городской черте (существует в Испании с 1919 г.).

Доля земельного налога в Великобритании составляет 2 процента от объема валового внутреннего продукта. Следует заметить, что земельный налог в этой стране в большей степени затрагивает юридические лица: на них приходится 54% поступлений от земельного налога. Налоговая реформа, проведенная в Великобритании в 1989 г., привела к тому, что земельный налог для предприятий перестал быть местным налогом в строгом смысле слова. Теперь ставки этого налога устанавливаются государством и доходы от него распределяются между районами и графствами.

В Японии местные налоги подразделяются на префектурные и муниципальные. Земельный налог (налог на владение землей) относится к местным налогам. В соответствии с Основным законом о земле (1989 г.), земельным налогом облагаются земельные участки, переданные физическим и юридическим лицам. Налоговая база определяется унифицированно, на основе оценки стоимости земли, исчисляемой при уплате налога на имущество, переходящее по наследству. Уплачивается земельный налог ежегодно 1 января.

Сумма этого налога вычитается из общего дохода для определения налогооблагаемого дохода при уплате подоходного налога. В целях устранения крайне низкой оценки стоимости земли, начиная с 1994/1995 финансового года вводится периодическая оценка стоимости земли. Ставка земельного налога устанавливается Парламентом.

Проблема рационального и бережного использования сельскохозяйственных земель, в которой выразилась забота о сохранении плодородия почв, в Японии решается следующим образом. Граждане, взявшие земельные участки сельскохозяйственного назначения, должны обязательно получить с них урожай. Если этот урожай средний для данной территории, то ставка земельного налога равна нулю, если урожай ниже среднего уровня, то ставка налога растет вместе с падением урожая. Если урожая вовсе нет, то земельный участок оценивается как недвижимость.

В Москве тенденция либерализации федерального законодательства о землепользовании до и после принятия Закона РСФСР «О земельной реформе» сочетается с развитием тщательно разработанной системы регистрации и учета земли, при создании которой был использован дореволюционный русский, а также немецкий, американский и испанский опыт такой регистрации. Основные начала такой системы закреплены Федеральным законом 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» и сводятся к записи вещных и обязательственных прав на земельные участки и тесно связанной с ними недвижимости в Едином государственном реестре прав на основе принципов специальности, обязательности, гласности, достоверности, бесповоротности и последовательности.

С позиции взаимосвязи земельной реформы и демократизации земельной собственности особую остроту приобретает проблема разграничения государственной собственности на землю на федеральную и собственность субъектов Российской Федерации. П.А. Столыпин, по обоснованному мнению проф. Г.Е. Быстрова, был первым государственным деятелем, который не только хорошо понял, но и в четких формулах показал прямую связь демократизации земельной собственности, с одной стороны, и сильного демократического государства и политической стабильности гражданского общества, с другой стороны.

Главный урок реформы П.А. Столыпина (здесь уместно вспомнить его знаменитый афоризма: «Им нужны великие потрясения, нам нужна Великая Россия»,— родившийся в ходе дискуссии либералов с социалистами и завершивший его речь «Об устройстве быта крестьян и праве собственности», произнесенную в Государственной Думе России) состоит в следующем. Либерализация экономики и освобождение личности крестьянина от кабалы общины, гнета семейной собственности, опеки государства над крестьянами — это исходный пункт, основа и составная часть Программы государственного устройства страны, создания сильного конституционно-демократического государства, движимого общенациональными задачами.

К сожалению, этот урок был предан забвению в ходе современной земельной реформы. На ее начальном этапе создание такого сильного государства не входило в планы ее инициаторов. Более того, наоборот, именно тогда, когда формировались новые демократические законы и принимался новый Федеративный договор и другие важнейшие документы, определяющие государственное устройство России, в право проникла формула о том, что земля является достоянием (собственностью) народов, проживающих на той или иной территории, она создала легальную основу для войны суверенитетов, войны территорий против Центра.

В соответствии с ЗК РСФСР от 25 апреля 1991 г., государственная собственность на землю перестала быть монистической с точки зрения ее субъектного состава. Законодатель признал государственную федеральную собственность и собственность республик, входящих в состав Российской Федерации. Здесь следует особо сказать, что в отличие от закона РСФСР «О собственности в РСФСР» (ст.ст. 6 и 20), действовавшего до принятия нового ГК РФ, в ЗК РСФСР (ст. 6) ничего не говорится о государственной собственности на землю автономных областей, автономных округов, краев и областей.

Заслуживает внимания с точки зрения субъектного состава государственной собственности на землю то, что Конституция РСФСР 1978 г. в редакции от 10 декабря 1992 г. не признавала за населением территориально-государственных образований и народами автономной области, автономного округа право государственной собственности на землю. Здесь, как и в ЗК РСФСР от 25 апреля 1991 г., отсутствовала норма о том, что земля может принадлежать государственным собственникам такого уровня, как край, область, автономная область, автономный округ, Москва, Санкт-Петербург.

Нельзя не обратить внимание также на непоследовательность позиции федеральных властей по отношению к государственной собственности на землю. Действующая Конституция, в отличие от прежней, не разграничивает земли государственной собственности на федеральную собственность и собственность субъектов Российской Федерации. Президент Российской Федерации своим Указом от 24 декабря 1993 г. «О приведении земельного законодательства в соответствие с Конституцией Российской Федерации» признал недействующей ст. 6 ЗК РСФСР, которая выделяла два вида государственной собственности на землю: федеральную собственность РСФСР и собственность республик, входящих в состав РСФСР.

ГК РФ подтверждает значение института государственной собственности на землю и другие природные ресурсы, обеспечивающие единство экономического пространства на территории Российской Федерации как федеративного государства. С введением в действие ГК РФ федеральный законодатель вновь подтвердил, что единого собственника государственных земель, как это было ранее, не существует. В п. 1 ст. 214 ГК РФ закреплена система множественности собственников на землю, принадлежащую государству: федеральная собственность и собственность субъектов Российской Федерации. В соответствии с государственным устройством Российской Федерации, закрепленным ст. 5 Конституции Российской Федерации, ГК РФ выделяет шесть видов государственной собственности субъектов Федерации: республик, краев, областей, городов федерального значения, автономной области, автономного округа.

Как следует из смысла п. 2 ст. 214 ГК РФ, под понятие государственной собственности на землю и другие природные ресурсы подпадают все земли, составляющие территорию Российской Федерации, за исключением тех, которые находятся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. Несмотря на то, что в п. 2 ст. 214 ГК РФ не определяется принадлежность объектов государственной собственности на природные ресурсы по субъектному признаку: Российской Федерации и ее субъектов, нормы п. 1 ст. 214 ГК РФ, признавшие федеральную собственность и собственность субъектов Федерации разновидностью государственной собственности, распространяются на отношения собственности на землю и другие природные ресурсы. Эти обстоятельства и дали основания разработчикам нового правительственного проекта ЗК РФ утверждать, что государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований (п. 1 ст. 17 проекта).

В положениях проекта, регулирующих государственную собственность на землю, приводятся такие понятия, как государственная собственность на землю, земли государственной собственности, государственная собственность на землю Российской Федерации (федеральные земли), федеральная собственность, собственность на землю субъектов Российской Федерации. Необходимо данные положения привести в соответствие с частью первой ГК РФ (ст. 214), определяющей государственную собственность Российской Федерации, как имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности ее субъектам.

Кроме того, остаточный принцип в отношении права государственной собственности на землю, провозглашенный п. 1 ст. 17 проекта, не согласуется с нормами ст. 1 Федерального закона от 8 февраля 1995 г. «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О недрах», который не признает остаточного принципа в отношении права государственной собственности на недра. Легальное понятие права государственной собственности на землю должно учитывать также нормы ст. 19 Лесного кодекса Российской Федерации, закрепившей в качестве основной, но не единственной формы государственной собственности федеральную собственность на лесной фонд и леса, расположенные на землях обороны.

Ввиду признания собственниками земли и других природных ресурсов не только Российской Федерации и ее субъектов особую остроту приобретает вопрос о разграничении государственной собственности на землю на федеральную собственность и собственность субъектов Федерации. Решение данного вопроса в соответствии с нормами п. 5 ст. 214 ГК РФ должно осуществляться в порядке, установленном законом. Федеральный законодатель умолчал, однако о том, каким законом — федеральным или субъекта Российской Федерации должно быть проведено разграничение государственной собственности на землю на федеральную и собственность субъекта Российской Федерации. В поисках ответа на этот вопрос можно обратиться к нормам, содержащимся в п. «г» части первой ст. 72 Конституции Российской Федерации, которая относит разграничение государственной собственности к совместному ведению Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Положения п. «г» части первой ст. 72 Конституции Российской Федерации и п. 5 ст. 214 ГК РФ не получили своего развития в земельном и других отраслях природоресурсного законодательства. В настоящее время сохраняет силу постановление Верховного Совета РСФСР от 27 декабря 1991 г. «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность». Как видно из Приложения № 1 к постановлению Верховного Совета РСФСР от 27 декабря 1991 г., законодатель выделяет пять категорий объектов, относящихся исключительно к федеральной собственности.

Особую значимость для стабилизации земельных отношений и защиты российского федерализма представляет первая категория таких объектов, составляющих основу национального богатства страны. Это ресурсы континентального шельфа, территориальных вод и морской экономической зоны Российской Федерации, охраняемые или особым образом используемые природные объекты (например, заповедники, заказники, имеющие общереспубликанское значение), объекты историко-культурного и природного наследия и художественные ценности, учреждения культуры, расположенные на территории Российской Федерации.

Ко второй категории отнесены объекты, необходимые для обеспечения функционирования федеральных органов власти и управления и общероссийских задач. Третью категорию составляют объекты оборонного производства.

В четвертую категорию включены объекты отраслей, обеспечивающих жизнедеятельность народного хозяйства России в целом и развитие других отраслей народного хозяйства. К пятой категории имущества, относящегося исключительно к федеральной собственности, отнесены прочие объекты, например, предприятия химико-фармацевтической промышленности и промышленности медико-биологических препаратов.

Как видно из постановления Верховного Совета РСФСР от 27 декабря 1991 г., законодатель при перечислении объектов, находящихся или могущих находиться в государственной собственности Российской Федерации, ни в одной из указанных категорий имущества, в том числе и в первой категории имущества, составляющего основу национального богатства страны, не упоминает землю и другие природные ресурсы, а ограничивается лишь ссылкой на законодательные акты Российской Федерации, которыми должны быть определены виды собственности на землю, ее недра, водные ресурсы, лесной фонд, растительный и животный мир.

Отсутствие базового федерального закона, разграничивающего государственную собственность на землю на федеральную собственность и собственность субъектов Российской Федерации, создает тупиковую ситуацию, усугубляющую нерешенные проблемы, связанные с обеспечением единого экономического, а также этнополитического, правового и социального пространства, территориальной целостности Российской Федерации, единства системы государственной власти Российской Федерации и органов государственной власти субъектов Российской Федерации, верховенства Конституции Российской Федерации и федеральных законов, реализацией национальных, экономических, политических прав всех народов и национальностей как необходимого условия развития и защиты российского федерализма.

В условиях противоборства различных подходов к стратегии реализации экономической, в том числе и земельной, реформы под давлением идеологии и практики обвальной суверенизации субъектов Российской Федерации, в результате борьбы старых и новых элит за передел экономической и политической власти в центре и на местах отдельные субъекты Российской Федерации под видом укрепления суверенитета либо в одностороннем порядке, либо по договорам с Центром объявляют все земли, расположенные на их территории, либо исключительной собственностью субъекта Российской Федерации, либо достоянием народа, а иногда коренного (титульного) народа, проживающего на соответствующей территории.

Так, ст. 6 ЗК Республики Карелия признает лишь одну форму государственной собственности на землю — собственность Республики Карелия, которая принадлежит Верховному Совету Республики Карелия и местным органам самоуправления. Аналогичное решение вопроса дается в постановлении Верховного Совета Республики Карелия от 2 апреля 1992 г. № Х111-12/ 1344 «О разграничении объектов государственной собственности, находящихся на территории Республики Карелия», которое в одностороннем порядке отнесло земли и другие природные ресурсы, находящиеся на территории Республики Карелия, к собственности Республики Карелия. В данном постановлении также, как и в ст. 6 ЗК Республики Карелия, отсутствует понятие федеральных земель, так как государственной собственностью признаются лишь земли, которые принадлежат Верховному Совету Карелии и органам местного самоуправления.

Процесс самовольного захвата, одностороннего признания земли государственной собственностью республик прослеживается в законодательстве республик Ингушетия, Саха (Якутия), Тыва, Татарстан, Башкортостан, Марий Эл, Дагестан, Коми, Адыгея, Кабардино-Балкарская Республика. Соответственно, регулирование земельных отношений в этих республиках базируется на основе конструкции «земля — достояние народов», проживающих на территории соответствующих республик, и на основе института владения и пользования землей. Отсюда с неизбежностью следует отрицание права федеральной государственной собственности на землю.

Основной и единственной формой земельной собственности конституционное, гражданское и земельное законодательство Республики Марий Эл признает собственность Республики Марий Эл, отождествляя ее с категорией «земля — народное достояние». Так, ст. 6 Закона Марий Эл «О собственности в Марий Эл» объявляет землю, ее недра, воды, воздушное пространство, растительный и животный мир и другие природные ресурсы неотъемлемым достоянием ее народа и собственностью Марий Эл. В ЗК Марий Эл частной собственности на землю и федеральной государственной собственности на землю противопоставляется государственная собственность Марий Эл. «Земля Марий Эл является достоянием народов, проживающих на территории Марий Эл, и выступает в форме государственной собственности в лице Марий Эл»,— так гласит ст. 3 ЗК Марий Эл, который признает лишь единственную форму земельной собственности — государственную собственность Марий Эл.

Примеры такого рода, когда отдельные субъекты Российской Федерации используют юридически неопределенную и бессодержательную конструкцию «земля — всенародное достояние», обращенную в равной мере как «против частной собственности на землю, так и против федеральной государственной собственности на землю», не единичны.

В связи с этим нельзя не согласиться с рекомендациями Международного конгресса, состоявшегося в Минске 9-10 сентября 1999 г., который признал необходимым для преодоления центробежных тенденций «провести на основе федерального закона разграничение федеральной государственной собственности на землю и государственной собственности на землю субъектов Российской Федерации. Такое решение вопроса соответствует сложившимся и оправдавшим себя на практике правовым традициям, согласно которым на основании Федерального закона проведено также разграничение государственной собственности на лесной фонд, объекты животного мира, водные объекты, недра, природные ресурсы территориальных вод, континентального шельфа».

Статьями 214 и 215 ГК РФ определено общее отнесение имущества к государственной и муниципальной собственности. В этой связи примечательно, что в ст. 215 ГК РФ в отличие от ст. 214 ГК РФ, не упоминается о земле. И предусмотрено, что имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, является муниципальной собственностью. От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления и лица, указанные в статье 125 ГК. Вместе с тем, в ст. 9 Конституции Российской Федерации предусматривается и муниципальная собственность на землю. Федеральным законом от 28 августа 1995 г. № 154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (с изменениями от 22 апреля, 26 ноября 1996 г., 17 марта 1997 г., 4 августа 2000 г.) гарантируются права организаций местного самоуправления. Реально же они решают вопросы благоустройства территорий, согласования и размещения социальных объектов и т.п., а земельной собственностью не наделены. Указом Президента Российской Федерации от 15 октября 1999 г. № 1370 "Об утверждении Основных положений государственной политики в области развития местного самоуправления в Российской Федерации" констатируется, что в соответствии с Конституцией Российской Федерации местное самоуправление самостоятельно в пределах своих полномочий. Органы местного самоуправления не входят в систему органов государственной власти. Государством признается и защищается муниципальная собственность, в том числе собственность на землю и другие природные ресурсы. Данные установления относятся к основам конституционного строя Российской Федерации и направлены на обеспечение политической и правовой стабильности положения местного самоуправления в системе публичной власти.

Проблема недостаточного обеспечения финансово-экономической самостоятельности муниципальных образований включает в себя комплекс вопросов, решаемых как на государственном, так и на муниципальном уровне. К ним относятся вопросы формирования муниципальной собственности (в том числе муниципальной собственности на землю), создания условий для формирования полноценных местных бюджетов (в том числе учета специфики муниципальных образований при распределении государственных финансовых ресурсов), стабильной нормативной основы экономической деятельности муниципальных образований и другие.

Создание условий для реализации органами местного самоуправления своих конституционных полномочий предполагает создание условий для реализации органами местного самоуправления права на самостоятельное решение таких вопросов местного значения, как: владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью, включая землю.

Таким образом, гарантирование прав законом еще не есть действительное наделение имуществом, которое должно, по идее, быть изъято из государственной собственности и передано в муниципальную собственность. Автор полагает, что политическая конструкция закона, не подкрепленная материальной базой, не будет реализована. С другой стороны, оборот земельных участков возможен в той мере, в которой допустим законодательством о земле.

Из ч. 2 ст. 12 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» следует, что территорию муниципального образования составляют земли городских, сельских поселений, прилегающие к ним земли общего пользования, рекреационные зоны, земли, необходимые для развития поселений, и другие земли в границах муниципального образования независимо от форм собственности и целевого назначения. Таким образом, распоряжение земельными участками, которые практически не участвует в гражданском обороте, недопустимо. И это распоряжение фактически сводится к согласительным процедурам. В этом случае нельзя смешивать вопросы развития самоуправления и наделения земельной собственностью.

Второй этап развития законодательства о земельной реформе начинается с нового кодифицированного акта — Земельного кодекса Российской Федерации, проект которого подготовлен Правительством Российской Федерации, и введения в действие главы 17 ГК РФ «Право собственности и другие вещные права на землю», на применение которой был ранее установлен мораторий до введения в действие нового ЗК РФ, принятого Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации.

С 2000 года в государственной земельной политике начались перемены, которые можно характеризовать как последовательный рост значимости рыночных механизмов, обеспечивающих свободные для всех собственников земли (в том числе частных лиц и государства и др.) владение, пользование и распоряжение землей в интересах самих собственников (ч. 2 ст. 36 Конституции Российской Федерации), включающих право свободного выбора частными лицами и их объединениями форм земельной собственности и иных видов прав на землю, а также, согласно ст. 34 Конституции Российской Федерации, предпринимательства и иной не запрещенной законом экономической деятельности и свободу земельного оборота, а также и во всеобщих — локальных, региональных и всенародных — интересах. В процессе перехода к рыночной экономике, создающей благоприятный предпринимательский и инвестиционный климат, усиливается роль и значение стабильных, прозрачных, защищенных механизмов, обеспечивающих реализацию конституционных прав на землю, переход прав на землю и иного недвижимого имущества – гражданский оборот, равенство прав всех лиц, участвующих в земельном обороте, независимо от видов прав на землю. Таковы общие юридические условия, необходимые для создания благоприятного предпринимательского и инвестиционного климата, провозглашенные в качестве важнейшего укрепления всего комплекса отношений собственности, связанных с переходом имущества. При этом возрастает также роль государственного регулирования земельных отношений в жилищной сфере, связанного с повышением «роли и эффективности конкурентных механизмов предоставления земельных участков в собственность», созданием «единых объектов недвижимости с равными правами на земельный участок и на все расположенные на нем строения. Право на внеконкурсное предоставление участка под строительство (кроме муниципального жилья) может быть предоставлено только при отсутствии заявок для участия в торгах. Исключением может быть запрет в федеральном законодательстве передачи данного участка в собственность. В таком случае участок подлежит предоставлению на открытых торгах».

Принимая во внимание главные стратегические задачи экономической и земельной политики, Президент Российской Федерации В.В. Путин в ежегодном Послании членам Федерального Собрания Российской Федерации отметил: «Настало время решения вопроса о земле. Государство не должно мешать развитию земельных отношений, где они уже закреплены местным законодательством. Понятно, что земли несельскохозяйственного использования не подлежат ограничению гражданского оборота. Для закрепления этой нормы необходимо было принять соответствующий федеральный закон».

Таким Федеральным законом стал принятый Государственной Думой Федеральный закон «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». Данным Законом вводится в действие глава 17 части первой Гражданского кодекса. Действие главы не распространяется на оборот земель сельскохозяйственного назначения.

Одновременно высшими органами государственной власти Российской Федерации проводится работа по принятию Земельного кодекса Российской Федерации.

При сопоставлении этих актов можно сказать о несовершенстве, прежде всего, проекта Земельного кодекса. Проект, по своей сути, продолжает идеологию ЗК РСФСР с некоторыми дополнениями. Например, разграничена государственная собственность, названы виды землепользования с предусмотрением прав и обязанностей, условий их возникновения и прекращения. При изучении статей проекта приходишь к мысли, что надежды на воплощение в жизнь идей — не оправдываются. Прежде всего, авторы проекта отказывают в праве государству управлять земельной собственностью; интересы государства практически исключены. Реализация статей на практике может повлечь иные последствия, а не те, которые провозглашаются, декларируются. Так, положениями проекта декларируется возможность приобретать земельные участки на праве собственности. Однако все сводится к обычной передаче из собственности государства (я здесь не разделяю государственную собственность на ее виды – она Государственная) в собственность других лиц. Такая передача из собственности государства не что иное, как добровольный отказ от собственной части территории и права на него. Такой отказ не имеет мотивов и направлен на отчуждение государственной собственности безвозмездно либо за символическую плату по желанию лица, которое претендует на земельный участок. Следует регулировать не только передачу, но и условия его использования, причем основанные на практике. Так, распорядительный акт о предоставлении земельного участка не является в силу ст. 421 ГК РФ (свобода договора) основанием для понуждения к заключению договора на земельный участок, регистрации прав, которые приводят в результате к потерям бюджета. Возможно, здесь стоило бы решить и другие вопросы, развивающие рыночные отношения: проведение торгов, регулирование этапов совершения сделок с правами на землю, взимание средств при уклонении от регистрации как неосновательно сбереженных, учитывая, что имеются нерешенные и свойственные для земельных отношений проблемы.

В проекте говорится о распоряжении имуществом государством в соответствии с компетенцией и полномочиями. Указать это в законе — практически ничего не сказать. Не предусмотрены в проекте виды распорядительных актов и требования к ним, а также реализующие эти решения органы власти, условия, при которых землепользователь реально исполнял бы обязанности и не допускал, например, уклонения от государственной регистрации своих вещных прав на земельный участок либо договора аренды.

Проект явно не согласуется с требованиями Гражданского кодекса и главы 17. Например, перечень видов прав на землю в Гражданском кодексе шире, чем называется в проекте. Так, в главе 17 предусматривается возможность передачи земель в срочное пользование, однако проект предусматривает передачу земель в безвозмездное временное пользование, что существенно ограничит сферу урегулирования земельных отношений с льготными субъектами и сократит поступления в бюджеты.

В отличие от проекта, представленного Минэкономразвития России, глава 17 части первой ГК РФ лишь закрепляет некоторые уже сложившиеся положения при применении законодательных актов России ее субъектов, договорах и судебной практике.

1.2. Общая характеристика законодательства о землепользовании Москвы, о праве собственности и других правах на землю

Конституция Российской Федерации пошла по пути значительного расширения прав субъектов Российской Федерации в вопросах регулирования земельных отношений. Она отменила все ограничения, которые применялись ранее при централизованном осуществлении законодательных функций Россией. В результате на практике наметились три положительные тенденции.

Это, во-первых, повышение роли законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации как источников земельного права. Во-вторых, превращение закона субъекта Российской Федерации в реальную доминанту по отношению к подзаконным нормативным правовым актам. В-третьих, повышение роли договоров в регулировании экономических, в том числе и земельных, отношений не только между коммерческими организациями, но и органами государственной власти Российской Федерации и ее субъектов в сфере регулирования земельных отношений.

Расширение компетенции субъектов Российской Федерации во всех сферах экономики привело к переменам в правовой системе, в которой значительная роль принадлежит нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации. Эти акты принимаются как по вопросам собственной компетенции в пределах той власти, которая закреплена ст. 73 Конституции Российской Федерации, так и по вопросам совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов, к которым относятся, в частности, вопросы владения, пользования, распоряжения землей, недрами, водными и другими природными ресурсами (п. «в» ч. 1 ст. 72 Конституции Российской Федерации). Поэтому на территории Москвы как особого субъекта Российской Федерации (города федерального значения) действует как общефедеральное земельное законодательство, так и земельное законодательство Москвы. Необходимость самостоятельного регулирования Москвой земельной реформы – это не только реализация нормативных актов России по урегулированию вопросов землепользования, общественных отношений в этой области. Вызвана такая необходимость несколькими обстоятельствами. Москва – сверхкрупный населенный пункт с большим числом населения, объектов недвижимости, хозяйствующих на территории Москвы субъектов – потенциальных и титульных землепользователей; Москва – город федерального значения и субъект Российской Федерации. Территория Москвы – разнопланова, она включает весь состав земель населенных пунктов (ст. 71 ЗК РСФСР). На территории Москвы расположены объекты федеральной собственности и значения, действуют федеральные органы власти и субъекты федеральной подчиненности, находятся дипломатические посольства иностранных государств, другие хозяйствующие землепользователи. Нахождение у этих и других лиц земли и имущества нуждается в правовом урегулировании и оформлении земельных правоотношений с учетом специфики сверхкрупного города. Принятие собственной нормативной базы по земельным вопросам, определяемой экономической целесообразностью и необходимостью, направленной на поддержание и развитие жизнедеятельности города, улучшение условий проживания людей, позволяет Москве быстрее внедрять способы привлечения инвестиций в бюджеты России и Москвы, улучшать облик города, развивать городскую инфраструктуру, исполнять столичные функции.

Москва приступила в 1990 году к проведению земельной реформы.

Собственное регулирование земельных отношений строилось Москвой на основании законодательных актов России, и прежде всего, Указов Президента, от 30 июля 1991 г. № 22 «О полномочиях мэра города Москвы»; от 28 августа 1991 г. № 96 «О полномочиях органов исполнительной власти города Москвы"; от 29 декабря 1991 г. № 334 «О дополнительных полномочиях органов управления Москвы на период проведения радикальной экономической реформы», от 24 октября 1993 г. № 1738 «О поддержке мер правительства Москвы и Московского областного Совета народных депутатов по реформе органов государственной власти и органов местного самоуправления в Москве и Московской области».

Эти Указы действовали до их отмены Указом Президента Российской Федерации "О признании утратившими силу некоторых указов Президента РСФСР и Президента Российской Федерации" от 17 июня 2000 г. № 1110.

Органы власти Москвы были наделены полномочиями по распоряжению и управлению землями города, ведению Государственного кадастра городской земли, изъятию и предоставлению земельных участков.

По ряду субъективных и объективных причин федеральное земельное законодательство 90-х годов было односторонне ориентировано на осуществление общих программ приватизации земли и характеризовалось недооценкой института аренды земли, который рассматривался лишь в качестве вспомогательного института по отношению к праву собственности. В противоположность федеральному земельное законодательство г. Москвы с самого начала земельной реформы было ориентировано на более широкое применение института аренды городских земель, который является выгодным как для арендодателя, так и для арендатора, заинтересованного в эффективном использовании арендованных земель. В результате в Москве была найдена оптимальная юридическая модель регулирования института аренды городских земель, позволившая решить проблемы, связанные со значительным поступлением в городской бюджет арендных платежей и осуществлением мероприятий по совершенствованию социальной, жилищной и инженерно-технической инфраструктуры, выбором направлений инвестиций в строительство и реконструкцию объектов недвижимости.

С этой целью в Москве были разграничены полномочия органов государственной власти. Законодательная (представительная) власть: устанавливает порядок использования, контроля, охраны земли; отчуждения земель и оформления прав собственности на земельные участки; предоставления земель в аренду; оформления прав на земельные участки и другие полномочия по определению порядка. К ведению городской администрации отнесено: управление и распоряжение земельными участками; определение ставок арендной платы; зонирование территории Москвы; составление и ведение земельного кадастра города Москвы; разработка и реализация градостроительных планов развития и другие полномочия. Все эти полномочия закреплены в ст. 34 и 35 Закона Москвы от 28 июня 1995 г. «Устав города Москвы».

Нормативные акты, регулирующие совершение гражданско-правовых сделок по купле-продаже права аренды земельных участков и иных допускаемых земельным законодательством сделок с земельными участками, ориентированы прежде всего на достижение коммерческих целей, связанных с повышением эффективности использования имущества города, привлечением денежных средств в бюджеты Российской Федерации и Москвы, а ранее и во внебюджетные фонды от использования арендованных городских земель, являющихся стабильным источником финансирования инвестиционных программ, доходной части городского бюджета.

Федеральное арендное законодательство периода экономических реформ 80-х годов было ориентировано на разгосударствление, законодательное признание аренды в качестве формы хозяйствования равноправной с государственными и кооперативными формами, а также на защиту хозрасчетной деятельности трудового коллектива от вмешательства административно-командной системы управления. Так, в Основах законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде, принятых Верховным Советом СССР 23 ноября 1989 г., было дано определение понятия аренды как основанного на договоре срочного возмездного владения и пользования землей, иными природными ресурсами, предприятиями (объединениями) и другими имущественными комплексами, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной и иной деятельности. Преобразования в отношениях собственности, связанные с развитием арендных предприятий, были продолжены Основами законодательства Союза ССР и союзных республик «О земле» (ст. 7), закрепившими аренду в качестве самостоятельного вида землепользования, производного от права собственности, имеющего свои экономические и юридические особенности.

Сохранив ранее действовавший порядок, согласно которому арендаторами земли могут выступать российские граждане и юридические лица, международные объединения и организации с участием советских и иностранных юридических лиц, международные организации и граждане, ЗК РСФСР 1991 года признал, что арендодателями земли могут выступать не только Советы народных депутатов, но и собственники земли (ст. 13). Но этим дело не ограничивается. Устанавливая классификацию договоров аренды земельных участков по сроку действия арендного договора, ЗК РСФСР 1991 г. предусмотрел, что аренда земли может быть краткосрочной – до пяти лет и долгосрочной – до пятидесяти лет.

Законодательство об аренде земельных участков начального этапа земельной реформы, являющееся важнейшим атрибутом рыночной экономики, не могло найти широкого применения, так как Земельный кодекс допускал прежние административные подходы к решению земельно-правовых проблем, необоснованно ограничивал сферу применения института аренды. Основным арендодателем земли законодатель признавал Советы народных депутатов. При этом сохранялись ограничения при сдаче земли в аренду гражданами, имеющими в собственности земельные участки. Нормы ст. 13 ЗК РСФСР об аренде земельных участков официально утратили силу 24 декабря 1993 г. Регулирование аренды земельных участков осуществлялось на основе Указа Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы», закрепившем юридические гарантии свободы использования земли в деятельности предпринимателя.

В определенной мере расширение сферы применения аренды земельных участков, создание необходимой правоустойчивости земельного рынка связано с уже упоминавшимися ранее федеральными нормативными правовыми актами, регулирующими плату за землю, государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, передачу в аренду гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территории городских и сельских поселений, проведение торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, расположенных на территории городских и сельских поселений, или права их аренды.

К числу важнейших нормативных источников федерального значения, регулирующих аренду как самостоятельный вид землепользования, относится ГК РФ, в котором выделена глава 34 «Аренда». Нормы этой главы позволяют применить институт аренды к земельным отношениям с учетом специфики земельного законодательства, складывающегося в сфере временного и возмездного пользования городскими землями.

Возвращаясь к исследованию земельного законодательства Москвы, обратимся к характеристике первых распорядительных актов администрации города об аренде.

Мэром Москвы Поповым Г.Х. 6 августа 1991 г. было издано распоряжение № 80-РМ "О предоставлении правительству Москвы права заключения договоров на землепользование". Распоряжение издано с целью активного привлечения иностранных инвестиций в экономику Москвы и в соответствии с "Основами законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде" от 23 ноября 1989 г. и "Основами законодательства об инвестиционной деятельности в СССР" от 10 декабря 1990 г., законами РСФСР от 24 декабря 1990 г. "О собственности в РСФСР" и от 4 июля 1991 г. "Об иностранных инвестициях в РСФСР" и другими законодательными актами о развитии предпринимательства. Указанным распоряжением правительству Москвы разрешено своими решениями оформлять договоры аренды земельных участков с советскими и иностранными юридическими лицами. Контроль за выполнением распоряжения был возложен на вице-мэра — премьера правительства Москвы Ю.М. Лужкова. В свою очередь, вице-мэр издал распоряжение от 2 марта 1992 № 110-рвм «Об аренде земли как основной форме земельно-правовых отношений в Москве», которое, учитывая социальную и экономическую значимость землепользования в соответствии с планами зонирования территории Москвы, земельным кадастром и концепциями перспективного развития территории Москвы и, следовательно, важнейшую роль права землепользования в системе правового регулирования земельных отношений, провозгласило аренду в качестве основного вида земельных прав граждан и юридических лиц. Значение этих нормативных правовых актов состоит, прежде всего, в том, что они заложили начало формированию рыночных механизмов в земельных отношениях и вовлечению в оборот городских земель; впервые были подвергнуты юридическому нормированию вопросы переоформления земельно-правовых документов, формы договора аренды с иностранными юридическими и физическими лицами, совместными предприятиями; оформления, выдачи и регистрации документов, удостоверяющих права юридических и физических лиц на пользование земельными участками; заключения и регистрации договоров аренды.

В состав земельного законодательства Москвы входят не только нормативные правовые акты органов исполнительной власти, изданные ими в пределах делегированных полномочий, играющие основную роль в государственном регулировании оборота городских земель, но и нормативные правовые акты представительных органов государственной власти, регулирующие порядок предоставления в аренду городских земель. Этим вопросам посвящено, в частности, решение 11 сессии Моссовета ХХI созыва от 12 октября 1992 г., утвердившее Порядок предоставления в аренду участков земли Москвы. В этом нормативном правовом акте даются понятия участка земли, застроенного участка земли, незастроенного участка земли; подвергается подробному юридическому нормированию передача в аренду свободных участков земли и участков земли с расположенными на них объектами недвижимости; проводится разграничение договоров аренды и договоров временного пользования участком земли; дается описание участка земли, предоставляемого в аренду, которое является единственным источником сведений о правовом положении арендованного земельного участка; определяются принципы продажи права аренды по конкурсу, процедура предоставления в аренду свободных земельных участков и участков земли обладателям прав полного хозяйственного ведения, владения или собственности на объекты недвижимости, расположенные на этих участках.

Несмотря на полезность и правильность многих решений, относящихся к регулированию аренды городских земель, которые содержатся в нормативных актах исполнительной и представительной власти первого этапа земельной реформы, последние не охватывают всех сторон земельных отношений, связанных с возможностью выкупа права аренды через торги и совершением иных гражданско-правовых сделок с правами аренды земли: залога (ипотеки), внесения в уставной капитал, купли-продажи и др.

Указанное решение Моссовета фактически не применялось, и по распоряжению мэра Москвы от 11 января 1996 г. № 11-РМ признано недействующим.

С 1997 года использование городской земли и государственное управление землепользованием регулируются Законом Москвы «Об основах платного землепользования в городе Москве». На основе толкования ст. ст. 14 и 15 этого Закона можно сделать вывод о том, что, хотя законодатель со всей определенностью и не признал аренду основной формой землепользования, в действительности важнейшим принципом правового регулирования земельных отношений в Москве является приоритет института аренды земельного участка по отношению к таким видам землепользования, как постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, безвозмездное временное пользование.

Таким образом, нормативные акты Москвы по земельным отношениям ориентированы в основном на аренду, но не исключают и другие виды землепользования. Это объясняется экономической целесообразностью, так как доходы от арендной платы в несколько раз выше, чем от земельного налога.

За время реформирования экономики в столице было принято и введено в действие около 100 нормативных актов, в которых отражены такие важные вопросы, как формы и виды земельных отношений, в том числе количественный и качественный учет земель, регистрация прав на землю, кадастровая оценка земель. Основываясь на общефедеральной нормативной базе, московская система законодательных актов и указов имела до последнего времени принципиальное отличие от нее: в них, главным образом, предусматривалось предоставление городских земель в аренду, продажа земель не допускалась.

Так, согласно постановлению Правительства Москвы № 356 «О принципах использования залогового кредитования в Москве», принятому 25 апреля 1995 г., в столице было предусмотрено создание инфраструктуры залогового кредитования. Институт залогового кредитования должен был стимулировать приток отечественных и иностранных инвестиций и кредитов в экономику города.

В последующие годы вышел целый ряд нормативных актов, регулирующих арендную плату за землю: распоряжение мэра Москвы от 1 октября 1996 №347/1-РМ «О мерах экономического регулирования использования земель Москвы»; «О внесении изменений в распоряжение мэра Москвы» №347/1-РМ; от 17 апреля 1997 №312-РМ «О плане финансовых поступлений в 1997 г. от продажи (выкупа) прав аренды и арендной платы за землю»; от 18 сентября 1997 №733-РМ «Об установлении льгот по арендной плате за землю». Кроме этого, были приняты нормативные акты, регулирующие проведение торгов по продаже прав аренды земли и выкупа (купли-продажи) арендаторами таких прав на землю.

В 1997 г. был сделан следующий шаг по расширению платности землепользования. Вступил в силу Закон Москвы от 16 июля 1997 г. № 34 «Об основах платного землепользования в городе Москве».

До 1997 г. только 10% московских земель облагались 100%-ным налогом. Новый нормативный акт расширил возможности поступлений в бюджет за счет платы за пользование земельными участками. Закон определил общие принципы платы и виды прав на участки городской земли. Это аренда (субаренда), право безвозмездного временного пользования, право пожизненного наследного владения, право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования.

Ставки земельного налога и арендной платы устанавливаются в зависимости от ценности территориально-экономических зон. Органы власти Москвы могут применять поправочные коэффициенты к ставкам, учитывая вид деятельности хозяйственников и цель использования участков. Например, меньше платят юридические лица или предприниматели, участвующие в реализации городских программ столицы, способствующие перепрофилированию предприятий или оздоровлению окружающей среды. Предусматриваются льготы: частичное или полное освобождение от налога или арендной платы, внесение платы в рассрочку, налоговый кредит. Категории льготников определяются нормативными актами Российской Федерации и Москвы.

Постоянно совершенствуясь, в Москве менялась схема формирования платежей за городские земли: от экономической оценки территорий к последовательным разработкам Генеральных планов, коэффициентов ценностей территорий по зонам различной градостроительной ценности, дифференцированных ставок земельного налога, нормативной цены земли. Для определения средних ставок земельного налога разработаны специфические московские подходы к зонированию городских территорий.

В результате Москвой получено от реализации прав аренды за земельные участки в деноминированных ценах:

• в 1995 году – 748,6 млн. рублей;

• в 1996 году — 1345,7 млн. рублей;

• в 1997 году – 1157,9 млн. рублей;

• в 1998 году – 833,2 млн. рублей;

• в 1999 году — 1030,3 млн. рублей;

• в 2000 году – 1581,6 млн. рублей.

В 1995 – 2000 годах получено от арендной платы за землю и земельного налога, не считая предоставленных согласно законодательным актам льгот, в деноминированных ценах:

• в 1995 году – 270,6 млн. рублей;

• в 1996 году — 548,8 млн. рублей;

• в 1997 году – 1057,9 млн. рублей;

• в 1998 году – 1364,9 млн. рублей;

• в 1999 году — 2193,1 млн. рублей;

• в 2000 году – 3442,5 млн. рублей,  из которых:

арендная плата составила:

• в 1995 году – 131,8 млн. рублей;

• в 1996 году — 384,0 млн. рублей;

• в 1997 году – 863,8 млн. рублей;

• в 1998 году – 1172,6 млн. рублей;

• в 1999 году — 1923,5 млн. рублей;

• в 2000 году – 3070,0 млн. рублей;

земельный налог:

• в 1995 году –  138,9 млн. рублей;

• в 1996 году –164,8 млн. рублей;

• в 1997 году – 194,1 млн. рублей;

• в 1998 году –  192,3 млн. рублей;

• в 1999 году —  269,6 млн. рублей;

• в 2000 году – 372,5 млн. рублей;

При этом, в 2000 году:

Общее количество зарегистрированных земельных участков в городе составило: 46 948 шт.;
Количество земельных участков, на которые заключены договоры аренды:44 966 шт.;
Общая площадь арендованных земельных участков составила: 24 836 га;
Минимальная ставка арендной платы составила: 2 808 руб./га;
Среднегодовая ставка арендной платы составила: 154 538 руб./га.

В соответствии с Конституцией Российской Федерации Москва – город федерального значения и субъект Российской Федерации, столица России. Так, ч. 2 ст. 70 Конституции России предусмотрено, что столицей Российской Федерации является город Москва. Статус столицы устанавливается федеральным законом.

В силу Закона Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» и в рамках Генерального плана развития города Москвы органы власти столицы проводят земельную политику, ориентированную в основном на развитие городской инфраструктуры, привлечение инвестиций в экономику города. Такое положение, а именно, развитие земельных отношений, направленное на развитие экономических приоритетов, естественно и необходимо для большого города, развивающегося как единое целое во всех проявлениях своей жизни. Отсюда и необходимость создания механизма землепользования, направленного на экономическую и финансовую выгоду города, привлечение средств на реализацию городских программ. Данные положения обусловлены и соглашениями с федеральными органами власти согласно положениям Закона Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации».

Оставаясь собственником земель (за исключением находящихся в собственности Российской Федерации согласно ст. 8 Закона Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации»), Москва в лице местной администрации согласно ст. 70 ЗК РСФСР осуществляет ведение землями в пределах города, определяет перспективу развития города, определяет, если иное не вытекает из законодательства, формы землепользования в Москве, определяет базовые ставки арендной платы, осуществляет ее сбор и централизует в бюджеты Российской Федерации и Москвы.

1.3. Соотношение земельного законодательства Российской Федерации и законодательства Москвы

Раскрывая понятие «земельное законодательство субъекта Российской Федерации», нельзя не коснуться содержания некоторых ключевых юридических терминов, имеющих непосредственное отношение к предмету нашего исследования и не получивших до сих пор в юридической литературе и в законодательстве более или менее однозначной трактовки.

Основным среди них является термин «законодательство». Несмотря на то, что данный термин часто используется в правотворческой деятельности и является предметом исследования многих ученых-юристов, тем не менее четкого однозначного определения на сегодняшний день он не имеет. Анализ нормативно-правового материала, взглядов российских ученых и юридической практики позволяет выделить несколько подходов к определению его значения.

Самое узкое понимание законодательства сводится к его отождествлению с законами. Так, Ю.А. Тихомиров под законодательством понимает упорядоченную совокупность законов. Т.Н. Рахманина, говоря о законодательстве субъектов Российской Федерации, подразумевает под этим понятием лишь их учредительные документы (конституции республик и уставы других субъектов Федерации) и региональные законы. Иногда термином «законодательство» обозначают законы и иные нормативные правовые акты законодательного органа. Например, такое понимание законодательства содержится в ст. 3 Федерального закона «О товариществах собственников жилья». Аналогичное понимание законодательства заложено, например, в ст. 10 Устава Москвы, где говорится, что законодательство Москвы образует Устав города, законы и постановления городской Думы.

По мнению С.С. Алексеева, в состав законодательства кроме законов допустимо включать иные нормативные акты, например, указы Президента, изданные в порядке делегирования законодательных полномочий, то есть переданных ему законодательным органом, или в условиях, когда высший представительный орган не действует.

Нередко термин «законодательство» используют для обозначения законов, иных нормативных правовых актов парламента, нормативных документов главы государства и правительства. Например, этот подход был использован при формировании еще в советское время «Собрания действующего законодательства СССР» и аналогичных сборников союзно-республиканских и автономно-республиканских нормативных правовых актов. В настоящее время, базируясь на приблизительно таком же понимании законодательства, комплектуется «Собрание законодательства Российской Федерации», куда включаются федеральные законы, постановления Государственной Думы и Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации, указы Президента России, постановления и распоряжения российского Правительства, а также постановления Конституционного Суда Российской Федерации и международные договоры и соглашения Российской Федерации.

Кроме того, под законодательством, как указывает А. С. Пиголкин, иногда понимается также деятельность высшего органа государственной власти по принятию законов. Законодательство в этом смысле — основная, наиболее важная форма правотворческой деятельности.

Однако чаще всего термин «законодательство» используется для обозначения всего массива нормативных правовых актов определенного уровня: федерального и регионального. Такая трактовка вытекает из анализа положений Конституции Российской Федерации, конституций и уставов большинства субъектов Российской Федерации, многих федеральных законов и законов регионального уровня. В широком смысле слова термин «законодательство», как правило, используется и в отраслевой литературе

В то же время некоторые ученые термин «законодательство» рассматривают в узком и широком смыслах. По мнению, например, Р.З. Лившица, при широкой трактовке законодательство включает акты законодательных органов, а также подзаконные акты, а при узкой — только акты законодательных органов.

Понимание законодательства как совокупности всех нормативных правовых актов на сегодняшний день наиболее оптимальное. Более того, оно является традиционным в юридической науке и соответствует практике правотворчества и правоприменения.

Широкое понимание законодательства, в отличие от узкого, позволяет рассматривать законы в единстве, взаимосвязи и взаимозависимости с подзаконными актами. Лишь такой подход может создать реальную картину состояния правового регулирования общественных отношений. В течение последнего десятилетия земельно-правовой порядок России претерпел кардинальные изменения. В первую очередь, это было связано с отменой государственной монополии на землю и начавшейся в 90-х годах земельной реформой. В условиях коренной ломки политической и экономической системы российского государства, переосмысления принципов федерализма с неизбежностью встал вопрос о разграничении полномочий между Российской Федерацией и ее субъектами в области регулирования земельных отношений. Первоначально основой для разрешения данного вопроса являлись Федеративный договор — Договор о разграничении предметов ведения и полномочий между федеральными органами государственной власти Российской Федерации и органами власти суверенных республик в составе Российской Федерации от 31 марта 1992 г., а также заключаемые на его основе Соглашения о разграничении государственной собственности между Российской Федерацией и республиками в ее составе.

В соответствии с п. «к» ст. 72 Конституции Российской Федерации земельное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов, что ставит весьма важный вопрос о разграничении компетенции между центром и регионами в сфере регулирования земельных отношений. Сегодня этот вопрос весьма актуален в связи с подготовкой нового федерального кодификационного акта — Земельного кодекса Российской Федерации — и динамичным процессом развития земельного законодательства субъектов Российской Федерации.

Решение данного вопроса имеет два аспекта: а) содержательный, т.е. определение круга отношений, подлежащих урегулированию на соответствующих уровнях; б) формальный — о форме законодательных актов, принимаемых в качестве кодификационных на уровне как Федерации, так и ее субъектов.

Разграничение полномочий Российской Федерации и ее субъектов в сфере земельного законодательства опирается на следующие положения Конституции Российской Федерации, согласно которым: а) по предметам совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов издаются федеральные законы и соответствующие им законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации (ч.2 ст. 76 Конституции Российской Федерации); б) условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (ч.3 ст.36 Конституции Российской Федерации); в) установление правовых основ единого рынка относится к исключительному ведению Российской Федерации (п. «ж» ст. 71 Конституции Российской Федерации).

Конструкция «совместное ведение» конкретизируется в ст. 76 Конституции Российской Федерации, которая устанавливает, что по предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации (ч.2 ст. 76).

Законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации не могут противоречить федеральным законам, принятым по вопросам совместного ведения. В случае противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным в Российской Федерации, действует федеральный закон.

До недавнего времени в законодательстве не было ясности в том, могут ли субъекты Российской Федерации самостоятельно осуществлять правовое регулирование по вопросам, отнесенным к совместному ведению, до принятия соответствующего федерального закона. Сложившаяся после принятия Конституции Российской Федерации судебная практика давала положительный ответ на этот вопрос, подчеркивая, что по смыслу ст. 72 и 76 Конституции Российской Федерации субъект Российской Федерации вправе принять собственный закон и иные нормативные правовые акты до издания федерального закона по тому или иному предмету совместного ведения.

Соотношение земельного законодательства Российской Федерации и законодательства Москвы возможно рассматривать с ретроспективной точки зрения и с точки зрения соответствия ранее принятых актов субъектов Российской Федерации новым федеральным законам на момент их вступления в действие. В случае коллизии законов требованиям ст. 76 Конституции России положения нормативных актов, противоречащих федеральному законодательству, не применяются и подлежат пересмотру.

Следует отметить, что в первый период развития земельного законодательства (с 1990 г. по 2000 г.) противоречия между законодательными актами Российской Федерации встречались часто, многие вопросы не были урегулированы законодательством, что привело к принятию актов субъектами Российской Федерации. Москвой также были приняты такие акты с учетом специфики города, его развития. В данном случае, можно подвести итоги соотношения такого законодательства, а также рассматривать его адаптацию к современным требованиям через внесение изменений в городские нормативные акты.

Второй этап развития земельного законодательства, начиная с 2000 года, набирает темп.

В этой связи законодательство Москвы, других субъектов Российской Федерации, практика и результаты его применения должны послужить основанием для создания обобщенного нормативного акта о земле. Исключение этого опыта создаст в будущем условия для расхождения нормативных требований с жизнью. Так, в своем заключении на проект Земельного кодекса Российской Федерации Москомархитектура справедливо указывает на принципиальное несогласие с положениями ст. 8 проекта о переводе земель из одной категории в другую и мотивирует свое несогласие следующим: «Никак нельзя согласиться с присвоением исключительных полномочий органам исполнительной власти Российской Федерации по принятию решений о переводе земель из одной категории в другую на землях, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации. Известно, что на территории любого города есть земли практически всех категорий. В случае принятия предложенной авторами проекта правовой конструкции (п.2 ст. 8) городская администрация на размещение жилья на территории выводимого по генплану предприятия должна испрашивать разрешение у органа исполнительной власти Российской Федерации; то же в случае предоставления свободных земельных участков (земель запаса) под строительство хлебопекарен, прачечных заводов и т.п.; прокладки по землям сельхозпредприятий, находящихся на территории города, общегородских коммуникаций и т.д.».

Некоторые положения проекта Земельного кодекса Российской Федерации, вероятно, приемлемы и экономически выгодны для других субъектов Российской Федерации, однако их распространение на Москву и Санкт-Петербург означают для этих городов существенные потери. В упомянутом письме Москомархитектура указывает на необходимость учета интересов Москвы при изложении п. 8 ст. 38 проекта. Так, п. 8 устанавливает цену продажи земельного участка в размере пятикратной ставки земельного налога на единицу площади, причем минимальной. Для города Москвы это будет означать узаконенные потери в размере сотен миллионов долларов США. Например, в пределах Садового кольца размер земельного налога составляет 720.652,8 руб. за один гектар в год или около 25.000 долларов США. Значит, размер выкупа одного гектара земли в собственность в центре Москвы составит – 125.000 долларов США, в то время как на протяжении семи лет право аренды на 49 лет одного гектара продается в центре Москвы за 7-10 млн. долларов США, т.е. в 50-80 раз дороже. По оценкам отечественных и зарубежных специалистов в области земли и иной недвижимости при продаже земли в собственность цены могут возрасти на 25-50% по сравнению с ценами за право аренды, то есть итоговая разница может составить 80-120 раз.

До настоящего времени законодательно не определен порядок управления федеральными землями, акты органов власти Российской Федерации по предоставлению ими земель государственной собственности Российской Федерации не издавались, отсутствует согласованный перечень земельных участков федеральной собственности.

В Москве вопросы разграничения собственности на землю базируются на федеральных актах о земле и зафиксированы в Уставе города Москвы.

Статьей 25 Устава предусмотрено, что в собственности города Москвы (государственной и городской муниципальной) находится все имущество, не являющееся частной собственностью, собственностью Российской Федерации или иных определенных законом собственников, в том числе земельные участки и природные объекты в границах города Москвы.

При этом, следуя положениям ст. 8 Федерального закона «О статусе столицы Российской Федерации» в ч. 2 ст. 24 Устава конкретизировано, что перечень объектов собственности Российской Федерации на территории Москвы составляется и изменяется совместно Правительством Российской Федерации и Правительством Москвы на основании Федерального закона «О статусе столицы Российской Федерации» и постановления Верховного Совета Российской Федерации от 15 апреля 1993 № 4801-1 о порядке введения его в действие.

Основные условия разграничения полномочий органов государственной власти Российской Федерации и Москвы были закреплены в договоре «О разграничении предметов ведения и полномочий между органами государственной власти Российской Федерации и органами государственной власти города федерального значения Москвы».

В соответствии с п. 4 ст. 10 Договора разграничение природных ресурсов, в том числе и земли на территории Москвы на природные ресурсы, относящиеся к федеральной собственности, и природные ресурсы, относящиеся к собственности Москвы, а также вопросы природопользования регулируются отдельными соглашениями. Однако до настоящего времени такие соглашения не заключались.

Согласно п. 3 ст. 5 Договора применяется положение, в соответствии с которым до принятия федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации по конкретным предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации органы государственной власти Москвы вправе осуществлять собственное правовое регулирование.

Представляется целесообразным установить единую государственную собственность на землю без деления ее на два вида государственной собственности. Решение этого вопроса лежит не только в области земельного и гражданского права, а прежде всего в области конституционного права.

Распоряжение же единой государственной собственностью на землю должно осуществляться через систему полномочий, но на базе не Договора, а Федерального закона и делегирования прав органам государственной власти различных уровней, равно как и отраслевым органам власти. Данное положение вытекает из ст. 125 ГК РФ и ст. 70 ЗК РСФСР, других нормативных актов.

Несмотря на законодательное разграничение в указанных актах государственной собственности на землю Российская Федерация и Москва как субъект Федерации не рассматривают существующие проблемы по такому разграничению. Это приводит к судебным разбирательствам между органами власти России, например, Министерства путей сообщения и органами власти Москвы, а также спорам по границам между Москвой и Московской областью относительно территории аэропорта «Шереметьево». При этом распоряжение землями транспорта осуществляется соответствующим Положением о них и входит в компетенцию отраслевых федеральных министерств и ведомств России.

Пунктами «в», «к» ч. 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы земли и земельного законодательства отнесены к ведению Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. В развитие этих конституционных положений федеральным центром через нормативные акты и соглашения устанавливаются объем и пределы компетенции органов власти субъектов Российской Федерации. Перераспределение таких полномочий, к сожалению, зависит часто от политического момента. Таким образом, правовое положение отображает политические направления. Вероятно, что это нормальное явление, так как государство и общество находятся в постоянном развитии, и взгляды на устройство и роль государства не стоят на одном месте. Всякое общество и государство с философской точки зрения воспринимались как живой организм, и по мере его развития происходит рост их сил либо ослабление; преобладают последовательно центробежные и центростремительные силы. За последние годы такая последовательность отчетливо видна и в законодательстве. В период 1991-2000 годов преобладали центробежные тенденции с закреплением власти и приоритетов принятия решений, в том числе и по земельному законодательству в субъектах Российской Федерации. Необходимость сильного центра и единого законодательства осознается, в том числе и на местах, в субъектах Российской Федерации. Данное понимание нашло отражение в ряде нормативных актов. Однако золотая середина урегулирования отношений центра и субъектов до сих пор окончательно не закреплена законодательно. Слабой стороной законодательства первого и начала второго этапа является неурегулированность полномочий государственных органов власти Российской Федерации, например, Минимущества России и Госкомкадастра России, а также других министерств и комитетов России по распоряжению и управлению землей, а также полномочий этих органов и полномочий органов власти субъектов Российской Федерации. В качестве примера можно указать на направленный Минимуществом России проект соглашения с Правительством Москвы об управлении имуществом федеральной собственности на территории Москвы.

Ситуация частично была урегулирована Федеральным законом от 24 июня 1999 г. № 119-ФЗ "О принципах и порядке разграничения предметов ведения и полномочий между органами государственной власти Российской Федерации и органами государственной власти субъектов Российской Федерации". Статьей 4 Закона предусмотрено, что в случае несоответствия положений договоров и соглашений положениям Конституции Российской Федерации, федеральных конституционных законов и федеральных законов, принимаемых по предметам ведения Российской Федерации и предметам совместного ведения, действуют положения Конституции Российской Федерации, федеральных конституционных законов и федеральных законов. Закон, допуская возможность заключения соглашения и договора при определенных условиях, предусмотренных в ст. 14, устанавливает в ст.12 необходимость издания федеральных законов, определяющих основы (общие принципы) правового регулирования, включая принципы разграничения полномочий между федеральными органами государственной власти и органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также федеральных законов, направленных на реализацию полномочий федеральных органов государственной власти.

Дискуссия по вопросу управления государственной собственностью поднята И.А. Иконицкой, указавшей на разницу полномочий по управлению федеральной собственностью органами государственной власти. Отчасти эти функции возложены на Федеральную кадастровую службу Российской Федерации. В субъектах Российской Федерации решение вопроса затянулось на неопределенное время в ожидании формирования земельных органов с новыми функциями.

Государство не только собственник, но и политический суверен, оно выполняет двойственные функции. Оно контролирует действия федеральных министерств и других федеральных ведомств. Правительство Российской Федерации определяет, какие федеральные земли могут быть приватизированы и переданы в собственность гражданам и юридическим лицам, какие могут быть переданы в собственность субъекта Российской Федерации, какие функции возлагаются на органы специального управления земельными ресурсами (по подготовке соответствующих решений).

В соответствии со ст. 114 Конституции Российской Федерации, Правительство Российской Федерации осуществляет управление федеральной собственностью (п. «г»); осуществляет иные полномочия, возложенные на него Конституцией Российской Федерации, федеральными законами, указами Президента Российской Федерации (п. «ж»).

Согласно п. 3 ст. 125 ГК РФ, в случаях и в порядке, предусмотренных федеральными законами, указами Президента Российской Федерации и постановлениями Правительства Российской Федерации, нормативными актами субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, по их специальному поручению от их имени могут выступать государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане.

Возникает вопрос о праве московской городской власти управлять земельными участками в пределах Москвы, отнесенным и к государственной собственности Российской Федерации. С одной стороны, ранее существовавший Госкомзем должен был бы, согласно своему Положению, оформлять права субъектам землепользования на земли государственной собственности Российской Федерации, с другой стороны, ни бывший Госкомзем, ни Госкомимущество, ни Росфонд федерального имущества не распоряжались федеральными землями.

И.А. Иконицкая указывает на целесообразность введения всей подготовительной работы для принятия Правительством Российской Федерации соответствующего распоряжения государственными органами по управлению использованием и охраной земель. Эти же органы могли бы представлять в судах Российскую Федерацию при рассмотрении земельных дел. В соответствии с правовыми актами Москвы такое право предоставлено соответствующему органу, осуществляющему на территории города государственное управление использованием и охраной земель. Для продажи земельных участков или прав их аренды в соответствии со ст. 125 ГК РФ целесообразно было бы поручать специально созданным для того государственным учреждениям либо иным юридическим лицам проведение в необходимых случаях конкурсов или аукционов с последующим заключением договора купли-продажи или аренды земельного участка.

Из содержания ст. 4 Федерального закона «О статусе столицы Российской Федерации» следует, что в связи с осуществлением городом Москвой функций столицы Российской Федерации органы государственной власти города Москвы предоставляют в установленном законом порядке федеральным органам государственной власти Российской Федерации, представительствам республик в составе Российской Федерации, автономной области, автономных округов, краев, областей, города Санкт-Петербурга, а также дипломатическим представительствам иностранных государств в Российской Федерации земельные участки, здания, строения, сооружения и помещения, жилищный фонд, жилищно-коммунальные, транспортные и иные услуги.

Указом Президента Российской Федерации от 6 февраля 1995 г. № 96 "О втором этапе приватизации в Москве" (с изменениями от 26 июня 1996 г.) правительству Москвы разрешено определять начальную цену при продаже по конкурсу, в том числе инвестиционному, или на аукционе государственных (муниципальных) предприятий, а также акций акционерных обществ открытого типа, созданных путем преобразования этих предприятий, по данным баланса предприятия за квартал, предшествующий дате подачи документов на приватизацию.

Этим Указом установлено, что продажа земельных участков в Москве осуществляется только на основе законодательного акта.

Сложнее обстоит дело с взаимоотношениями субъектов Российской Федерации по поводу решения споров, приобретения на возмездной основе земельных участков на праве собственности на территории другого субъекта Федерации. Эти вопросы в различных субъектах решаются по-разному. На законодательном уровне данный вопрос не урегулирован, но при этом подразумевается возможность его решения путем заключения соглашений между субъектами Федерации. При отсутствии четкого регулирования вопроса по приобретению в собственность земельных участков (при неизменном оставлении под юрисдикцией соответствующего земельного участка, приобретенного в собственность субъектом Федерации) в результате сделок между субъектами Федерации. Пограничные споры решаются согласно ч. 3 ст. 67 и ч. 1 ст. 85 Конституции России на основании согласительной процедуры либо судебным органом, по поручению Президента России.

Автор занимает отрицательную позицию относительно соглашений Российской Федерации с субъектами, равно как и соглашений между администрациями Российской Федерации и ее субъектов. Заключение таких соглашений нарушает принцип субординации органов власти, а также не соответствует принципам построения федерального государства, строящегося на основе Конституции, а не соглашений. Из чего также следует, что управление посредством наделения компетенцией должно строится на основе законов и распоряжений федеральной власти, а не соглашений между органами управления, строительство которых осуществляется на принципе подчинения, а не договоренности – равенства. То же самое можно высказать относительно и государственной собственности на землю, ее единства, а не разграничения на два вида. Государственная власть должна строиться на определении полномочий относительно единой государственной собственности, а не путем деления государственной собственности, где власть федерального государства применительно к части государственной территории в границах субъекта Федерации как собственника законодательно исключается.

В условиях отсутствия единого федерального закона о земле в целях проведения единой земельной политики продолжаются преобразования земельных отношений в Российской Федерации. Свидетельством продолжения преобразования является постановление Правительства Российской Федерации от 26 июня 1999 г. № 694 "О Федеральной целевой программе "Развитие земельной реформы в Российской Федерации на 1999-2002 годы". Программой, в частности, предусмотрено, что земельные преобразования в городах и других поселениях в рамках Программы направлены на развитие регулируемого оборота земель и создание необходимых условий для реализации инвестиционного потенциала земель, активно влияющего на принятие социально-экономических и градостроительных решений. Реформу в градостроительстве (пересмотр концепции градостроительного планирования, разработку градостроительной документации, нормативов и т.д.) надлежит проводить одновременно с земельными преобразованиями. Так, на первом этапе реализации Программы проводится приватизация земель на территории поселений, находящихся в государственной и муниципальной собственности, прежде всего под приватизированными и приватизируемыми предприятиями. Передаются (продаются), как правило, на конкурсной или аукционной основе, земли, не предназначенные для обеспечения государственных или муниципальных функций, а также общественных нужд, и, в первую очередь, под индивидуальное жилищное строительство и для реализации инвестиционных проектов. При этом допускается снижение цены земли, по которой она продается собственникам приватизированных объектов недвижимости. Продажа земли в поселениях осуществляется при соблюдении градостроительных требований, в том числе по функционированию инженерной и транспортной инфраструктуры. Программой, в частности, намечается разработка законодательных и иных нормативных правовых актов, предусматривающих уточнение порядка государственного контроля за использованием и охраной земель, усиление административной и уголовной ответственности за нарушение земельного законодательства, введение экономического стимулирования охраны земель, направленного на повышение заинтересованности собственников, владельцев, пользователей и арендаторов земельных участков в сохранении и повышении плодородия почв, защите земель от негативных последствий производственной деятельности, а также меры по усилению прав и государственной защиты государственных инспекторов по использованию и охране земель и материальному стимулированию их деятельности; совершенствованию механизма определения ущерба, причиненного нарушениями земельного законодательства и др.

Практически все эти нормативные акты носят экономический, коммерческий характер, основной их целью является привлечение денежных средств в бюджеты Российской Федерации и Москвы, а ранее и во внебюджетные фонды за счет сделок с правом аренды земли и собственно земельным участком. При этом главными субъектами такого регулирования выступают юридические лица. Граждане, их права за некоторым исключением становятся предметом законодательного закрепления.

Законодательно Московской городской Думой была робко и неумело закреплена купля-продажа земель на части территорий Москвы: в Зеленограде и Сити. Так, в порядке эксперимента законодательно разрешено администрации города совершение сделок купли-продажи земельных участков в г. Зеленограде. Срок эксперимента установлен был в один год. Закон Москвы не предусматривал какого-либо закрепления земель на праве собственности граждан, проживающих в частном секторе, либо получения участков гражданами, их объединениями на праве собственности. В законе ограничений по субъектному составу покупателей нет; ими могут быть, например, российские, иностранные, физические, юридические лица, государства. Первоначально интерес к приобретению участков выразили в основном иностранные юридические лица. В связи с чем следует отметить, что в российском законодательстве в настоящее время очень интересно решаются вопросы о праве собственности на земельные участки иностранных лиц. Статьей 7 Земельного кодекса прямо устанавливался запрет на передачу в собственность иностранным гражданам земельных участков. Сейчас эта норма признана недействующей, хотя не установлено и прямое разрешение передачи земельных участков в собственность иностранным физическим и юридическим лицам. Если говорить о возможности передачи в частную собственность таких земельных участков иностранным гражданам и юридическим лицам, то можно искать здесь косвенные подтверждения в законодательстве.

В этой связи автор разделяет мнение М.С. Пашовой: «Относительно юридических лиц, даже при приватизации государственной собственности, когда в указанных процессах участвуют и иностранные фирмы, передача земли в собственность, на мой взгляд, не оправдана. Мы уже имели отрицательный опыт передачи зданий, строений в собственность инвесторов, включая иностранных. Нельзя этого допустить с земельным фондом столицы Российской Федерации».

Очевидно одно: реальное, пусть и не повсеместное участие граждан в эксперименте по приобретению земельного участка на праве собственности определяется его ценой. В зависимости от цены земельного участка определяются и социальная реальность, и равенство участников. В противном же случае закон превращается в инструмент, не направленный на достижение целей обеспечения действительных интересов жителей Москвы, граждан Российской Федерации, их объединений. За земельный участок в Зеленограде были установлены цены запредельные, недоступные. При проведении эксперимента по продаже в собственность земельных участков на аукционе осенью 2000 года на продажу были выставлены три участка земли в Зеленограде. Однако потенциальные инвесторы боролись лишь за один из них – 0,75 га под строительство супермаркета. При стартовой цене в $250 тыс. участок был продан за $310 709. На втором аукционе, состоявшемся 31 октября, были проданы еще два участка земли. Первый, площадью 0,16 га, под строительство ресторана или кафе-бистро, приобрела компания «Ривер-сервис». Стоимость покупки превысила стартовую цену на $2100 и составила $106 400. Второй участок, площадью 0,12 га, под строительство предприятия торговли или питания, был продан за $71 тыс. (на $5 500 выше начальной цены лота). Но успех закрепить не удалось: прошедшие в ноябре торги показали, что желающих платить за неосвоенные участки нет. Таким образом, из 13 земельных участков, выставленных на продажу, были реализованы лишь три.

Количество последующих претендентов минимально из-за нерешенности вопроса федеральным законом Российской Федерации, так как иные законы, в силу ч. 3 ст. 36 Конституции России, не предоставляют ожидаемых правовых гарантий покупателям земельных участков.

Отсутствие реальных правовых гарантий стало настолько очевидно, что ставится вопрос о признании неэффективности купли-продажи на праве собственности земельных участков.

Таким образом, законодательные акты Москвы не направлены на действительное введение (даже при декларативном закреплении) права частной собственности на землю для граждан и их объединений, которые могли бы претендовать на реализацию своих конституционных прав и законных интересов в первую очередь. В этой связи целесообразно было бы издание законодательного акта Москвы с предусмотрением следующих положений:

• граждане Российской Федерации и российские юридические лица имеют право на возмездной основе приобрести у администрации города Москвы по сделке купли-продажи на основании распорядительного акта либо по результатам торгов находящиеся в собственности города Москвы земельные участки. Граждане — для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного строительства, а также под индивидуальные жилые дома и хозяйственные постройки. Юридические лица — для строительства, эксплуатации зданий, строений, сооружений, коммерческой и иной деятельности;

• использование собственником приобретенного земельного участка не по целевому назначению, если иное не установлено законодательством, не допускается;

• граждане, имеющие на момент вступления в силу принятого закона земельные участки, размеры которых превышают предельные нормы, во всех случаях сохраняют право пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования частью земельного участка, превышающей установленные предельные нормы;

• не подлежат купле-продаже земельные участки сельскохозяйственного использования и другие угодья, земли общего пользования, земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, земли лесного и водного фонда;

• администрацией города Москвы могут продаваться земельные участки гражданам и юридическим лицам в пределах норм предоставления согласно законодательным актам.

Сделка купли-продажи оформляется купчей. К купчей прилагается план земельного участка. Купчая без прилагаемого к ней плана земельного участка не подлежит регистрации. При отсутствии плана земельного участка он изготовляется за счет средств покупателя по соглашению с Москомземом; гражданам и юридическим лицам, приобретшим по сделке купли-продажи земельный участок в пределах норм предоставления, оформляется в Московском земельном комитете свидетельство о праве собственности на земельный участок установленного образца.

Вместе с тем, Москва как субъект Федерации на своей территории сохраняет преимущественное право государственной собственности на землю, несмотря на продажу земельных участков на аукционе юридическому лицу, основным продолжает оставаться вопрос о разграничении государственной собственности, а также определении принципов такого разграничения и полномочий органов государственной власти России и Москвы.

Общие вопросы разграничения государственной собственности на землю в пределах города Москвы на государственную собственность Российской Федерации и государственную собственность Москвы как субъекта Российской Федерации содержатся как в федеральных, так и в городских нормативных актах.

Конституцией России (ч. 3 ст. 36) предусмотрено, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона, вместе с тем вопросы земельного законодательства и вопросы владения, пользования и распоряжения землей, недрами, водными и другими природными ресурсами, согласно ст. 72 Конституции России, отнесены к совместному ведению России и субъектов Российской Федерации.

Федеральным законом от 24 июня 1999 г. № 119-ФЗ "О принципах и порядке разграничения предметов ведения и полномочий между органами государственной власти Российской Федерации и органами государственной власти субъектов Российской Федерации" в ст. 12 предусмотрены полномочия Российской Федерации и субъектов Российской Федерации по предметам совместного ведения.

Пунктом 2 ст. 12 Федерального Закона предусмотрено, что до принятия федеральных законов по вопросам, отнесенным к предметам совместного ведения, субъекты Российской Федерации вправе осуществлять по таким вопросам собственное правовое регулирование. После принятия соответствующего федерального закона законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации приводятся в соответствие с принятым федеральным законом. Статья 14 Федерального Закона устанавливает пределы разграничения предметов ведения и полномочий так:

1. Договор может быть заключен:
   а) при прямом указании в федеральном законе по предмету совместного ведения на допустимость заключения договора по данному предмету совместного ведения;
   б) при отсутствии федерального закона по предмету совместного ведения — с условием приведения указанного договора в соответствие с федеральным законом по данному вопросу совместного ведения после принятия такого федерального закона.

2. Договор может конкретизировать предметы совместного ведения с учетом политических, экономических, социальных, географических, этнических и иных особенностей субъектов Российской Федерации.

3. Соглашение может быть заключено на основании федерального закона по предметам совместного ведения или договора.

Гражданским кодексом Российской Федерации (п. 5 ст. 214) предусмотрено, что отнесение государственного имущества к федеральной собственности и к собственности субъектов Российской Федерации осуществляется в порядке, установленном федеральным законом.

Федеральным законом «О статусе столицы Российской Федерации» в ст. 8 определены, но не конкретизированы земли в городе Москве, относящиеся к государственной собственности Российской Федерации, и предусмотрено, что здания, строения, сооружения, находящиеся на территории города Москвы, и помещения, в которых размещены высшие органы законодательной, исполнительной и судебной власти Российской Федерации, Генеральная Прокуратура, Центральный банк Российской Федерации, Пенсионный фонд Российской Федерации, а также земельные участки, на которых расположены указанные здания, строения и сооружения, находятся в федеральной собственности Российской Федерации.

Действуют отраслевые федеральные законы, например, федеральные законы от 31 мая 1996 г. № 61-ФЗ "Об обороне" (с изм. и доп. от 30 декабря 1999 г.), от 5 августа 1995 г. № 126-ФЗ "О Железнодорожных войсках Российской Федерации" (с изм. и доп. от 30 декабря 1999 г.), от 29 декабря 1994 г. № 79-ФЗ "О государственном материальном резерве" (с изм. и доп. от 17 марта 1997 г., 12 февраля 1998 г.), от 27 мая 1996 г. № 57-ФЗ "О государственной охране" (с изм. и доп. от 13 июня 1997 г.), от 6 февраля 1997 г. № 27-ФЗ "О внутренних войсках Министерства внутренних дел Российской Федерации" (с изм. и доп. от 20 июня 2000 г.), от 19 июля 1998 г. № 113-ФЗ "О гидрометеорологической службе", Федеральный конституционный закон от 21 июля 1994 г. № 1-ФКЗ "О Конституционном Суде Российской Федерации", от 25 августа 1995 г. № 153-ФЗ "О федеральном железнодорожном транспорте", относящие земли, на которых расположены эти организации, к федеральной собственности или землям федерального значения.

Законодательно следует изменить положение, когда при переходе права собственности на строение, сооружение право на земельный участок следует их судьбе. Статьей 37 ЗК РСФСР, ст. ст. 552 и 652 ГК РФ устанавливается, что при переходе права собственности и иного права на строение, сооружение переходит право пользования на земельный участок под зданием и территория, необходимая для его использования. Такая территория определяется на основе ст. 36 ЗК РСФСР, Генерального плана, норм отвода земельных участков, проектов детальной планировки, исходно-разрешительной документации.

Из смысла ст. 8 Федерального закона «О статусе столицы Российской Федерации» следует, что если здание, строение, сооружение является федеральной собственностью, то и земельный участок под ним также автоматически относится к государственной собственности Российской Федерации. Такого взгляда придерживалось нередко бывшее Госкомимущество, заключая договоры на имущественный комплекс и включая в эти договоры / свидетельства арендную плату. То есть, не решая вопрос о виде собственности на землю, отдельные органы государственной власти Российской Федерации незаконно распространяли свои полномочия и на земельный участок при приватизации зданий, строений, сооружений или при сдаче их в аренду, передаче в оперативное управление либо хозяйственное ведение. Это, в частности, вытекает из постановления Правительства Российской Федерации от 11 октября 1994 г. № 1151 "О мерах по учету интересов субъектов Российской Федерации при управлении объектами федеральной собственности" и Постановления Правительства Российской Федерации от 10 февраля 1994 г. № 96 "О делегировании полномочий Правительства Российской Федерации по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности" (с изменениями от 3 февраля, 16 марта 2000 г.).

Автор этой работы не разделяет такого взгляда. Вид собственности на земельный участок не должен быть производным от вида собственности на имущество. Земельный участок – самостоятельный объект права собственности. Земельный участок может быть увеличен, уменьшен, может произойти изменение его целевого назначения. Здание на земельном участке может рассматриваться в качестве неотделимого улучшения земельного участка, если это здание капитальное. Возникновение, изменение, прекращение формы и/либо вида права на здание, строение, сооружение не должно влечь за собою автоматического изменения вида собственности на землю. Вид государственной собственности подразумевает соответствующий объем полномочий компетентного органа власти по распоряжению государственной собственностью. Если же законодательством этот вопрос не урегулирован, то наличие федеральной собственности на земельном участке не дает достаточных оснований для утверждения права распоряжения земельным участком как федеральной собственностью, равно как и перевод организации из административного подчинения не влечет изменения вида собственности на имущество. Не изменяет вида собственности и перевод земельного участка либо зданий, строений, сооружений на нем в иной вид собственности. Здесь необходим законодательный акт, который позволил бы не только назвать и земельные участки, и расположенные на них здания, строения, сооружения в качестве объектов государственной собственности России или ее субъектов, но и выработать подходы технического формирования объектов единой недвижимости, ее оформления и последующей регистрации. Лишь только после этого допустимо осуществление распоряжения единым объектом. Можно предположить, что данная схема уместна в населенных пунктах с земельными участками и объектами недвижимости на них.

С учетом этого многообразия возникают и проблемы определения органов государственной власти по управлению землей. С 2000 года происходят новые структурные преобразования, направленные, вероятно, на оптимизацию органов власти. Это не способствует эффективному и оптимальному управлению землей государственными органами.

Памятно еще упразднение Государственного комитета по земельной политике (за восемь лет своего существования этот государственный орган неоднократно реорганизовывался) и частичная передача его функций Министерству по имущественным отношениям и Федеральной кадастровой службе. Применительно к части земель в населенных пунктах такой переход полномочий себя явно оправдывает, так как позволяет реализовать некоторые положения гражданского и налогового законодательства о едином имущественном комплексе, создать органы управления с функциями наподобие ряда других государств. Однако земли населенных пунктов в Российской Федерации составляют малую долю всех земель. Не все земли заняты строениями. Можно предположить, что структурные изменения принесут свои результаты в том случае, если акцент в имущественных отношениях переместится с имущественно-земельных на земельно-имущественные. Земельные участки, в первую очередь, станут рассматриваться первостепенно, а имущественный комплекс будет формироваться через земельный участок.

И действительно, земельный участок как часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами, подлежит описанию и учету согласно Федеральному закону от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре".

Вывод

Проводимая в Российской Федерации земельная реформа на первом этапе ее развития реально не приблизилась к возлагаемым при ее провозглашении надеждам населения Российской Федерации. Без основополагающих федеральных актов о земле Москва и другие субъекты Федерации не могли гарантировать в полном объеме права субъектов земельного права на земельные участки.

Можно утверждать, что при большей централизации государства субъекты Федерации в нынешнем их понимании будут меньше стремиться к самостоятельному принятию законодательных актов, в том числе и по земле и земельным вопросам.

Распоряжение земельными участками на территории Москвы в зависимости от вида государственной собственности могут осуществлять различные органы власти, однако целесообразно полномочия сосредоточить у специализированного земельного учреждения посредством реализации положений ст. 125 и 126 ГК РФ.

Земли населенных пунктов требуют детального изучения и урегулирования с учетом особенностей населенных пунктов, что предполагает развитие местного законодательства Москвы и Санкт-Петербурга, направленного на регулирование земельных отношений с учетом статуса и специфики землепользования этих городов.

2. ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ. ПРАВА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

2.1. Общая характеристика положений гражданского законодательства о понятии сделки и договора купли-продажи

Понятие договора купли-продажи содержится в Гражданском кодексе Российской Федерации и определяется как обязательство одной стороны (продавца) передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю) и обязательство покупателя принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (ч.1 ст. 454 ГК РФ).

Договор купли-продажи — вид сделки. Поэтому рассмотрим договор как разновидность сделки.

Сделка — акт осознанных, целенаправленных, волевых действий физических и юридических лиц, совершая которые, они стремятся к достижению определенных правовых последствий.

Сделка — правомерное действие. Этим она отличается от действий противоправных — деликтов (причинение вреда жизни и здоровью граждан, а также имуществу другого лица).

Указанные признаки в совокупности отражены в определении сделок, которое содержится в статье 153 ГК РФ "действия граждан и юридических лиц, направленные на восстановление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей".

Сделки характеризуются следующими пятью особенностями:

• сделка представляет собой юридический факт и является наиболее распространенным основанием возникновения, изменения или прекращения гражданских правоотношений;

• сделка — волевой акт, направленный на достижение определенной цели. Этим сделка отличается от события. Событие — явление естественного порядка, происходящее помимо воли людей;

• сделкой может быть признано правомерное действие, не противоречащее закону и хотя бы не подпадающее ни под один из известных закону типов сделок;

• сделка должна быть совершена лишь теми гражданами и организациями, воля которых порождает соответствующие правовые последствия;

• сделки организаций не должны противоречить целям их деятельности, зафиксированным в учредительных документах. Сделки организаций могут осуществляться органами юридических лиц в соответствии с их компетенцией или надлежащими представителями юридических лиц.

При совершении сделок гражданами большое значение имеет их дееспособность.

Сделка осуществляется на основании воли ее участников — волеизъявления, которое определяет содержание сделки (конкретные права и обязанности).

Воля граждан и юридических лиц должна быть ясно выражена:

• в действиях;

• в устной или письменной форме;

• в других действиях, достаточно свидетельствующих о воле лица.

Конклюдентные действия — действия, на основании которых можно достаточно судить о наличии воли и ее содержании.

Основное разграничение сделок закреплено в статье 154 ГК РФ. Наличие у всех сделок общих признаков — совпадение воли и волеизъявления, правомерность действия — не исключает их подразделения на виды.

В зависимости от числа участвующих сторон сделки бывают односторонними, двусторонними и многосторонними.

В зависимости от того, соответствует ли обязанности одной стороны в сделке совершить определенные действия встречная обязанность другой стороны по предоставлению материального или иного блага, сделки делятся на возмездные и безвозмездные.

По моменту, к которому приурочивается возникновение сделки, они делятся на реальные и консенсуальные.

По степени зависимости действительности сделки от ее основания (цели) они бывают каузальными и абстрактными.

В силу зависимости юридических последствий совершения сделки от какого-то обстоятельства, которое может наступить или не наступить, выделяются условные сделки.

Условия действительности сделок.

Действительность сделки означает признание за ней качеств юридического факта, порождающего тот правовой результат, к которому стремились субъекты сделки. Действительность сделки определяется законодательством через следующую систему условий:

а) Сделка должна быть законной. Законность содержания сделок означает ее соответствие требованиям закона.
Очевидно, что в процессе становления правового государства законность сделок должна пониматься уже в первую очередь как соответствие требованиям закона в его истинном понимании как акта высшего органа государственной власти.
б) Физические и юридические лица, совершающие сделку, должны быть дееспособны. Лица, обладающие частичной или ограниченной дееспособностью, вправе самостоятельно совершать только те сделки, которые разрешены законом;
в) Воля и волеизъявление участников сделки должны совпадать;
г) Должна быть соблюдена форма сделки.

Сделка порождает права и обязанности при условии соблюдения ее формы. Формой сделок называется способ, с помощью которого фиксируется волеизъявление, направленное на совершение сделки.

Форме сделок посвящены ст. ст.158 — 164 ГК РФ. С точки зрения формы (ст. 158 ГК РФ) различают сделки устные и письменные, а среди письменных сделок — совершенные в простой или в нотариальной форме.

Последствия несоблюдения требуемой законом формы сделок.

Несоблюдение просто письменно формы сделки, если об этом прямо не указано в законе, не влечет за собой недействительность сделки.

В случаях, прямо указанных в законе, несоблюдение простой письменной формы влечет недействительность сделки.

Если одна из сторон оспаривает совершение сделки или одно из условий ее совершения, то стороны лишены права ссылаться на свидетельские показания, они должны приводить иные доказательства, предусмотренные законом.

Иногда стороны пытаются доказать факт совершения сделки, но, лишенные возможности использовать свидетельские показания и не имея других средств доказательства, они получают отказ в иске. Факт исполнения сделки может быть доказан только при объяснении сторон или с помощью иных письменных доказательств.

Несоблюдение закона при совершении сделок, требующих нотариально удостоверенной формы, или сделок, нуждающихся впоследствии в удостоверении, влечет за собой их недействительность.

Однако в ГК РФ перечислены исключения из этого правила, когда сделки признаются действительными, даже если они нотариально не удостоверены.

Нотариально не удостоверенная сделка признается действительной, если она не содержит в себе ничего противозаконного, если одна из сторон в настоящее время уклоняется от нотариального удостоверения сделки.

Если такая сделка полностью или хотя бы частично исполнена другой стороной, то в этом случае суд по иску заинтересованной стороны может признать такую сделку действительной и предложить сторонам зарегистрировать ее в соответствующих государственных органах.

Недействительность сделки означает, что действие, совершенное в форме сделки, не обладает качествами юридического факта, способного породить те последствия, наступления которых желали субъекты.

Признание сделок недействительными направлено на охрану правопорядка и влечет за собой аннулирование прав и обязанностей, реализация которых привела бы к нарушению закона.

Статья 166 ГК РФ воспроизводит традиционное деление недействительных сделок на оспоримые и ничтожные.

Особенности данных сделок.

Абсолютно недействительная (ничтожная) — сделка, которая недействительна в силу ее несоответствия требованиям закона, т.е. для признания такой сделки недействительной достаточно констатации судом (арбитражным судом) одного лишь факта совершения такого действия. При обнаружении факта совершения абсолютно недействительной (ничтожной) сделки юрисдикционный орган по своей инициативе применяет нормы, влекущие определенные негативные последствия.

Относительно недействительная (оспоримая) — сделка, недействительность которой должна быть констатирована юрисдикционными органами по иску заинтересованных лиц, т.е. действительность такой сделки поставлена в зависимость от обращения в юрисдикционные органы прокурора, других заинтересованных лиц и организаций.

Если последние не обращаются в юрисдикционные органы и не требуют признать сделку недействительной, то она действует.

Если в суде возникает спор о том, что сделка совершена под влиянием обмана со стороны одного из субъектов, то она может быть признана недействительной не сама по себе, а только при доказанности дефектности воли субъекта, считающего себя обманутым.

Договор как один из основных правовых институтов можно рассматривать в широком и узком смысле. В широком смысле договор означает всякое согласование воли двух или нескольких субъектов, которое имеет целью возникновение, изменение или прекращение определенного правоотношения. В этом широком значении договор как источник прав выступает в разных областях и отраслях права. Правда, наибольшее распространение он имеет в сфере имущественного права и экономического оборота. Иными словами, договор как источник субъективных прав в широком смысле применяется и за пределами обязательственного права. В узком смысле договор как источник обязательств является исключительно понятием обязательственного права, в котором находится материальная основа правового изучения договора. Но все правила и принципы, связанные с договором в обязательственном праве, в основном действуют и при изучении договоров в других отраслях права.

Договор означает согласование воли двух или нескольких субъектов с целью возникновения, изменения или прекращения определенных обязательственных отношений (обязательств). В каждом случае договор предполагает существование определенных субъектов, обладающих способностью изъявить волю, которая способна создать, изменить или прекратить обязательственные отношения.

Однако автор согласен с мнением, изложенным в книге Э.И. Павловой «Государственное регулирование сельского хозяйства во Франции» относительно того, что договорная свобода в большинстве случаев не соблюдается. Провозглашенная в Гражданском кодексе автономия воли уступает требованиям императивной регламентации. Договорная свобода при установлении арендной платы возможна только с разрешения административной власти и в установленных ею пределах. При купле-продаже земельного участка собственник и покупатель вынуждены подчиняться требованиям закона, что является нарушением частно-правовых принципов.

Посредством заключения договора стороны намерены достигнуть определенных имущественных целей. Следовательно, договор как обязательственно-правовой институт состоит из определенных элементов, без которых он не мог бы существовать и производить юридическое действие.

Договор купли-продажи относится к числу сделок. Согласно таким сделкам, одно лицо обогащает имущество другого. Договор купли-продажи является возмездным договором. Это проявляется в том, что каждая сторона за совершение действий по договору вправе требовать от другой стороны совершения определенного встречного действия. Действия могут и не быть эквивалентными, важно, чтобы они представляли определенную экономическую ценность. Поэтому купля-продажа остается возмездной даже тогда, когда вещь по ошибке или сознательно продается ниже своей настоящей рыночной стоимости. Особенностью купли-продажи является то, что встречным действием по этой сделке за передачу вещи и права собственности на нее является уплата определенной денежной суммы — цены. Указание о цене в договоре должно быть обязательным, иначе договор является не заключенным.

Договор купли-продажи по общему правилу является консенсуальной сделкой. Совершение купли-продажи совпадает с моментом достижения сторонами соглашения (консенсуса) о существенных условиях договора, при этом передачи имущества не требуется. С момента заключения договора у сторон возникают предусмотренные договором права и обязанности. Момент заключения договора тесно связан с законодательным предписанием соблюдения формы для различных договоров. Она может быть устной, простой письменной и нотариальной. Нотариальная форма отличается от простой письменной тем, что специально уполномоченное должностное лицо — нотариус совершает на письменном документе удостоверительную надпись.

В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Согласно ч. 1 ст. 164 ГК РФ, сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ, федеральным законодательством. Согласно ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоудостоверяющие документы на которое оформлены после введения в действие Федерального закона № 122-ФЗ.

Продавец в рамках рассматриваемой темы обязан передать свободный от прав третьих лиц, не находящийся в обременении земельный участок или имущественное право на него.

В частности, Порядок купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков, утвержденный постановлением Совета Министров — Правительства Российской Федерации от 30 мая 1993 г. № 503 содержал такие требования к реализуемым участкам, как отсутствие земельных споров по участку и иных установленных законодательством причин, препятствующих заключению сделки. К таким причинам можно отнести арест земельного участка, нахождение под залогом (ипотекой) и др.

Среди качественных и количественных показателей земельного участка как предмета сделки существуют отдельные недостатки, которые подлежат уточнению посредством проведения геодезических работ. Прежде чем приступить к реализации прав аренды земли для дальнейшей передачи земельного участка в аренду, нужно выделить земельный участок из общего объема городской территории Москвы и придать ему индивидуальные признаки. Ранее со ссылкой на Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Закон Москвы от 16 июля 1997 № 34 «Об основах платного землепользования в городе Москве» (с изменениями и дополнениями от 29 сентября 1999 г.) приведены определения земельного участка. Земельный участок должен располагаться в определенном месте, иметь кадастровый номер, находиться в государственной собственности, иметь площадь и границы, должен обладать качествами своего предназначения (например, возможностью в соответствии с качественными показателями и предназначением участка быть пригодным для строительства). Предоставление земельного участка вне зависимости от вида сделки должно соответствовать процедуре предоставления согласно законодательным актам (например, строительство должно быть не только возможным, но и допустимым в силу санитарных, градостроительных, экологических норм и правил).

Таким образом, индивидуальные признаки земельного участка при купле-продаже права аренды земли являются основными, кроме них в качестве значимых показателей для покупателя и продавца являются условия освоения и использования земельного участка, цена права аренды земли, срок, на который будет заключен договор аренды земли.

При формировании земельного участка, то есть его обособлении от другой территории, существует возможность ошибок в метраже земельного участка, которые сторонами исправляются в последующем при внесении уточнений в договор аренды земли.

Покупатель обязан выплатить продавцу установленную покупную цену и принять купленную вещь. Принятие вещи является обязанностью покупателя, так как уклонение от принятия может иметь для продавца невыгодные последствия. В случае непринятия вещи продавец может требовать уплаты покупной цены и возмещения причиненных непринятием убытков. Однако главной обязанностью покупателя является уплата покупной цены. Уплата должна производиться деньгами в надлежащее, определенное договором время и в надлежащем месте.

Кодекс исходит из того, что Закон не может и не должен регламентировать все возможные случаи правоотношений между продавцом и покупателем. Все специфические условия сделки, по общему правилу, его участники определяют самостоятельно, ибо множество таких сделок совершается с учетом обычных, стандартных правил договора купли-продажи.

2.2. Характеристика специального законодательства о понятии договора купли-продажи права аренды земельного участка

Прежде чем перейти к раскрытию вопроса настоящего параграфа, рассмотрим определение понятия «аренда» по законодательству России и понятие «аренда земельного участка».

Статьей 1 Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 № 810-1 (в редакции Закона СССР от 07 марта 1991 № 2015-1) устанавливалось, что аренда представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями (объединениями) и другими имущественными комплексами, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности.

Статьей 85 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1999 № 2211 (в редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 3 марта 93 № 4601-1) устанавливалось, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество во временное владение и пользование либо пользование за плату для самостоятельного осуществления предпринимательской деятельности или иных целей.

В ст. 606 действующего ГК РФ устанавливается, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из определений аренды можно выделить четыре основных признака аренды как вида пользования имуществом (в Гражданском кодексе определяются три основных признака):

• имущество передается во владение и/или пользование;

• имущество передается на время;

• использование является возмездным;

• имущество передается для использования с определенной целью.

Четвертый признак является существенным при аренде земельных участков, особенно находящихся в государственной земельной собственности, так как несоблюдение целевого использования либо назначения земель может привести к ничтожности договора аренды и повлечь за собой административную ответственность для виновных в нарушении целей использования земельного участка.

Законодательно не дано определения аренды земельного участка. Автор предлагает следующее ее определение:

Аренда земельного участка — это предоставление арендодателем вынесенной на местности в определенных границах территории, с определенной площадью, имеющей кадастровый номер, на основании надлежаще оформленного волеизъявления собственника либо лица, его представляющего, для возмездного и срочного пользования и/или владения в определяемых на основе волеизъявления собственника земельного участка, градостроительной, санитарной, экологической и иной документацией, и предусматриваемой договором аренды земельного участка. При этом способы заключения договора аренды земли могут определяться на основе торгов в виде конкурса или аукциона, сделки купли-продажи, предоставления земельного участка распорядительным актом органа власти либо землепользователя (при вторичном пользовании) при согласии собственника, а также в порядке перехода прав при переходе имущественных прав на здание, строение, сооружение на участке. Договор аренды земельного участка — двусторонняя, возмездная, консенсуальная сделка. Он вступает в силу с момента государственной регистрации в учреждении юстиции. Сторонами его являются арендодатель и арендатор (или несколько арендаторов). Предметом договора выступает земельный участок. Из анализа действующих нормативных актов следует, что заключение на торгах возможно путем выставления на торги права аренды и права на заключение договора аренды. Разница этих понятий будет рассмотрена в параграфе 1 третьей главы.

В научной литературе встречается мнение о невозможности применения правила п. 4 ст. 454 ГК РФ к договорам о передаче третьему лицу своих прав и обязанностей по другому договору с учетом п. 2 ст. 615 ГК РФ, поскольку это правило не распространяется на продажу (передачу) обязанностей. Этим пунктом допускаются действия с правами аренды с согласия арендодателя. В этом мнении (оно высказывалось в судебных актах) неправильно делается акцент на продажу (передачу) обязанностей, так как предметом такой передачи являются не условия договора, а имущественное право – право аренды. Таким образом, не следует смешивать совокупность прав и обязанностей с правом аренды. Эти понятия не являются тождественными.

Общее понятие о передаче. Этот способ приобретения предполагает соглашение между двумя лицами, из которых одно переносит, а другое получает собственность на известную вещь.

Возможно законодательство, по которому состоявшееся соглашение считается достаточным для перехода собственности от одного контрагента к другому. Для перехода требуется, кроме волевого момента, еще наличность физического момента, а именно фактического вручения вещи контрагенту.

На этой точке зрения стоит римское право, для которого отчуждательная сделка, такая как купля-продажа или дарение, является только основанием к передаче, а собственность считается перенесенной лишь в тот момент, когда владение вещью переходит от продавца к покупщику, от дарителя к одаряемому. Этот принцип проводился у римлян не только по отношению к легко передаваемой движимости, но и к земельным участкам, перенесение владения которыми совершалось в натуре на месте или, по крайней мере, в ближайшем соседстве.

В случае отдаленности участка было возможно следующее упрощение: отчуждатель, владеющий участком, заявлял приобретателю о том, что он перестает владеть от своего имени и превращается с этого момента во владельца, обладающего участком от чужого имени в интересах покупщика или одаряемого.

Здесь перeмена в волевом моменте заменяла вручение вещи, и, таким oбрaзoм, перенесение владения, c кoтoрым римское право связывало передачу достигнутой собственности, делалось возможным и без фактического ввода в отчуждаемый участок.

Таким образом, реализация прав аренды как имущественного права соответствует законодательным актам Российской Федерации и вытекает из них. Оно может выступать в качестве предмета залога (ипотеки) (ст. 5 и 6 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"; п. 3 ст. 340 ГК РФ. Право аренды при залоге (ипотеке), согласно п. 1 ст. 339 ГК РФ, должно иметь оценку. Право аренды подлежит продаже согласно п. 4 ст. 62 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 119-ФЗ "Об исполнительном производстве".

Характеризуя специальное законодательство, следует рассмотреть вопрос о классификации сделок на крупные сделки и сделки, в совершении которых имеется заинтересованность.

Такая классификация делается в Федеральных законах от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» и от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью».

Так, согласно ст. 78 Федерального закона «Об акционерных обществах», к крупным сделкам относятся:

• сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением или отчуждением либо возможностью отчуждения обществом прямо или косвенно имущества, стоимость которого составляет более 25 процентов балансовой стоимости активов общества на дату принятия решения о заключении таких сделок, за исключением сделок, совершаемых в процессе осуществления обычной хозяйственной деятельности;

• сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с размещением обыкновенных акций либо привилегированных акций, конвертируемых в обыкновенные акции, составляющих более 25 процентов ранее размещенных обществом обыкновенных акций. Определение стоимости имущества, являющегося предметом крупной сделки, осуществляется советом директоров (наблюдательным советом) общества.

Согласно ст. 45 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» сделка, в совершении которой имеется заинтересованность члена совета директоров (наблюдательного совета) общества, лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа общества, члена коллегиального исполнительного органа общества или заинтересованность участника общества, имеющего совместно с его аффилированными лицами двадцать и более процентов голосов от общего числа голосов участников общества, не может совершаться без согласия общего собрания участников общества.

Учитывая, что эти законы указывают на сделки крупные и заинтересованные, можно с уверенностью классифицировать и сделки, не относящиеся к крупным, а также сделки, в которых нет заинтересованности члена совета директоров (наблюдательного совета) общества, лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа общества, члена коллегиального исполнительного органа общества или заинтересованности участника общества.

Все сделки, которые меньше ценового показателя сделок, отнесенных к крупным, следует отнести к сделкам, не относящимся к крупным. Уже среди этих сделок возможно при необходимости провести разграничение, равно как и из крупных сделок можно выделить особо крупные сделки. Деление на сделки, не относящиеся к крупным, необходимо для определения границы, за которой возникает необходимость в дополнительном истребовании материалов при подготовке к сделке, участию в торгах и прочее. То же следует сказать и о сделке, в которой есть заинтересованность того или иного участника или органа юридического лица.

Автор считает, что практическое применение такого деления важно при решении вопроса о возможности участия в сделках купли-продажи права аренды земельного участка через торги и/или при заключении прямых сделок по приобретению либо отчуждению права аренды земли. В случаях, когда процедура принятия решения относительно этих сделок не соблюдена либо надлежащим образом не оформлена, то к участию в торгах такие лица не должны быть допущены. Несмотря на то, что эти требования касаются, на первый взгляд, внутренней деятельности предприятия по выработке решения, проверка стороной по сделке этих внешне формальных требований обязательна для исключения неблагоприятных последствий по сделке, в случае ее оспаривания.

Таким образом, специальное законодательство является обязательным не только с точки зрения общего применения и использования относительно предприятий с определенной организационно-правовой формой, но и является определяющей при допуске к участию в торгах, заключении договоров. Правила этого законодательства устанавливают дополнительные и обязательные требования, например, по предъявлению документов на участие в торгах.

3. ПОРЯДОК ОРГАНИЗАЦИИ ПРОВЕДЕНИЯ ТОРГОВ (АУКЦИОНОВ, КОНКУРСОВ) ПО ПРОДАЖЕ ПРАВА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

3.1. Общие положения об организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже права аренды земельных участков (предмет торгов, продавец права аренды, решение о конкурсе, организатор торгов, состав участников, порядок подготовки конкурса)

Общие положения об организации и порядке проведения торгов, заключении договора на торгах предусмотрены в ст. 447-449 ГК РФ.

Согласно положениям этих статей, торги в виде аукциона или конкурса определяются в качестве способов заключения договора с победителем торгов.

Данное положение Общей части Гражданского кодекса вряд ли можно назвать полностью верным, так как по своей сути торги (аукцион, конкурс) представляют собой в каждом случае их организации самостоятельную сделку, предметом которой является участие заинтересованного субъекта, субъектов в проводимых торгах на условиях, определенных законодательными актами и организатором торгов.

Данное положение, в частности, подтверждается требованием законодательства о внесении задатка на участие в торгах, причем обязательно заключение в письменной форме соглашения о задатке, который определяется в ст. 380 ГК РФ как денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Таким образом, учитывая в том числе и условие о задатке, речь, безусловно, идет о сделке на участие в торгах.

Принятым распоряжением мэра от 7 августа 1996 г. № 192/1-РМ «О порядке оформления права аренды земельного участка по результатам сделки купли-продажи» относительно данного утверждения сделано вольное утверждение по квалификации сделки. Можно привести преамбулу и пункт 1 указанного распоряжения: «В соответствии со статьями 447 и 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также приказом председателя Роскомзема от 02.06.93 № 1-16/770 и в целях упрощения порядка оформления прав на земельные участки, приобретенные на публичных торгах или выкупленные у города Москвы по рыночной стоимости: 1. Установить, что приобретение права на земельный участок на публичных торгах или посредством выкупа у города Москвы по рыночной стоимости, а также перепродажа такого права, предусмотренная распоряжением мэра Москвы от 24.05.95 № 254-РМ, квалифицируется как сделка купли-продажи и регистрируется в Москомземе».

В свою очередь, участие в торгах является не самоцелью участвующих в них лиц, а первичным этапом (прежде всего для победителя) процесса получения земельного участка в аренду и заключения договора аренды земли для последующего инвестирования деятельности по освоению земельного участка. Торги выступают в роли промежуточного звена для определения лучшего: на аукционе – предложившего наиболее высокую цену, а на конкурсе – это лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

Предметом договора может выступать право на заключение договора.

Д.И. Мейер подтверждает, что особенность продажи с публичного торга в том и состоит, что она рассчитывает на соревнование между лицами, желающими купить продаваемое имущество, ради чего продажа и производится публично. «Но очевидно,— продолжает Д.И. Мейер,— что тут нет никакого обстоятельства, которое влияло бы на существо купли-продажи: как скоро появляется наиболее выгодный покупатель, так с ним и заключается договор».

При рассмотрении вопроса о проведении торгов в городе Москве сразу следует оговориться, что в нормативных документах есть нестыковка в определениях предмета торгов. Так, в качестве такого предмета указаны «право на заключение договора аренды земли», «право аренды земли», «права аренды земли», «право на совершение сделок с правами аренды земли». Однако предметом торгов является право аренды земли. Данное условие отражается в условиях проведения торгов, а также предусматривается в договорах аренды земли с указанием права совершения возмездных сделок в рамках п. 2 ст. 615 ГК РФ.

Земельный участок как часть городской территории и как имущественный объект продолжает и после продажи права аренды оставаться в государственной собственности. При этом стоимость, например, права одного гектара аренды земли в Центральном административном округе — 6 – 8 миллионов условных единиц в рублевом эквиваленте.

Интересен вопрос о соотношении понятий «право на заключение договора аренды земли» и «право аренды». Гражданский кодекс только допускает возможность выставлять на торги право на заключение договора, соответственно, в рассматриваемом случае право на заключение договора аренды земли. Изначально это указывалось, а подчас и сейчас находит отражение в распорядительных актах в качестве предмета отношений по приобретению через торги либо уплате средств городу при предоставлении земельного участка по соглашению с городом на возмездной основе. Однако после изучения природы «права на заключение договора аренды земли» возникает вопрос о соразмерности стоимости цены (стоимости) данного права и праве арендатора на осуществление сделок с правом аренды земли. Возникает вопрос об оборотоспособности права. Уже из самого права на заключение договора следует, что такое право не может и не должно являться оборотоспособным, что нашло выражение в его оплате, которая является скорее разовым взносом за его приобретение. И после такого взноса оно будет исполнено его приобретателем без каких-либо последствий в силу закона, если иное не будет вовремя предусмотрено договором аренды земли по признанию, а не отождествлено арендодателем с правом аренды земли. Предусмотренное московским законодательством условие о приобретении на возмездной основе права на совершение сделок и права аренды также предусмотрено без достаточного изучения и анализа федерального законодательства. Так, по логике, при возмездно приобретенном праве аренды земли закона одновременно приобретается право на совершение сделок. Конечно же, законодатель это не предполагает в этих нормах, но толкование может быть разным: как имущественное право, как совокупность прав и обязанностей, как право на совершение сделок.

В рассмотренных случаях наравне с несогласующимися условиями московского закона действуют ранее принятые, в основном в 1992 – 1996 годы, распоряжения мэра Москвы (например, распоряжение мэра Москвы от 18 декабря 1992 года № 571-РМ «О порядке и условиях проведения конкурсов на предоставление в долгосрочную аренду земельных участков в Москве» (с изменениями и дополнениями), и федеральные законодательные акты, которые упорядочивают практическое использование этих норм и не имеют каких-либо видимых противоречий в практике относительно действующего законодательства. Буквальное же применение и реализация этих противоречий имеет реальное сдерживание на рынке спроса и предложения прав аренды земли и соблюдения материальных интересов арендатора.

Следует обратить особое внимание на несколько имеющихся особенностей, связанных с торгами.

К числу таких особенностей относятся:

• оценка стоимости права аренды земли;

• утверждение цены права аренды земли;

• проведение торгов при равных условиях, предложенных участниками торгов;

• условия и порядок проведения торгов;

• оформление результатов торгов;

• заключение договора аренды земли.

Указанные выше особенности подлежат рассмотрению и раскрытию.

Оценка стоимости права аренды земли

Определение стоимости права аренды земельного участка в Москве осуществляется оценщиками Московского земельного комитета либо оценщиками, получившими лицензию на осуществление данного вида деятельности. По результатам оценки составляется акт с указанием показателей земельного участка, коэффициентов, расчетных данных.

Проблема состоит в том, что оценка производится по рекомендациям, утвержденным первым заместителем премьера Правительства Москвы без издания распорядительного акта об их одобрении либо утверждении, без присвоения номера такому документу. Такие рекомендации не являются нормативным актом. На базе этих рекомендаций приняты ведомственные акты, которыми вынуждены руководствоваться оценщики.

Кроме этого, стоимость права аренды не только должна зависеть от места нахождения земельного участка, цифровых показателей и коэффициентов, но и должна быть связана непосредственно с участком. Так, в зависимости от назначения земельного участка, функционального, целевого и разрешенного использования — должна определяться и стоимость права аренды, то есть показатели, указывающие на увеличение или уменьшение стоимости права аренды земельного участка. Например, земельный участок, предназначенный для строительства коммерческого жилья либо офисных строений, будет иметь одну стоимость, если же на части земельного участка либо под ним будет расположен трубопровод или другие жизнеобеспечивающие коммуникации, то этот показатель должен повлиять на уменьшение стоимости права аренды земли. То есть показатели самого участка, его качественные показатели влияют на стоимость.

Так, при предоставлении части земельного участка для благоустройства право аренды может быть оценено, но, учитывая некоммерческий характер такого использования земельного участка, взимание платы не должно осуществляться. Однако оценщики эти параметры не указывают в своих актах оценки стоимости права аренды земли. Вопросы оценки стоимости права аренды будут рассмотрены ниже.

Утверждение цены права аренды земельного участка

Утверждение цены права аренды городскими нормативными актами возложено на комиссии, специально созданные при Правительстве Москвы и в префектурах. Сведя воедино все показатели относительно земельного участка, комиссия принимает решение об утверждении цены права аренды земли. Такое решение принимается при предоставлении земельного участка в порядке перерегистрации прав на землю и предоставлении в этом случае земельного участка в аренду, связанную с коммерческим характером деятельности субъекта использования земельного участка либо с коммерческим использованием объекта на земельном участке. При утверждении цены права аренды земельного участка, предназначенного вынесению на торги, внесению цены в реестр конкурсных объектов, следует иметь ввиду, что эта цена не является окончательной. В этом проявляется разница торгов в Москве, которые согласно нормативным актам именуются конкурсами и реально имеют следующие направления: земельный участок, как правило, предоставляется для строительства объектов с коммерческой целью их последующей реализации либо использования; строение должно соответствовать градостроительным требованиям и целевому предоставлению земельного участка; участник должен предложить относительно стартовой цены права аренды наибольшую цену; в случае равных условий победителем будет признано лицо, которое в режиме торгов с другими участниками предложит большую цену.

Цену права аренды на торгах обусловливает пакет конкурсной документации.

Пакет конкурсной документации на участок, выставляемый на конкурс, содержит следующие документы:

• условия передачи участка в аренду;

• проект договора аренды земли;

• градостроительное задание, подготовленное Москомархитектурой за подписью председателя или его первого заместителя, со всеми согласованиями, необходимыми для разработки проектно-сметной документации и осуществления заявленного строительства;

• предварительные технические условия на присоединение к городским инженерным коммуникациям, согласованные с городскими эксплуатирующими организациями, оформленные как дополнение к градостроительному заданию (в отдельных случаях — по решению комиссии).

Таким образом, в конкурсе на приобретение права аренды земли в Москве применяются смешанные условия, характерные по предложениям освоения земельного участка для конкурса и аукциона — по предложению большей цены за приобретение права аренды на земельный участок.

3.2. Условия участия в торгах, порядок подачи и приема заявок

Информационное сообщение публикуется на позднее чем за месяц до объявленной даты подведения итогов конкурса в средствах массовой информации. Информационное сообщение должно содержать следующие сведения:

• место расположения участка, его площадь и назначение;

• стартовая цена;

• дата заседания Комиссии по подведению итогов конкурса;

• окончательный срок подачи заявок на участие в конкурсе;

• адрес и телефон организатора;

• другие данные по усмотрению комиссии.

К участию в конкурсе допускаются юридические и физические лица, в том числе иностранные, оформившие заявку на участие в конкурсе в срок не позднее установленного информационным сообщением. Желающие принять участие в конкурсе могут действовать через своих представителей (доверенных лиц).

После подачи в установленный срок подписанной и заверенной печатью заявки на участие в конкурсе заявитель в срок, определенный организатором, представляет ему подписанные и заверенные печатью следующие документы:

• подтверждение выполнения условий конкурса;

• предложения по улучшению условий, если это предусмотрено решением комиссии, запечатанные в отдельном конверте;

• копии платежных документов, подтверждающих внесение залога на расчетный счет Москомзема, если это предусмотрено решением комиссии;

• гарантии банка;

• другие данные по усмотрению комиссии.

После получения документов организатор выдает заявителю письменное уведомление о его участии в конкурсе. С момента получения уведомления заявка на участие в конкурсе считается окончательно оформленной, его заявитель приобретает статус участника конкурса.

Сведения о лицах, подавших заявку на участие в конкурсе, не подлежат оглашению.

Участник конкурса имеет право отозвать свое предложение до установленного срока проведения конкурса, сообщив об этом письменно организатору. В этом случае ему возвращается задаток.

Заявителю может быть отказано в участии в конкурсе, если:

• лицо, подавшее заявку, не может быть признано покупателем в соответствии с действующим законодательством;

• лицо, подавшее заявку, не представило в срок обязательных документов.

С момента опубликования информации о конкурсе до момента окончания конкурса участникам запрещается обмениваться информацией и разглашать сведения о подаваемых ими предложениях.

Разногласия между заявителями и организатором рассматриваются комиссией в рабочем порядке в недельный срок с момента обращения к ней одной из сторон. Решение комиссии по данному вопросу считается окончательным.

Автор считает, что применяемая в Москве процедура подачи и принятия заявлений не отражает всей полноты юридической значимости торгов. Он исходит из того, что торги являются разновидностью сделки. Участие в торгах должно оформляться соглашением. Для заключения такого соглашения лицо, получившее публичную оферту и желающее участвовать в торгах, должно предоставить документы о платежеспособности, в том числе на уплату задатка, гарантировать исполнение договора аренды земельного участка в случае победы на торгах, предоставить организатору торгов уставные и иные документы. Этот вопрос будет рассмотрен в других параграфах.

Предлагается дополнить положения о заключении в письменной форме соглашений на участие в торгах урегулированием вопросов о задатке, сроках предоставления документов и других условиях проведения торгов.

3.3. Порядок проведения торгов по продаже права аренды земельного участка

В настоящее время действуют распорядительные документы, предусматривающие возможность участия на рынке услуг с правами на земельные участки, однако их практическое применение и регулирование взаимодействия с риэлторскими затруднено из-за разницы интересов участников. Подчас эти фирмы в целях создания условий по уменьшению предложения и получения прибыли за свои услуги снижали свою активность, при этом земельные участки оставались долгое время невостребованными при наличии спроса. Ранее (в 1995 году) заключались договоры поручений, в которых была предусмотрена ответственность фирм-риэлторов перед Правительством Москвы в лице Москомзема за неисполнение обязательств по срокам продажи прав аренды. В последующем в отношениях с этими фирмами, юридически самостоятельными субъектами, стали доминировать со стороны окружных комиссий исключительно административные рычаги воздействия без надлежащего правового оформления каких-либо гражданско-правовых отношений, в том числе и с потенциальными контрагентами по земле — участниками торгов; торги фактически стали прямыми продажами. Риэлторские фирмы не обеспечили правовое оформление сделок договорами, что вытекает из функций таких специализированных аккредитованных организаций.

Проведение аккредитации по рассматриваемому виду деятельности возможно при наличии соответствующего законодательного акта о возможности оборота земли, прав на землю, о работе с победителями торгов и их обязанностях по внесению денежных средств за право аренды земли.

Городская комиссия по предоставлению земельных участков и градостроительному регулированию при Правительстве Москвы, а также и окружные комиссии в префектурах по представлению Москомзема утверждают перечень выставляемых на конкурс земельных участков (с полным пакетом конкурсной документации), а также условия передачи их в аренду, стартовую цену, порядок и форму платежей, дату подведения итогов конкурса.

Утвержденные конкурсной комиссией условия конкурса и текст информационного сообщения передаются организатору в лице уполномоченных организаций/специализированных предприятий для проведения рекламной кампании, сбора предложений участников.

Участники конкурса приобретают у организатора пакет конкурсной документации, который передается участнику под расписку при предъявлении платежного поручения.

По согласованию с комиссией участнику конкурса организатор выдает пригласительные билеты, в которых указаны дата, место и время заседания комиссии, для присутствия в момент вскрытия конвертов, оглашения предложений и объявления результатов конкурса.

Москомзем по поручению конкурсной комиссии дает сообщение об итогах конкурса в средствах массовой информации в двухнедельный срок.

Предложения участников рассматриваются комиссией исходя из установленных условий конкурса и критерия выявления победителя конкурса. Критерием выявления победителя, как правило, выступает цена, предложенная за право долгосрочной аренды земельного участка.

Условия конкурса являются обязательными для всех участников, причем предложение более качественного выполнения условий не дает обязательного преимущества перед другими участниками.

В установленный день и час на заседании конкурсной комиссии вскрываются конверты с поступившими предложениями. Комиссия проверяет соблюдение всех формальностей, определяет наличие требуемых сведений и документов и на основании голосования определяет победителя конкурса.

В случае, если предложения двух или более участников удовлетворяют условиям конкурса и содержат наивысшую цену, комиссия определяет дополнительный критерий для выявления победителя.

По результатам заседания комиссии составляется протокол, который подписывается всеми членами комиссии, участвовавшими в заседании. Участники конкурса имеют право ознакомления с протоколом заседания комиссии. В итоговом протоколе содержится следующая информация:

• список членов Комиссии, участвовавших в заседании;

• наименование участка;

• сведения об участниках конкурса и их предложениях;

• наименование победителя конкурса;

• цена приобретения права на аренду земельного участка, форма платежа, дополнительные условия, явившиеся основанием для определения победителя, которые включаются в договор аренды земли.

В силу п. 5 ст. 448 ГК РФ с победителем торгов должен быть подписан в день проведения торгов двусторонний протокол. На основании этого протокола должен быть заключен договор аренды земли.

Данное условие о заключении договора аренды земли в Москве усложнено. Так, на торги выносится право аренды земли, внесенной в специальный реестр, и определен субъект, с которым надлежит заключить договор аренды земли. Однако решение этого вопроса формально упирается не только в приобретение земельного участка, но и в предоставление административным актом этого участка по результатам торгов. Такая схема представляется не совсем верной.

С одной стороны, на торгах определяется лицо, с которым полномочный орган должен заключить договор аренды земельного участка, с другой стороны, распорядительный акт о предоставлении земельного участка на момент проведения торгов отсутствует. В этом случае заключение договора аренды земли с победителем торгов ставится в зависимость от издания распорядительного акта о предоставлении земельного участка. И только затем заключается договор аренды.

Такое положение входит в противоречие с нормами Гражданского кодекса о заключении договора аренды земли, но заключение договора без предоставления земельного участка не соотносится с порядком и этапами предоставления земельного участка.

В этом случае целесообразно в законе восполнить данный пробел. Например, путем дополнения законодательных актов положением о предоставлении земельных участков по результатам торгов либо до проведения торгов с поручением организатору торгов заключить договор с их победителем.

3.4. Порядок закрепления результатов торгов и заключения договора права аренды земельного участка и передачи прав аренды

Действующими нормативными актами города предусматривается предоставление земельных участков под коммерческие цели на конкурсной основе. При этом предусмотрены условия подготовки к проведению и участию в конкурсах, а также процедура их поведения. В основном все эти нормативные акты приняты до введения в действие Гражданского кодекса Российской Федерации (ч. 1 и 2). Поскольку процедура торгов по времени и формальным требованиям занимает значительное время и не всегда удобны условия торгов, например, обязательное условие — наличие не менее двух участников, ибо в противном случае торги считаются несостоявшимися прав аренды земельных участков реализация при формальном провозглашении торгов превратилась в прямую куплю-продажу прав аренды. В принципе данная процедура не находится в противоречии с установлениями федеральных актов, но порождает несогласованность с установлениями местных актов по предоставлению земельных участков через торги. В том или ином случае важен способ закрепления результатов торгов и принятия обязательств торгов, а сами торги — суть сделка между участниками торгов, а именно между лицом, проводившим торги, и победителем торгов. Такое закрепление обычно проводится составлением протокола конкурсной комиссии, который (протокол), подписывается председателем и секретарем комиссии, членами комиссии, а затем утверждается вышестоящим лицом в зависимости от уровня комиссии. Указанное делопроизводство соответствует практике деятельности комиссий, но с учетом следующих требований законодательных актов нуждается в дополнениях, которые были предусмотрены приказами Москомзема в 1995 и 1999 г.г.

Так, ст. 448 ГК РФ предусмотрено, что лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток. Организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить лицу, выигравшему торги, убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка.

Если предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола. В случае уклонения одной из них от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.

Закрепление результатов торгов, обязательных для участников, должно оформляться при проведении торгов двусторонним протоколом, имеющим силу договора; при совершении сделки купли-продажи имущественного права — права аренды земли — договором купли-продажи.

При наличии правового основания, предусмотренного одним из вышеуказанных документов, возможно правовое воздействие, в том числе в судебном порядке, на победителя конкурса по взысканию денежных средств и неустойки за несвоевременное их внесение.

Приказами Москомзема № 89 от 13.06.95 и № 111 от 08.08.99 были введены примерные формы протоколов, имеющих силу договора.

Внедрение этого обязательного документа было и остается затруднительным в округах по причине сложности определения и неурегулированности положениями об окружных комиссиях, а подчас и отсутствием в округах самих положений о таких комиссиях, утверждались лишь составы комиссий. Так, формально окружная комиссия — это формирование префектуры. Префектура выступает единственным субъектом гражданско-правовых отношений, вопрос же об оформлении и заключении (не считая теперь Комитета по регистрации) договора аренды земли — есть вопрос выполнения условий торгов. И формально Москомзем не отвечает по обязательствам префектуры, являясь самостоятельным субъектом гражданских правоотношений. Этот вопрос продолжает оставаться проблематичным с теоретической точки зрения и при решении вероятных в этом случае судебных споров, а эти вопросы очень серьезно в судах отслеживаются. В любом случае указанные документы по закреплению результатов торгов и принятию на себя обязательств по уплате денежных средств, в том числе с указанием периодов их уплаты, должны быть. В случае отсутствия этих документов реальных правовых, в рамках гражданского права, рычагов воздействия на потенциального контрагента нет.

В связи с вышеизложенным можно сделать вывод, что внедрение таких протоколов в качестве закрепляющих результаты проведения торгов (купли-продажи) документов для создания условий правового обеспечения соблюдения сторонами взятых на себя обязательств является оправданным и, в случае необходимости правового принуждения посредством решения судебных органов исполнения этих обязательств.

Выше рассматривался вопрос относительно сложного характера процедуры предоставления земельного участка по результатам торгов на основании распорядительного акта. Вместо того, чтобы предоставить право аренды победителю торгов изначально, что и закрепить двусторонним протоколом, имеющим силу договора, применяется усложненная процедура для органов власти и победителя торгов. Так, после проведения торгов и определения победителя администрация города в лице Правительства Москвы, префекта либо уполномоченных лиц издает распорядительный акт о предоставлении земельного участка и уже на основании этого распорядительного акта осуществляется предоставление земельного участка и заключение договора аренды земли. Таким образом, происходит усложненное действие, в результате которого при определении победителя торгов и приобретении права аренды земельного участка на торгах собственно предоставления земельного участка не происходит. У победителя есть право на заключение договора купли-продажи права аренды земли с последующим заключением договора аренды земли, но для исполнения всей схемы по получению земельного участка власть своим решением осуществляет такое предоставление. Данное положение явно нуждается в корректировке. Не решен данный вопрос и на федеральном уровне в Порядке организации и проведении торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 5 января 1998 г. № 2 (с дополнениями от 13 августа 1998 № 948 г. и от 21 августа 2000 г.).

В принципе данная процедура заключения договора не является единственной. Ее нельзя назвать приемлемой и удобной в условиях малого спроса на земельные участки из-за отсутствия у многих землепользователей денежных средств. Кроме того, такая процедура сопряжена с множеством формальных и подчас ненужных, но обязательных условий, как то: рекламная кампания, участие в торгах не менее двух субъектов — соблюдение которых делает их непривлекательным и для инвесторов, заинтересованных вложить значительные инвестиции в освоение земельных участков. В связи с чем предпочтительной остается прямая сделка купли-продажи прав аренды земли, предполагающая возможность в рамках «вторичного рынка» совершать гражданско-правовые сделки с правом аренды и переоформления перехода прав и договора аренды на правоприобретателя права аренды.

Выводы

Развитие земельных отношений в Российской Федерации должно опираться на положительный опыт Москвы по проведению земельной реформы в развитии арендных отношений и, в частности, по совершению сделок с правами аренды земельных участков. При этом государственные органы, реализуя права арендаторов на совершение сделок с правами аренды земли, должны нормативно определить степень и границы действия такого отношения, соотнеся с требованиями других законодательных актов: при неблагополучном развитии правоотношений, напрямую не связанных с использованием земельного участка и дальнейшим движением права аренды земли,— с возможностью исключения нарушения интересов государства при реализации и оформлении прав аренды на землю на другое лицо, в том числе путем исполнения судебных решений, принятых без изучения земельно-правовых особенностей и интересов государства, выступающего арендодателем земельных участков.

Практика показывает, что торги не являются единственной формой предоставления земельных участков, на которых продается право аренды земли. Торги – формализованная и неудобная процедура реализации при малом спросе и наличии градостроительных ограничений, связанных с освоением предоставляемого земельного участка. В этой связи предпочтительным является прямая сделка купли-продажи прав аренды земли на объекты с одним претендентом; в случаях, когда земельный участок вызывает действительный интерес нескольких субъектов, торги с учетом максимальных градостроительных, экономических и других параметров целесообразно проводить в форме аукциона, а не конкурса.

4. ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ПРАВА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

4.1. Форма и государственная регистрация договора купли–продажи права аренды земли

Совершаемая сделка купли-продажи подлежит оформлению. Оформление сделки в силу действующих нормативных актов возможно различными способами. Одним из основных способов оформления сделки купли-продажи права аренды земельного участка является договор. Такой договор оформляется в письменной форме. Однако процедуры оформления сделок и виды документов в зависимости от способа и условий купли-продажи могут различаться.

Обратимся к общим положениям законодательства относительно института купли-продажи. Так, Д.И. Мейер указывает, что купля-продажа представляется договором, по которому одна сторона, покупатель или покупщик, приобретает право требовать, чтобы другая сторона, продавец, передала ей в собственность определенную вещь, и обязывается уплатить за нее известную сумму денег, называемую ценой. Далее Мейер Д.И. утверждает, что купля-продажа, таким образом, имеет предметом отчуждение права собственности на вещь, следовательно, круг ее действия ограничивается вещами физическими, которые только и могут подлежать праву собственности; но купля-продажа не охватывает вещей отвлеченных, прав на чужие действия. Д.И. Мейер продолжает в своей работе, что нередко говорят о покупке или продаже векселя, заемного письма и т.п. Но с юридической точки зрения тут нет покупки или продажи, а только передача, уступка права. Д.И. Мейер утверждает, что практическая сторона этого замечания заключается в том, то если передача векселя, заемного письма и тому подобного есть не купля-продажа, а особая сделка, то не применяются к ней и определения о купле-продаже: она обсуждается особо, сообразно своему существу.

В действующем Гражданском кодексе Российской Федерации дано определение купли-продажи: по этому договору одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п.1 ст. 454 ГК РФ).

Одновременно в п.4 ст. 454 ГК РФ предусматривается, что положения о купле продаже имущества применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.

Если принять положение, что возмездное приобретение права аренды может быть отнесено не к сделке купли-продажи, а к уступке права, то и уступка права не включает в объем своего понятия только куплю-продажу, так как такая уступка права возможна на безвозмездной основе. Конечно же, основным поводом для такого разграничения у Д.И. Мейера является сам предмет договора – вещь физическая. Право аренды не является вещью физической, но связано с ней. И действительно, покупатель не становится собственником права, тем более он не становится и собственником арендуемого участка. Покупатель становится только правоприобретателем. Но и при уступке права аренды земли не всегда данное право приобретается на возмездной основе, конечно же, если данное право является оборотоспособным, например, при первичном его возмездном приобретении; последующее же отчуждение также допустимо, например, при дарении не распространении запрета согласно нормам ГК РФ. Если уступка возможна и на безвозмездной основе, то с учетом п. 4 ст. 454 ГК РФ уступку права возможно определить как самостоятельную сделку. Правовые же институты: купля-продажа, дарение и другие действия по переходу права аренды земли, например, при передаче в уставный капитал – применяются как разновидности уступки и с применением правил для этих видов сделок постольку, поскольку оформление перехода прав согласуется с правилами для этих сделок, то есть с определенной долей условности можно говорить не собственно об уступке прав как самостоятельном виде сделки, а об уступке прав путем оформления сделки купли-продажи, мены, других сделок. В связи с чем есть определенная практическая сложность применения норм гражданского и земельного законодательства прошлого и настоящего времени в соотношении с теоретическими посылами, несмотря на то, что статьей 128 ГК РФ, наравне с овеществленным имуществом, к объектам гражданских прав отнесены и имущественные права, к которым, безусловно, относится и право аренды земли.

Можно утверждать, что относительно сделки купли-продажи прав аренды земли, совершаемой посредством торгов, применяются особые правила оформления сделки купли-продажи.

В отличие от общих правил заключения договора купли-продажи, оформление результатов торгов по купле-продаже прав аренды земли, согласно п. 5 ст. 448 ГК РФ, оформляется протоколом, имеющим силу договора.

Условия, констатирующие куплю-продажу прав аренды земельного участка, вносятся в протокол, имеющий силу договора, и в последующем подобные условия на основании решения конкурсной комиссии могут быть отражены в договоре аренды земли.

В этом случае договор аренды земельного участка, содержащий условия и по сделке купли-продажи, будет рассматриваться как смешанный договор.

Право аренды земли оформляется договором и переходит от правообладателя на основании договора аренды земли к правоприобретателю в порядке возмездной уступки. В этом случае между сторонами совершается уступка права аренды земли посредством заключения договора купли-продажи права аренды земельного участка. Такой договор (купчая) подлежит обязательной государственной регистрации.

Подлежит государственной регистрации и договор аренды земли. В таком смешанном договоре указываются факт возмездного приобретения права аренды земли и основные условия сделки купли-продажи права аренды земли.

В зависимости от вида оформления сделки составляется:

• протокол результата торгов;

• договор купли-продажи (уступки, купчей);

• смешанный договора;

• в некоторых случаях возможно оформление предварительного договора с предусмотрением обязательств сторон; такое соглашение регистрации не подлежит, однако стороны принимают на себя обязательства по оплате средств за право аренды, заключения договора аренды земли и другие условия. Решается вопрос о государственной регистрации данной формы сделки.

Из содержания п. 5 ст. 448 ГК РФ следует, что протокол по результатам торгов требует подписания сторонами, имеет силу договора, но его государственной регистрации законодательно не требуется; на основании протокола стороны обязуются заключить соответствующий договор. По результатам торгов, предметом которых выступает право на заключение договора аренды земли/права аренды земли, стороны заключают договор аренды земли. Заключение договора купли-продажи земельного участка, когда предметом сделки выступает не право, а земельный участок, обязательно с последующей регистрацией и выдачей свидетельства о регистрации права собственности в едином государственном реестре.

При заключении договора государственная регистрация обязательна.

В любом случае протокол результатов торгов и договор купли-продажи (уступки) являются производными основаниями для заключения либо перевода на себя договора аренды земельного участка.

Российским законодательством, в частности, п. 3 ст. 165 ГК РФ, предусмотрена возможность регистрации договора на основании решении суда. Такая регистрация в силу упомянутой нормы допустима при уклонении одной из сторон договора от регистрации сделки. Например, арбитражным судом Москвы 20 декабря 2000 первой инстанцией вынесено решение по иску ОАО «Первая ипотечная компания» к предприятию «Реал Трейд». Москомзем и Москомрегистрация участвовали в деле в качестве третьих лиц. Из исковых требований истца следовало, что между ОАО «Первая ипотечная компания» и предприятием «Реал Трейд» был заключен договор купли-продажи права аренды земли. «Реал Трейд» оспаривал заключение такого соглашения. Москомземом по запросу суда были представлены материалы, из которых следовало, что договор был заключен, согласие Москомзема на сделку предоставлено. Однако в договоре имелась запись об аннулировании согласия в связи с обращением «Реал Трейд» об отзыве материалов о предоставлении согласия. В договоре купли-продажи имелась зачеркнутая запись о предоставлении согласия с указанной отметкой. После пояснения ответчиком невозможности предоставления в судебное заседание договора в связи с уничтожением трех из четырех его экземпляров суд принял решение о регистрации договора. Кассационная инстанция подтвердила правомерность решения первой инстанции.

Таким образом, можно констатировать, что решение о регистрации договора может быть принято как учреждением юстиции, так и судом в предусмотренных законом случаях.

Из практики работы с регистрирующим органом можно сделать вывод, что не во всех случаях решение об отказе в регистрации принимается обоснованно. Обжалование необоснованного отказа нечасто. Для исключения подобных отказов регистрирующим органом могут быть задействованы вышеуказанные меры.

При рассмотрении жалобы на отказ в государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка подлежит выяснению вопрос о соответствии данной сделки требованиям законодательства.

Закрытое акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по земельным ресурсам и землеустройству о признании незаконным отказа последнего в государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка, заключенного с фондом муниципального имущества, об обязании комитета произвести его регистрацию и выдать истцу свидетельство о праве собственности на указанный земельный участок.

Решением суда исковые требования были удовлетворены со ссылкой на представление комитету документов, необходимых для регистрации сделки.

Суд кассационной инстанции решение отменил, в удовлетворении жалобы отказал по следующим основаниям.

В соответствии с порядком проведения государственной регистрации, установленным статьей 13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", при проведении государственной регистрации осуществляется правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.

Основанием для государственной регистрации возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки (ст. 17 названного Федерального закона).

Как следует из статьи 20 указанного Федерального закона, в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

При рассмотрении дела было установлено, что земельный участок, являющийся предметом купли-продажи по договору, по данным государственного земельного кадастра относится к землям лесного фонда леса 1-й категории.

Кроме того, он расположен в уникальном месте с оригинальными природно-климатическими условиями, относится к землям оздоровительного назначения и в силу п. 1 ст. 16 Федерального закона от 23 февраля 1995 г. № 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" является особо охраняемым природным объектом.

Согласно пункту 2 Указа Президента Российской Федерации от 14 июня 1992 № 631 "Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности", земли оздоровительного назначения продаже не подлежат.

Таким образом, договор купли-продажи земельного участка является ничтожным, поэтому комитет по земельным ресурсам и землеустройству правомерно отказал закрытому акционерному обществу в регистрации данной сделки.

Сохраняет свою актуальность и вопрос возвращения функции государственной регистрации земельным органам власти. Это вызвано не только фактом регистрации собственно сделок, перехода их или обременений, но и необходимостью исключить возможность растаскивания функций по заключению договоров аренды земли в пользу других органов. Например, при заключении договора аренды на строение с предусмотрением в нем условий оплаты за землю. Эта проблема не связана с вопросом о заключении единого договора на имущественный комплекс, предприятие. Она связана со злоупотреблением правом. Например, в договоре формально предусматривается условие оплаты за землю. Однако эта плата не соответствует нормативам. Такие вопросы возникают, когда речь, в частности, идет об имуществе (здании, сооружении) федеральной собственности и автоматическом распространении положения о принадлежности земельного участка к федеральной собственности – до законодательного разграничения государственной собственности на землю. В данном случае проблема заключается в необоснованном распоряжении земельной собственностью посредством заключения договора аренды на строение, сооружение и предусмотрением условий арендной платы.

В этой связи показательно решение по арбитражному делу № КГ-А40/5-Ю-93.

Федеральный арбитражный суд Московского округа сделал следующий вывод: порядок оплаты землепользования может быть определен как в договоре аренды недвижимости, так и отдельно в договоре аренды земли, заключенном с земельными органами.

Товарищество обратилось в арбитражный суд с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки путем обязания Москомзема вернуть сумму внесенных истцом арендных платежей по договору аренды земли в Москве от 19 марта 1996.

Суд первой инстанции, исследовав договор аренды нежилого помещения от 13.12.94, заключенный между товариществом и Москомимуществом, установил, что определенная этим договором арендная плата за занимаемое помещение не включает в себя арендную плату за землю, на которой расположено это помещение. Договор аренды земли заключен с Москомземом на основании распоряжения префекта Восточного административного округа, и плата за пользование земельным участком определена этим договором, в связи с чем суд отказал товариществу в удовлетворении его исковых требований. Суд кассационной инстанции, проверявший законность принятого по делу решения, не нашел оснований для его отмены и, признав его законным и обоснованным, дополнительно указал следующее.

Статьей 1 Закона Российской Федерации "О плате за землю" определено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы признаны земельный налог, арендная плата. Исходя из положений Инструкции МНС Российской Федерации от 21 февраля 2000 г. № 56 "По применению закона Российской Федерации "О плате за землю" плательщиками арендной платы являются организации, предприятия, учреждения независимо oт их организационно-правовых форм и форм собственности, на которой они основаны, и которым предоставлена земля в аренду на территории Российской Федерации. В силу ст. 21 названного Закона, п.35 этой Инструкции размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются договором. При аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов. Арендная плата может устанавливаться как в денежной, так и в натуральной форме.

Таким образом, закон не содержит прямого запрета на заключение отдельных договоров на аренду строения и земельного участка, на котором это строение находится.

Ссылка на п.2 ст. 654 ГК РФ признана неправомерной, поскольку этой нормой предусмотрено, что плата за пользование земельным участком включается в плату за аренду здания или сооружения. Но также сделана оговорка, что законом или договором может быть установлено взимание платы за землю отдельно от платы за аренду помещения.

Поскольку установленная законом обязательная плата за аренду земли не определена в договоре на аренду помещения, она правомерно взималась на основании договора от 19 марта 1996 г., заключенного с Москомземом.

По другому делу № КА-А40/535-97 кассационная инстанция сделала вывод: отсутствие в экземпляре договора аренды, находящегося у землепользователя, данных о государственной регистрации договора в поземельной книге не служит достаточным основанием для освобождения землепользователя от обязанности уплаты арендных платежей и от ответственности за их несвоевременное внесение.

Москомзем обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с акционерного общества арендной платы по договору аренды земельного участка от 21 марта 1996 г. и пени за просрочку оплаты.

Акционерное общество просило суд отказать в удовлетворении этого иска, ссылаясь на то, что оно не могло производить арендную плату, так как она подлежала исчислению после регистрации договора в Москомземе, а в его экземпляре договора отсутствовали номер и дата его государственной регистрации и регистрации в поземельной книге.

Суд удовлетворил исковые требования Москомзема в полном объеме. При этом указал, что договор аренды прошел государственную регистрацию 21 марта 1996, в связи с чем у сторон возникли обязательства по исполнению его условий.

Отсутствие регистрационного номера и даты регистрации в приложении к договору не свидетельствует об отсутствии регистрации вообще, так как предусмотренный порядок заключения договоров аренды соблюден.

Отсутствие регистрационного номера на договоре аренды в экземпляре ответчика признано судом в качестве недостаточного основания для освобождения его от обязанности уплаты арендных платежей и от ответственности за их несвоевременное внесение.

Суд кассационной инстанции не нашел оснований для отмены принятых по делу судебных актов.

Возникают и другие вопросы, связанные с регистрацией договоров аренды земли. В рамках рассматриваемой темы они связаны с договорами купли-продажи права аренды земли как поводом и основанием для изменения стороны в договоре аренды земли и предусмотренных в этом случае прав и обязанностей арендатора (как продавца, так и покупателя права аренды) земельного участка.

Законодательством Российской Федерации предусмотрена обязательная регистрация:

• сделок (договоров), когда такая регистрация прямо предусмотрена законодательством Российской Федерации, и с которым законодательство связывает вступление в законную силу этих сделок (для договоров аренды – ст. 609, 650 ГК);

• прав собственности и других вещных прав на недвижимость (право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования, сервитуты), а также ограничений (обременений) прав на нее, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда (для прав аренды – ст. 131 ГК РФ и п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). При этом аренда в силу законодательства может рассматриваться как обременение, но только аренда, а не сам договор.

Таким образом, с неизбежностью возникает вопрос о регистрации как договора аренды, так и прав аренды. При этом в рамках ст. 615 ГК, других Федеральных законов, Указов Президента, ст. 3 Закона Москвы от 16 июля 1997 г. № 34 «Об основах платного землепользования в Москве» (с изменениями и дополнениями от 29 сентября 1999 г.), п. 2 и 3 распоряжения мэра Москвы от 24 мая 1995 г. № 254-РМ "О дополнениях и уточнениях к распоряжению Мэра Москвы от 26.09.94 № 471-РМ" – право аренды подлежит регистрации, когда такое право приобретено у собственника (правообладателя) и, соответственно, является оборотоспособным (ст. 129 ГК). В остальных случаях, когда такое право не является оборотоспособным, то из закона не следует обязанность регистрировать такое право – право аренды. В этом случае следует разграничивать право аренды как имущественное право от прав и обязанностей по договору, которые являются условиями договора и не должны рассматриваться (отождествляться) с имущественным оборотоспособным, обеспеченным в силу возмездного приобретения по гражданско-правовой сделке, в том числе через торги или куплю-продажу (выкуп) на комиссиях, правом аренды.

Возникает вопрос, который следует дополнительно рассмотреть и определить, необходимо ли регистрировать договоры:

• аренды земли до одного года, имея в виду, что требования ГК РФ подразумевают возможность нерегистрации договоров аренды до одного года по зданиям и сооружениям (с возможным распространением этой нормы и на помещения как части строений сооружений — в зависимости от условий договоров);

• прав аренды земли наравне с регистрацией договоров аренды земли при наличии штампа о выкупе, о чем выдавать свидетельство соответствующей формы, учитывая, что вторичные сделки с правами аренды и переход имущественных прав по ним подлежат государственной и учетной регистрации;

• договоров субаренды до одного года либо свыше указанного срока без регистрации прав аренды (не «субаренды») земли, так как арендатор остается прежним и он ответствен по договору аренды перед арендодателем. Предметом же договора аренды выступает не право аренды, а собственно земельный участок (его часть) с предусмотрением условий использования имущества.

4.2. Стороны договора купли-продажи права аренды земельных участков и договоров аренды

Возникновение прав и обязанностей происходит из правоотношений между продавцом и покупателем.

При первичной реализации права аренды на земельный участок порядок и основания отличаются от реализации права при наличии заключенного договора аренды на земельный участок.

В этом случае объем правомочий различен у субъектов сделки.

В первом случае субъектами правоотношений выступают:

а) продавцом: Российская Федерация или субъект Российской Федерации. Как правило, продавец реализует свои полномочия через государственные органы либо через специализированные предприятия.

В настоящей работе уже исследован вопрос соотношения полномочий органов власти Российской Федерации на примере бывших Госкомзема, Госкомимущества, Росфонда по купле-продаже земельных участков и прав на них. Это не предусмотрено их Положениями. Распоряжение собственностью Российской Федерации, в том числе земельными участками, находящимися в государственной собственности Российской Федерации, должно осуществлять Правительство России. Полномочия по распоряжению могут быть делегированы другим лицам согласно ст. 125 ГК РФ, другим законам.

На уровне субъекта Российской Федерации, например в Москве, распоряжение земельными участками отнесено согласно ст. 35 Устава города Москвы к компетенции администрации города.

Таким образом, продавцом выступает Российская Федерация относительно имущества, находящегося в государственной собственности Российской Федерации. В правоотношениях по поводу имущества, в том числе земельных участков и прав на них, продавцом является субъект Российской Федерации.

Однако в силу законодательных актов право распоряжения возложено от имени и в интересах государства, его субъектов на исполнительно-распорядительные органы власти. Как правило, стороной по договору в качестве продавца, арендодателя указывается не Российская Федерация и не субъект Российской Федерации, а исполнительные органы власти, в чьих полномочиях заключать сделки от имени государства или своего имени и в интересах государства.

Автор считает, что несовпадение субъекта не происходит. Лицо, в чьи полномочия согласно законодательному акту либо на ином основании входит заключение сделки, имеет право выступить в качестве стороны по сделке.

Предоставление земельного участка является сложным правоотношением. Круг лиц при предоставлении земельного участка, проведению торгов, заключению договора аренды земельного участка, его регистрации — различен. Сложна и структура государственных органов, участвующих в выработке решений и заключении договоров. В этой ситуации подчас возникают сложности правильного определения лица, отвечающего за какие-либо нарушения перед покупателем права аренды земли, арендатором. Эти вопросы возникают в основном в судах. Так, обязательство по заключению договора аренды земельного участка с победителем торгов на Городской комиссии, созданной при Правительстве Москвы, должно быть исполнено Москомземом. Кроме того, регистрация договора – полномочие, отнесенное к учреждению юстиции (Москомрегистрации). В силу ч. 3 ст. 433 ГК РФ договор считается заключенным с момента государственной регистрации. В этом случае обязательство, взятое на себя сторонами на торгах по заключению договора в определенный срок, может быть не исполнено из-за действий третьего лица — учреждения юстиции. Отсюда возникают проблемы по исполнению взятых на себя обязательств, в том числе финансовых.

Безусловно, сложность структуры органов управления не есть еще препятствие для заключения договора. Так, при заключении договоров аренды земельного участка в Москве лицом, участвующим в сделке, является Москомзем. При этом Москомзем выступает от имени городской администрации (мэрии Москвы), в которую согласно ст. 6 Устава Москвы входят мэр, вице-мэр, Правительство Москвы, префекты, отраслевые и иные органы власти Москвы. И судебная практика пошла по пути, когда мэрия Москвы обязуется в лице соответствующего лица городской администрации совершить определенное действие, например, понуждается в установленных законом случаях к заключению договора.

Покупателем права аренды земельного участка могут выступать различные субъекты гражданских и земельных правоотношений. Особенностью является лишь то, что аренда не единственный вид землепользования. Первичное предоставление земельных участков отдельным лицам осуществляется на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения. Эти лица, как правило, не являются участниками торгов либо покупателями права аренды, если эти земельные участки не нужны им для коммерческого использования.

На торги выставляется право аренды земельного участка, предназначенного для коммерческого использования: как самого земельного участка, так строительства и использования объекта в коммерческих целях.

В торгах могут участвовать и коммерческие, и некоммерческие организации, а также физические лица. Нет ограничений и для участия в торгах иностранных лиц, чья деятельность допускается на территории Российской Федерации. Так, ст. 15 Федерального закона от 9 июля 1999 г. № 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» предусмотрены гарантии предоставления иностранному инвестору права на земельные участки, другие природные ресурсы, здания, сооружения и иное недвижимое имущество. Иностранным инвесторам гарантируется приобретение права на земельные участки, другие природные ресурсы, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, в соответствии с законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации. Право аренды земельного участка может быть приобретено коммерческой организацией с иностранными инвестициями на торгах (аукционе, конкурсе), если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Совершение сделок юридическими лицами в зависимости от организационно-правовой формы подчиняется правилам законов об этих формах. Соответственно, вопрос участия или неучастия юридического лица в торгах либо в заключении договора купли-продажи права аренды земли решается в зависимости от размера, цены сделки. Относится ли данная сделка к крупной сделке или нет.

Например, ст. 79 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ "Об акционерных обществах" устанавливает, что решение о совершении крупной сделки, предметом которой является имущество, стоимость которого составляет от 25 до 50 процентов балансовой стоимости активов общества на дату принятия решения о совершении такой сделки, принимается советом директоров (наблюдательным советом) общества единогласно, при этом не учитываются голоса выбывших членов совета директоров (наблюдательного совета). В случае, если единогласие совета директоров (наблюдательного совета) общества по вопросу о совершении крупной сделки не достигнуто, по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества вопрос о совершении крупной сделки может быть вынесен на решение общего собрания акционеров. Решение о совершении крупной сделки, предметом которой является имущество, стоимость которого составляет свыше 50 процентов балансовой стоимости активов общества на дату принятия решения о совершении такой сделки, принимается общим собранием акционеров большинством в три четверти голосов акционеров — владельцев голосующих акций, присутствующих на собрании.

Таким образом, вопрос о субъектном составе при совершении и заключении сделки купли-продажи прав аренды земли на торгах является важным не только с позиции наличия продавца и покупателя. Такая важность заключается в возможности лицу быть продавцом или покупателем либо выступать от их имени и в их интересах, создавать или прекращать гражданские права и обязанности относительно земельного участка, а также и относительно нормального использования объектов недвижимости на земельном участке.

4.3. Права и обязанности сторон по договору купли-продажи права аренды земли

Особенностью совершения сделки купли-продажи права аренды земли до заключения договора аренды земли является то, что на земельный участок договор аренды земли еще не заключен, и, соответственно, право аренды земли как имущественное право, возникшее из обязательственных отношений,— не возникло. В этом случае, следует констатировать, что предмета сделки на момент ее совершения до заключения договора аренды земли не существует. Тогда правомерно возникает вопрос о законности проведения торгов при отсутствии права аренды до заключения договора аренды земли. Тем не менее, законодательными актами предусматривается проведения торгов по купле-продаже прав аренды. Решение данного вопрос видится в том, что данную сделку государство совершает под условием возникновения права аренды в будущем. Сделка под условием. Такое положение известно российскому законодательству, разрешающему, например, залог будущего урожая.

Таким образом, государство продает право аренды земли, которое возникает в силу исполнения сторонами условий торгов. Победитель торгов вносит денежную сумму за право аренды земельного участка, а государственный орган предоставляет земельный участок и заключает договор аренды земельного участка с победителем торгов, в силу взятого обязательства.

Следует согласиться с мнением, что в наиболее общем виде правовой механизм движения (обращения) имущественных ценностей закреплен в понятии гражданского оборота (ст.2 ГК РФ), который является гражданско-правовым (частно-правовым) отражением экономического оборота. Движущая сила этого механизма (оборота) – сделки.

Арендаторы земельных участков, получивших на возмездной основе право аренды земельного участка, могут выступать в роли продавцов права аренды земли. Такая продажа осуществляется с согласия арендодателя. Стороны заключают договор купли-продажи права аренды земли. Ограничений по такой уступке законом не предусмотрено. Однако для совершения сделок юридическими лицами по приобретению чего-либо свыше установленной законом либо уставом юридического лица нормы предусматривается различная процедура принятия решения. В этом случае только подписи руководителя юридического лица недостаточно. Необходимо решение, например, общего собрания либо совета учредителей при квалифицированном голосовании. Требуется подпись главного бухгалтера. Таким образом, для участия в сделке сторона должна не только представить необходимые документы, указывающие на правоспособность, но и подтвердить полномочия лиц, выступающих от юридического лица, с соблюдением принятия внутренних решений юридического лица на участие в сделке купли-продажи права аренды земли.

Арендатор до заключения договора аренды земли и во время действия договора аренды земли может приобрести право аренды земли. Приобретя на возмездной основе данное право, правообладатель может им распорядиться с согласия Арендодателя. Здесь следует отдельно сделать оговорку по вопросу, имеющему значение при рассмотрении предоставления такого согласия Арендодателем. И здесь возникает один из важных вопросов, не урегулированных в полной мере законодательством. Первоначально представляется, что такое согласие арендодателя формально и не имеет никакого значения, а также, что положение о предоставлении такого согласия касается только вопроса, предоставить такое согласие или не предоставить. Данный вопрос не является субъективным, то есть не зависит от желания или нежелания арендодателя предоставить испрашиваемое согласие. Предоставление согласия — не столько право арендодателя, но и обязанность его при поступлении от арендатора запроса на истребуемое согласие при реализации положений Закона о необходимости получения согласия. Таким образом, рассмотрение вопроса о предоставлении согласия является для арендодателя обязанностью. Само согласие или отказ в нем должны быть обусловлены законодательными требованиями и качеством исполнения условий договора аренды земли. К законодательным требованиям можно отнести, в первую очередь, требование оборотоспособного в гражданском обороте права аренды земли, права аренды, которое возмездно приобретено арендатором; эти требования являются обязательными для арендатора в силу законодательных актов по освоению и использованию земельного участка. Под качеством исполнения договора подразумевается полнота исполнения взятых арендатором на себя обязательств по договору. Однако при рассмотрении этих вопросов и в целях исключения применения согласия арендодателя арендатором и третьими лицами, например, судебными приставами-исполнителями, важны параметры такого согласия и ответственности арендодателя за такое согласие. Так, любое отклонение или расширительное толкование согласия, данного арендодателем на совершение сделки, может быть воспринято лицами, его исполняющими как выходящее за рамки исполнения обязательств арендатора перед третьими лицами, как правило, кредиторами. Из написанного следует, что согласие арендатора ни в коем случае нельзя рассматривать в качестве субъективного и абсолютного. Такое согласие должно быть основано на фактических обстоятельствах исполнения договора, на требованиях законодательства относительно оборотоспособного права аренды земли, на соблюдении других условий, при частичном исполнении условий договора по освоению и использованию земельного участка согласие на совершение сделки с правом аренды может быть предоставлено и под условием и даже частично. Таким образом, положение о предоставлении согласия на совершение сделки нуждается в изучении и правовом регулировании. Данный вопрос требует самостоятельного изучения относительно всех совершаемых сделок с правом аренды земли, особенно, при ипотечных отношениях, а также в смычке с исполнительным производством и некоторыми статьями уголовного кодекса.

При этом следует различать два этапа предоставления согласия на сделку: 1. согласие на оформление сделки с правом аренды земли; 2. согласие на оформление конкретной сделки на условиях, обеспечивающих надлежащее исполнение договора аренды земли новым арендатором при уступке права аренды. Согласие на сделку не следует смешивать с согласием на реализацию права аренды, испрашиваемую судебными приставами-исполнителями, конкурсными управляющими и в других случаях, когда согласие испрашивается третьими лицами. Согласие на сделку не подлежит широкому толкованию. Согласие арендатора еще не означает, что его воля не может быть изменена. Согласие, дающееся арендатору на сделку с правом аренды — это подтверждаемое допущение со стороны арендодателя совершить сделку с правом аренды при возмездном ее приобретении арендатором, при этом, арендатор не связан своим согласием при рассмотрении вопроса о реализации права аренды третьими лицами.

Одним из способов уступки права аренды земли с последующей уступкой договора аренды земли является сделка купли-продажи (такие сделки, как мена и дарение, а также уступка в счет погашения долга, ограничены Гражданским кодексом). Сделка купли-продажи права аренды земли арендатором (правообладателем) преобладает по сравнению с другими сделками по уступке прав аренды земли. Данная сделка совершается при наличии согласия арендодателя. После получения согласия арендатор заключает договор купли-продажи. Предметом купли-продажи является право аренды земли (доля в праве аренды земли) на весь земельный участок (его часть, части), в части приобретенного на возмездной основе у города посредством уплаты цены права аренды земли. Цена не должна быть ниже нормативной стоимости права аренды земли, определяемой (устанавливаемой) городской властью согласно городским нормативным актам. При заключении договора купли-продажи права аренды земли применяются правила п. 4 ст. 454 ГК РФ. Договор подлежит обязательной государственной регистрации. В договоре аренды земли, кроме предмета и цены договора, обычно предусматривается условие о переходе прав и обязанностей по договору аренды земли в полном объеме, за исключением уже исполненных обязанностей и реализованных прав от прежнего арендатора к новому арендатору. В этой связи возникает дилемма относительно перехода прав. С одной стороны, стороны могут установить его с момента заключения договора купли-продажи, то есть с момента государственной регистрации; с другой стороны, вряд ли условие, согласованное сторонами по сделке между арендаторами — прежним и новым, является обязательным для арендодателя, несмотря на государственную регистрацию договора купли-продажи и изначально полученного согласие на совершение сделки, так как договор купли-продажи — соглашение между одной стороной, и новый арендатор, будучи правоприобретателем, не является до изменений в договоре аренды, стороной по договору аренды земли. Статус арендатора правоприобретатель после покупки (приобретения) права аренды земли приобретает не в силу договора купли-продажи, а в силу соглашения между арендодателем и сторонами по договору купли-продажи прав аренды земли к договору аренды земли, в котором и предусматривается собственно этот переход, признаваемый арендодателем. Для устранения противоречий между сроками по моменту перехода прав стороны могут в договоре установить, уточнить момент этого перехода. Данное условие является важным, так как срок заключения этих договоров не совпадает. Этот вопрос, вопрос определения перехода прав, важен для сторон сделки купли-продажи и имеет существенное значение для арендодателя. Прежде всего, в части получения арендной платы по договору. Это условие является в Москве ключевым не только из факта поступления арендной платы в бюджеты России и Москвы, но и правильного определения размера арендной платы. Размер арендной платы в зависимости от цели использования земельного участка и субъекта (арендатора) определяется с учетом коэффициентов к базовой ставке арендной платы. Отправным моментом такого перехода права можно было бы рассматривать и факт реального использования земельного участка новым арендатором, если арендатор – покупатель приступил к использованию земельного участка только на основании договора купли-продажи права аренды, не заключив дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка об изменении арендатора и переходе прав и обязанностей. Для арендатора-продавца могут возникнуть нежелательные последствия: взыскание долга, неустойки. При этом, арендатор-покупатель также может выступить в роли ответчика.

В случае купли-продажи прав аренды земли относительно части земельного участка, доли в праве аренды земли договор аренды земли не прекращается, оформляются соглашения по изменению основного договора (с прежним арендатором, продолжающим арендовать часть участка); оформляется договор в новой редакции в части доли в праве, перешедшей новому арендатору. Расторжение в любом виде прежнего договора аренды земли между арендодателем и арендатором недопустимо. Если такое расторжение формально произойдет, то основания для применения договора купли-продажи отпадают из-за прекращения договора аренды земли в силу соглашения о его прекращении. Договор может быть оформлен после заключения трехстороннего соглашения в новой редакции. Трехстороннее соглашение необходимо для устранения в будущем притязаний на договор у прежнего арендатора по формальным основаниям.

В случае, если арендатором право аренды земли приобретено на возмездной основе относительно части арендуемого земельного участка, то уступка допускается с согласия арендодателя относительно приобретенного на возмездной основе права аренды земли, в остальной части уступка не допускается. И здесь следует отметить разницу между уступкой права аренды с переходом права аренды земли в порядке перехода такого права согласно ст. 37 ЗК РСФСР и ст. 552 ГК РФ, в которых такой переход связан с переходом права пользования (не конкретизируется вид права пользования) на строение, сооружение, расположенное на земельном участке. При этом, если право аренды продавцом строения, сооружения приобретено на возмездной основе у арендодателя земельного участка, то и переход права может в силу материальных интересов правообладателя и по соглашению между продавцом и покупателем быть осуществлен через уступку права, а не через расторжение договора и оформление нового в силу купли-продажи строения, сооружения. Данная проблема с большей остротой проявляется в силу изменений в Законе г. Москвы «Об основах платного землепользования в городе Москве», которые внесены в 1999 году. В силу норм этого закона право аренды под зданием необоснованно считается выкупленной. Эта декларативная запись необоснованно создала предпосылку вольного толкования и ее применения, так как между понятиями «считается» и «выкуплено» — большая разница. Московский законодатель посчитал и написал в законе Москвы, а документами этот выкуп ничем у собственника здания не подтвержден, и сразу же возникает вопрос о необходимости компенсации при изъятии земельного участка права аренды земли, на которое у города не было выкуплено, а стоимость права аренды в этом случае, в десятки и сотни раз может превышать даже стоимость строения на этом земельном участке; не говоря уже и о нечаянном «пересмотре» приватизации в одностороннем порядке московскими депутатами и на имущество, его удорожание вне соразмерности средств, поступивших от покупателей в порядке приватизации государственной собственности России, субъекта Российской Федерации.

Наравне с указанным, у сторон сделки при заключении договора аренды земли на основании проведенных торгов либо договора купли-продажи прав аренды могут возникнуть проблемы, а первоначальная сделка может повлечь изменение при обстоятельствах: спора из-за границ со смежными землепользователями, нахождения на земельном участке объектов недвижимости, права на которые не возникли либо прекращены, а также если земельный участок не подлежит предоставлению в силу запрета законодательных актов или несоблюдения процедуры согласования под цели предоставления. Данные проблемы рассмотрены, и автор согласен с позицией Г.Е. Быстрова и А.В. Кузнецова.

Таким образом, еще раз отмечу, что при рассмотрении и сопоставлении законодательства России и Москвы усматривается, что стоимость и цена права аренды земли как имущественного права оценивается и утверждается полномочными органами власти согласно действующим в городе актам. Поэтому Москва при наличии осуществленного у него выкупа арендатором права аренды земли дает согласие на совершение сделки с правом аренды земли.

4.4. Определение стоимости и цены права аренды земельного участка

Исходной позицией во всех этих случаях является оценка земли, определение ее рыночной стоимости.

Рыночная стоимость земельного участка — это наиболее вероятная цена продажи участка на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств.

Различные авторы предлагают различные методы определения рыночной стоимости земли. Например, Е.А. Фирсова выделяет следующие методы:

• метод наилучшего и наиболее эффективного использования;

• метод сравнительного анализа продаж;

• метод капитализации земельной ренты;

• метод приведения ставки единого земельного налога к полной стоимости земли;

• метод определения нормативной цены земли и другие.

Необходимость определения достоверных оценочных показателей по каждому земельному участку актуальна в настоящее время как для государственных органов, так и для участников различных имущественных сделок с землей и иными объектами недвижимого имущества.

В России к настоящему времени уже достаточно четко определился круг проблем, решение которых невозможно без наличия объективной информации об оценке земли.

Реальная (рыночная) стоимость земли позволит направить в бюджет дополнительные доходы путем установления текущих платежей за землю в зависимости от уровня цен земельного рынка, установить объективные стартовые цены на конкурсах и аукционах при продаже земли, учесть землю в стоимостном выражении в бухгалтерской отчетности, определить стоимость земли при приватизации и при заключении договоров аренды и другие моменты.

Однако рынок земли должен находиться под эффективным контролем государства и, прежде всего, под контролем должен быть процесс перераспределения земель, их использование по целевому назначению, размеры частного землевладения. Должна учитываться и обобщаться информация относительно земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, включая правовые, количественные, качественные, оценочные и другие характеристики для принятия обоснованных решений, в том числе для реализации прав аренды земельных участков на торгах и исключения необоснованного предоставления, нарушения целевого использования, возможности правильной реализации градостроительных целей и соблюдения интересов сторон. Данная позиция направлена на нормативное закрепление ценового механизма оценки земли, прав аренды, а также ведения Государственного земельного кадастра. Этот вопрос нашел отражение в Московских нормативных актах и изложен в статье А.В. Антипова «Некоторые результаты создания и ведения Государственного земельного кадастра Москвы».

Аналогичная задача поставлена и руководителем Федеральной кадастровой службы С.И. Саем и изложена в статье «Земельная политика и совершенствование земельных отношений в России на пороге XXI века».

Оценочная деятельность регулируется Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

• при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

• при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям (ст. 8 Федерального закона).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Центральным вопросом купли-продажи права аренды земли является цена. Определение цены права аренды устанавливается в Москве на основании оценки права аренды. Цена права аренды утверждается специально созданными при правительстве Москвы и префектурах комиссиями. В основу формирования цены ложатся различные показатели стоимости права аренды, формируемой из базовых ставок права аренды на земельные участки.

Стоимость права аренды расчитывается с учетом показателей:
а) оценочные зоны города, в которые входят указанные районы, улицы и т.п.;
б) срок аренды земли (краткосрочной — до 5 лет и долгосрочной — до 49 лет);
в) площадь земельного участка;
г) средняя рыночная цена права аренды в зонах и подзонах города.

Применяются также и другие показатели, как то:
а) коэффициент функционального назначения объекта;
б) коэффициент коммерческой ценности месторасположения объекта.

Расчет делается по следующей методике в соответствии с распоряжениями Мэра от 25.09.94 № 254-РМ и от 02.09.96 № 247/1-РМ.

Для определения стоимости права аренды земельного участка необходимы следующие данные, содержащиеся в исходно-разрешительной документации для проектирования и строительства в Москве: площадь земельного участка, в том числе под благоустройство, предполагаемые объемы строительства, проектируемые площади жилых и нежилых помещений, площади наземной и подземной части проектируемого объекта, срок строительства и реализации проекта, наличие и стоимость обременений.

На основе этих данных производится расчет стоимости права долгосрочной аренды земельного участка.

Процедура оценки стоимости права долгосрочной аренды земельных участков, используемых под строительство и реконструкцию капитальных строений и сооружений.

Расчет стоимости права долгосрочной аренды земельных участков основан на определении текущей рыночной стоимости переходящих городу построенных площадей.

По имеющимся данным об объемах строительства проектируемого объекта определяется количество передаваемых городу жилых и нежилых площадей по формуле

Р_пер. = Р * В, ( 1)

где Р_пер. — площадь помещений, переходящая городу, кв. м.,
Р – площадь проектируемых объектов, кв. м.;
В — доля города.

Примерное соотношение распределения построенных площадей зданий между городом и инвестором составляет, например, в границах ЦАО — 30/70;

В обоснованных случаях могут быть установлены иные соотношения распределения построенных площадей зданий на основании решений городской (окружной) комиссии по предоставлению земельных участков и градостроительному регулированию.

Рассчитывается стоимость переходящих городу площадей в соответствии с процентным соотношением распределения построенных площадей по формуле.

где
S — общая стоимость переходящих городу площадей, долл. США;
Р_ж — площадь жилых помещений, переходящих городу, кв. м.;
S_ж — рыночная стоимость 1 кв. м. жилых помещений, долл. США;
Р_н — площадь нежилых помещений, переходящих городу, кв. м.;
S_н — рыночная стоимость 1 кв. м. нежилых помещений, долл. США.

Например, примерные значения рыночной стоимости 1 кв. м. жилых помещений для расчета стоимости права долгосрочной аренды земельного участка принимаются:

• в пределах Бульварного кольца — 1 500 долл. США;

• от Бульварного кольца до Садового кольца — 1 200 долл. США;

• от Садового Кольца до ОКЖД — 1 000 долл. США;

• от ОКЖД до МКАД — 800 долл. США;

• за пределами МКАД — 600 долл. США.

Рыночная стоимость нежилых помещений определяется в соответствии с постановлением Правительства-Москвы от 02.12.97 г. № 847 с применением поправочного коэффициента 0.8 (Постановления Правительства Москвы от 26.01.99 г. № 46).

Примерные значения рыночной стоимости 1 кв. м. нежилых помещений для расчета стоимости права долгосрочной аренды земельного участка принимаются:

• в пределах Садового кольца — 1 200 долл. США ,

• от Садового кольца до ОКЖД — 800 долл. США ;

• за пределами ОКЖД — 480 долл. США.

В обоснованных случаях (специфика локальных ценообразующих факторов, таких как местоположение, экологические, градостроительные характеристики земельного участка и др.) могут быть установлены иные значения рыночной стоимости жилых и нежилых помещений. Основанием для изменения вышеуказанных значений рыночной стоимости могут быть решения городской (окружной) комиссии по предоставлению земельных участков и градостроительному регулированию, заключения уполномоченного на то подразделения Москомзема.

Для определения текущей стоимости переходящих городу площадей применяется коэффициент капитализации (К).

Значение коэффициента капитализации, рассчитанное по методу кумулятивного построения, составляет 0.16; завершении строительства и их реализации по формуле:

S_t=S/(1+K)_n * К_эт *К_мр, ( 3)

где S_t — текущая стоимость переходящих городу площадей, долл. США;
К — коэффициент капитализации — 0.16;
n — срок строительства и реализации проектируемых площадей (лет);

В случае отсутствия в исходно-разрешительной документации данных о сроках строительства и реализации проекта применяются средние значения в зависимости от проектируемой площади здания:

• до 1 000 кв. м. — 1 год;

• от 1 001 до 10 000 кв. м. — 2 года;

• от 10 001 до 30 000 кв. м. — 3 года;

• свыше 30 000 кв. м. — 4 года.

К_эт — коэффициент, учитывающий этажность проектируемого здания:

•  для 1-12 этажных зданий -1.0;

•  для 13-20 этажных зданий -0.9;

•  для зданий большей этажности — 0.8.

К_мр — коэффициент, учитывающий коммерческую ценность месторасположения объекта:

• в случае расположения земельного участка вблизи метро и городских магистралей — 1.0;

• в случае расположения земельного участка на территориях, не представляющих коммерческой привлекательности для инвесторов — 0.8.

Рекомендовать городской (окружной) комиссии по предоставлению земельных участков и градостроительному регулированию в обоснованных случаях применять указанный коэффициент, учитывающий коммерческую ценность месторасположения объекта.

Определяется стоимость права долгосрочной аренды земельного участка с учетом обременений данного земельного участка по следующей формуле:

S = S_т — S_o, ( 4)

где S — стоимость права долгосрочной аренды земельного участка, с учетом обременений, долл. США.;
S_т — текущая стоимость переходящих городу площадей, долл. США.;
S_o — стоимость обременений, долл. США.

Стоимость обременений (S_o) учитывается в расчете при наличии письменного заключения от профильных городских организаций, таких как ГлавАПУ, Москомархитектуры, префектура административного округа в случаях, когда для реализации инвестиционного проекта на данном земельном участке инвестор должен произвести дополнительные затраты.

Дополнительными затратами инвестора, которые могут рассматриваться городской (окружной) комиссией по предоставлению земельных участков и градостроительному регулированию о качестве обременений и учитываться в расчете стоимости права аренды, являются:

• затраты на строительство (перекладку) и реконструкцию общегородских инженерных коммуникаций и сооружений;

• затраты на снос существующих зданий, строений и сооружений, принадлежащих городу;

• затраты по переселению жителей из сносимых зданий;

• затраты на инженерную подготовку территории, связанные с ликвидацией свалок, переносом некапитальных строений;

• затраты на перебазирование промышленных предприятий;

• компенсации имущественных прав собственников зданий и сооружений;

• другие случаи, предусмотренные действующим законодательством.

Информация о стоимости дополнительных затрат инвестора на строительство (перекладку) и реконструкцию общегородских внеплощадочных инженерных коммуникаций и сооружений содержится в разделе по инженерному обеспечению объекта, который готовится Управлением подготовки инженерного обеспечения объектов ГлавАПУ Москомархитектуры и входит в состав исходно-разрешительной документации в соответствии с распоряжением Мэра Москвы от 08.04.97 № 273-РM.

Если значение стоимости права долгосрочной аренды земельного участка, рассчитанное в соответствии с данной методикой в пересчете на I га с учетом всех обременений меньше, чем базовая стоимость права долгосрочной аренды земельных участков соответствующей территориально-экономической оценочной зоны, то стоимость права долгосрочной аренды земельного участка устанавливается в размере базовой стоимости прав долгосрочной аренды соответствующей территориально-экономической оценочной зоны (базовая таблица по состоянию на 1 февраля 1995 года).

Процедура оценки стоимости права долгосрочной аренды земельных участков, прилегающих к строениям и сооружениям и используемых для их эксплуатации и обслуживания такова.

Для определения стоимости права долгосрочной аренды земельного участка, прилегающего к существующему строению и сооружению и не предназначенного для осуществления нового строительства (реконструкции, реставрации), необходимы следующие данные:

• площадь предоставляемого земельного участка;

• сведения о функциональном назначении земельного участка.

На основании этих данных производится расчет стоимости права долгосрочной аренды земельного участка по формуле:

С= С_б*Р, ( 5)

где С — стоимость права долгосрочной аренды земельного участка, прилегающего к существующему строению и сооружению, долл. США;
С_б – стоимость права долгосрочной аренды в соответствующей территориально-экономической оценочной зоне в соответствии с базовой таблицей (по состоянию на 1 февраля 1995 года), долл. США за 1 га;
Р — площадь земельного участка, га.

Данные о земельных участках: их назначение, кадастровая оценка и другие параметры заносятся и учитываются в Государственном земельном кадастре. Осуществляется учетная регистрация прав пользования, владения юридических и физических лиц. Ведение Государственного земельного кадастра регулируется законодательными актами Российской Федерации, в частности Федеральным законом «О государственном земельном кадастре».

Наряду с указанным определением стоимости права аренды и комиссионного утверждения цены Постановлениями Правительства Москвы, решениями Городской комиссии либо распоряжениями префектов на основе решений окружных комиссий, представляется необходимым упорядочить этот процесс единым правовым актом на уровне Российской Федерации. Данное положение соотносится с указанным принципом согласования законодательства России и ее субъектов. В этом случае «следует учитывать необходимость его сближения с законодательством других субъектов Федерации». Этот принцип диктуется и положением Указа Президента Российской Федерации от 05.03.2001 № 262. Указом Президента Российской Федерации от 05.03.2001 № 262 установлено, что до разграничения государственной собственности на землю средства, поступившие от продажи гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной собственности, или права их аренды распределяются между бюджетами всех уровней в соотношении, установленном федеральным законодательством для распределения между указанными бюджетами арендной платы за землю.

Следует законодательно дать определение понятиям «стоимость» и «цена» права аренды земли. Это диктуется практической необходимостью. Так, при рассмотрении стоимости права аренды учитываются не только нормативные цифровые показатели стоимости права аренды с учетом экономической зоны, цели предоставления участка и другие условия. Цена права аренды должна устанавливаться с учетом обстоятельств, увеличивающих или уменьшающих стоимость права аренды. К таким обстоятельствам можно отнести, например, расположение коммуникаций под земельным участком; нахождение имущества третьих лиц (ТП, других сооружений), назначение земель (общего пользования: дороги, проезды и т.п.), цели и статус использования (коммерческое использование и благоустройства частей участков, социальная сфера объекта и т.п.) и прочее. Правовое разграничение этих понятий исключит неправильное применение при решении вопроса наступления или отсутствия ущерба как гражданско-правового, так и при рассмотрении вопросов уголовного правового характера.

С учетом рассмотренного, можно выделить следующие положения относительно платежа за права аренды, его стоимости и цены.

Российским законодательством не предусмотрен на территории России в целом, а также в территориях субъектов Российской Федерации в качестве обязательного платежа — платеж за право заключения договора аренды земли; Указанный платеж не относится ни к одному из видов платежей: ни к налогу, ни к сборам и т.п. Такой платеж носит договорной характер и определяется в Москве на основе сложной методики оценки стоимости права аренды с последующим утверждением цены.

Внесение денежных средств за право заключения договора аренды земли (право аренды) предусмотрено распоряжениями мэра Москвы № 471 от 26.09.94 и № 254 от 24.05.95, Законом Москвы «Об основах платного землепользования в городе Москве». Такое внесение обусловлено новым предоставлением земельного участка под коммерческое использование, при этом освобождаются от уплаты любые хозяйствующие субъекты, если земельные участки используются под объекты социальной сферы и городского хозяйства, земельные участки, предоставляемые под (над) капитальными строениями, сооружениями. Перечень не является исчерпывающим.

Применяемая методика оценки прав аренды не утверждена в установленном порядке — путем издания распорядительного документа с учетом компетенции (в соответствии с Уставом Москвы);

Внесение денежных средств носит договорной (гражданско-правовой) характер, то есть совершение выкупа права аренды (оплата права за заключение договора аренды) земли обусловлено совершением гражданско-правовой сделки — сделки купли-продажи прав аренды. В результате сделки между городом и хозяйствующим субъектом в аренду предоставляется земельный участок, часть которого предоставлена на возмездной основе (путем выкупа права аренды) под коммерческое использование, другая часть земельного участка предоставлена под некоммерческое использование – благоустройство, обеспечение прохода гражданам, эксплуатации городских коммуникаций и сооружений города (под цели социальной сферы). При этом некоторые объекты, части участков могут относиться к социальной сфере или городскому заказу, в соответствии с п. 2 распоряжения мэра Москвы № 471 от 26.09.94 с таких объектов оплата не взимается.

4.5. Основания и порядок прекращения договора купли-продажи права аренды земельного участка

Рассматривая вопрос оснований и порядка прекращения договора купли-продажи права аренды земли, остановимся на особенностях данного вида договора относительно заключения договора аренды земли.

Выше рассмотрен вопрос о возможности совершения уступки права аренды земли арендатором. Арендатор, являясь правообладателем права аренды, имеет право с согласия арендодателя совершить сделки с правами аренды. Порядок оформления различных видов сделок различен. Существуют и особенности исполнения договора купли-продажи и его прекращения.

В этой связи можно выделить несколько оснований прекращения договора купли-продажи права аренды. Эти основания действуют в период, когда сделка купли-продажи не исполнена. Моментом исполнения сделки купли-продажи следует назвать момент заключения договора аренды земли. То есть договор купли-продажи, равно как и протокол по результатам торгов, является поводом для заключения договора аренды земли. По различным причинам договор купли-продажи может не быть исполнен. К таким причинам прекращения договора купли-продажи права аренды земли следует отнести основания для расторжения договора аренды земли.

Из них следует выделить  прекращение действия договора аренды земельного участка в связи с:

• истечением срока действия договора аренды земельного участка;

• расторжением договора аренды земли в связи с изъятием земельного участка;

• расторжением договора аренды земли в связи с выкупом земельного участка;

• решением суда о расторжении земельного участка;

Следует особенно отметить, что в случае признания договора аренды земли недействительным договор купли-продажи права аренды земли следует судьбе договора аренды земли, так как данная сделка, если она совершена в период, когда договор аренды земли неправомерно считался действующим, недействительна. Договор купли-продажи права аренды земли, совершенный до заключения договора аренды земли, вне зависимости от признания договора аренды земли недействительным, не влечет недействительности договора аренды земли.

Примем во внимание, что предметом договора купли-продажи права аренды земли является право аренды земли как имущественное право. Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка переходит от прежнего арендатора к новому арендатору посредством заключения с арендодателем дополнительного соглашения, поэтому и последствия по компенсации для сторон в каждом случае будут различны.

Так, если договор купли-продажи права аренды земельного участка заключен, но переход прав не был оформлен дополнительным соглашением о замене арендатора, то вопросы компенсации могут решаться по-разному. Этот вопрос законодательно не урегулирован. С одной стороны, согласно действующему законодательству, в случае изъятия земельного участка (ст. 55 ЗК РСФСР) арендатор имеет право на компенсацию. Оформление же права аренды земли не произошло. Прежний арендатор продолжает быть арендатором. Он и имеет право на компенсацию. Права правообладателя законом не урегулированы. Однако его законные интересы должны быть соблюдены. В целом, в размер компенсации может входить не только цена права аренды земли, но и понесенные прежним арендатором затраты. Следовательно, законные интересы и продавца, и покупателя должны быть соблюдены при изъятии земельного участка и получении компенсации. В настоящее время этот вопрос обычно учитывается в распорядительном акте об изъятии земельного участка. Целесообразно это положение урегулировать и внести в законодательство положения, гарантирующие интересы правообладателя. В принципе нормативное урегулирование этих вопросов позволило бы более детально регулировать отношения при уступке права аренды. Ни в действующем гражданском, ни в земельном законодательстве данные вопросы не отражены.

Изучение сделок купли-продажи права аренды земли выявили и следующую проблему. Коммерческие предприятия совершают сделки купли-продажи с правом аренды за несколько недель, месяцев до прекращения договора аренды земли. Этот период не позволяет произвести заключение дополнительного соглашения, в том числе зарегистрировать. Однако, согласно ч. 2 ст. 621 и 610 ГК РФ договор аренды может быть возобновлен на неопределенный срок, если арендатор продолжает использовать земельный участок, а арендодатель не возражает против этого. В такой ситуации договор аренды возобновляется. Исполнение же договора купли-продажи представляется невозможным исполнить. Так как срок, на который первоначально был предоставлен земельный, за что была внесена плата,— истек. Таким образом, при возможности возобновления договора аренды земли, исполнение договора купли-продажи права аренды земли к возобновленному договору представляется невозможным. Данный вопрос также законодательно не решен. В данном случае, отсутствие нормативного регулирования не является препятствием, так как предусмотрение соответствующего порядка возможно в договоре аренды земельного участка согласно ст. 422 ГК РФ.

До исполнения договора купли-продажи права аренды земельного участка, то есть до заключения дополнительного соглашения и смены лица в договоре аренды земельного участка стороны (продавец и покупатель) могут расторгнуть договор купли-продажи. Стороны могут внести изменения в договор купли-продажи согласно ст. 452 ГК РФ. Изменения договора и его расторжение осуществляются в письменной форме, с государственной регистрацией.

4.6. Выкуп права аренды земельного участка

Выкуп права аренды земельного участка. Этот вопрос ранее затрагивался. Хочется отметить различное восприятие данного термина. В гражданском и земельном законодательстве выкуп земельного участка рассматривается в качестве основания прекращения права на земельный участок. Такой выкуп может быть осуществлен и в принудительном порядке органами власти для государственных и общественных нужд. Однако данная глава посвящена выкупу права аренды земельного участка, под которым в Московском земельном законодательстве понимается возмездное приобретение у города права аренды земли. Город выступает продавцом права аренды, которое возникнет из будущей сделки – договора аренды земли, при этом данное право в рамках этой сделки становится оборотоспособным, и при сохранении права собственности у города на земельный участок арендатор может задействовать не сам земельный участок, а нематериальный актив – имущественное право – право аренды в гражданском обороте на «вторичном рынке».

Данное понятие, не являясь правовым, безусловно, несет правовую нагрузку, характеризуя в Москве сделки с правами аренды земли и развитие арендных отношений в Российской Федерации при взаимодействии различных правовых институтов: аренды, ипотеки, купли-продажи, других институтов.

С принятием Гражданского кодекса в Москве приняты нормативные акты мэра Москвы, Правительства Москвы. Согласно им предоставляется возможность приобретения на возмездной основе не только через торги, но и непосредственно существующим землепользователем права аренды на арендуемый земельный участок для осуществления сделок с правами аренды земли: залога (ипотеки), внесения в уставный капитал, купли-продажи и других сделок. В последующем данное положение предусмотрено в ст. 3 Закона Москвы «Об основах платного землепользования в городе Москве». Нашли свое отражение вопросы ипотеки прав аренды земли соответствующего Федерального закона. Вторичные (производные от договора аренды земли) сделки с правом аренды осуществляются с выкупленными правами аренды (за исключением сделок субаренды) земли в соответствии с договором аренды и регулируются гражданским законодательством Российской Федерации, при этом освобождение от выкупа права аренды не является основанием для совершения сделок с правами аренды. На современном этапе возник и остается дискуссионным вопрос об определении понятия «вторичный рынок земли», так как не всегда буквальное его применение тождественно самому себе и условиям его применения. Существует несколько мнений по данному вопросу, в том числе применительно к развивающемуся в Москве вторичному рынку земли. На первый взгляд, ответ на этот вопрос прост: применяется схема, свойственная для сделок по передаче имущества на праве собственности другим лицам, например, последующая сделка купли-продажи ранее приватизированного имущества непременно будет отнесена к сделке на вторичном рынке. Следуя этой логике, каждая последующая сделка по отчуждению имущества в собственность будет отнесена к сделке на вторичном, третичном и так далее рынкам. Такое мнение вряд ли можно назвать верным, так как вне зависимости от количества сделок каждая подобная сделка является сделкой, совершенной на первичном рынке. При передаче же имущества по сделке во вторичное пользование (например, по договору найма, аренды), в том числе земельных участков, можно говорить о вторичном рынке. В Москве на вторичный рынок земли можно смотреть через призму арендных отношений, так как право собственности на землю остается государственным. Средства от продажи подлежат направлению в бюджеты России и Москвы. Основной формой землепользования является аренда земли. И здесь также возникают некоторые проблемы с понятиями, которые очень похожи по восприятию. Прежде, чем их затронуть, ответим на вопросы. Является ли арендатор первичным пользователем? — Нет, так как первичным пользователем земли в Москве является собственник – государство, субъект Федерации. Договор аренды земли является договором о вторичном пользовании земельного участка, а соответственно, арендатор является вторичным пользователем земельного участка. Можно ли, тогда говорить о вторичном рынке земли? Да, можно. Однако было бы неправильно, так как это не раскрывает действительной сути вторичного рынка земли в Москве. Суть вторичного рынка — в возможности арендатора полнее и без излишней бюрократизации реализовывать в рамках гражданского и земельного законодательства свои права по распоряжению с согласия арендодателя земельным участком через совершение сделки с правом аренды земли. При этом совершение сделки с имущественным правом — правом аренды земли совершается в случае, когда такое имущественное право приобретено у собственника на возмездной основе. В этом случае арендатор, правообладатель имущественного права – права аренды в силу ст. 615 ГК РФ с согласия арендодателя, может совершить сделку с правом аренды земли с последующим переоформлением на правоприобретателя (нового арендатора) договора аренды земли посредством заключения на основании сделки с правом аренды земли дополнительного соглашения об изменении лица договора и переходе прав и обязанностей по договору в полном объеме. Следует при этом отметить разницу между договорами с правами аренды земли и договором субаренды, так как предметом договора субаренды земли является не право аренды земли, а собственно земельный участок либо его часть; арендатор остается прежний. Сделки с правом аренды обусловлены договором аренды земли, законодательными актами. Эти сделки являются производными от договора аренды, они как бы заключаются «внутри» договора аренды земли. Таким образом, «вторичный рынок» можно определить как возможность реализации арендатором права аренды земли посредством совершения сделки с этим правом с согласия арендодателя. Одновременно следует рассмотреть вопрос о возможности применения ценных бумаг при плате за право аренды земли. Данный вопрос подробно рассматривается в книге В.В. Жабина «На путях к земельной реформе». В частности, приведены уникальные документы. Так, на стр. 300 приводится поручение мэра Москвы от 18.11.96 № 4-14-16952/6. Этим поручением для обеспечения создания системы Московских муниципальных (городских) земельных ценных бумаг в соответствии с утвержденными основными принципами и контрольными показаниями председателю Москомзема (В.Н. Асцатурову) и Президенту Союза земельных банков, председателю Правления Русского земельного банка (В.В. Жабину) поручается подготовить и представить на утверждение комплект документации по ценным бумагам. Основные принципы и контрольные показатели создания системы Московских муниципальных (городских) земельных ценных бумаг – утверждены мэром Москвы 18.11.1996 года. Этим документом, в частности, предусматривались следующие виды ценных бумаг: Долгосрочный (до 49 лет) переводной вексель (тратта). Предназначен для гарантии оплаты стоимости (выкупа) права аренды земельных участков, находящихся в городской собственности. Краткосрочный (от 1 квартала до 1 года) переводной земельный вексель. Предназначен для гарантии арендной платы за пользование земельным участком. Городские земельные облигации (со статусом государственных ценных бумаг) с натуральной формой обеспечения и погашения в виде имущественных прав на земельные активы. Предназначены для опережающей оплаты стоимости права аренды земельных участков, включенных в реестры конкурсных объектов. Производные (второзакладные) земельные ценные бумаги, обеспеченные городскими земельными фондовыми активами. В соответствии с Основными принципами предлагалось создание необходимой по замыслу авторов системы взаимоотношений с приобретателями права аренды с привлечением к отношениям банков, страховых компаний. В качестве результата предлагалось последовательное наращивание городских земельных фондовых активов, например, к концу пятилетнего срока, до уровня в 20 млрд. американских долларов; доля поступлений в бюджет города от использования земельных фондовых активов должна быть доведена до 10% от его доходной части. Данные положения не были основаны на знании природы арендных отношений и самого права аренды – как имущественного права. Подобные отношения посредством ценных бумаг возможны были бы с земельными участками, и то относительно свободными от застройки, при приобретении этих участков на праве собственности, что и было отмечено распоряжением мэра Москвы при отмене прежних распоряжений относительно земельных ценных бумаг со ссылкой на опыт продажи земельных участков в Зеленограде. Следует отметить, что при решении вопроса о правовой природе договора купли-продажи прав аренды земельных участков и договоров купли-продажи земельных участков существует принципиальная разница по предмету и периоду действия прав и обязанностей на предмет договора и условия договора. После заключения сделки купли-продажи земельного участка покупатель становится безусловным собственником земельного участка. Совершение сделки купли-продажи прав аренды земли, где предметом выступает имущественное обязательственное право, обусловлено договором аренды земли. Главным образом, обусловлено сроком действия договора аренды земельного участка. При этом покупатель права аренды не приобретает прав собственника на земельный участок, нельзя его назвать и собственником права аренды земельного участка (такой статус скорее условный) – приобретатель права аренды по сделке становится только правообладателем такого права. Договор же купли-продажи выступает не в качестве основания для пользования земельного участка, а поводом для заключения договора аренды земли либо переоформления перехода прав при наличии действующего договора аренды земли. В этом случае регулирование указанных сделок только Гражданским Кодексом недостаточно. Земельный Кодекс в существующей редакции не корреспондирует с нормами Гражданского кодекса и практически не может быть использован при совершении подобных сделок, за исключением вопросов целевого использования земельного участка при первичном предоставлении либо изменении и дополнении целей использования органами власти. Предоставление земельного участка в аренду может осуществляться на основании распорядительного акта соответствующего органа и выкупа прав (сделки купли-продажи права аренды) с заинтересованным лицом органами, указанными в статье 2, а также специализированными предприятиями на основании договора-поручения соответствующего органа. Такое предоставление возможно как при перерегистрации (установлении прав), так и при первичном предоставлении земельного участка. При рассмотрении споров в судах возникают вопросы об оферте по уплате выкупа права аренды земельного участка.

В качестве примера. Федеральный арбитражный суд Московского округа по делу № КА-А40/2662-98 сделал следующий вывод: в период действия договора аренды земельного участка арендатор не может быть понужден к заключению нового договора аренды земли с выкупом права аренды. Государственное предприятие оспорило в судебном порядке распоряжение Москомзема, которым оно обязывалось выкупить право заключения нового договора аренды участка земли в размере, равном 37,8 тыс. долларов США. Решением Арбитражного суда г.Москвы в иске отказано со ссылкой на то, что оспариваемое распоряжение не противоречит Земельному кодексу РСФСР, распоряжению мэра Москвы от 26.09.94 № 471-РМ «О плате за право заключения договора аренды земли в Москве» и другим актам. Суд кассационной инстанции не согласился с таким решением и, отменяя его, указал: «Отношения по арендному пользованию спорным земельным участком были оформлены между государственным предприятием и Москомземом 16.02.95 сроком на 2 года. 18.11.97 последний направил уведомление истцу о возобновлении договора аренды на условиях, установленных земельным комитетом, либо об отказе от его возобновлении через 3 месяца в случае его незаключения. По истечении этого срока договор не был расторгнут. Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок».

Отменяя принятое по делу решение, суд кассационной инстанции сослался на то, что оспариваемое распоряжение Москомзема издано в период действия договора аренды и по существу в одностороннем порядке изменяет условия договора аренды и нарушает права истца, что недопустимо. В постановлении также отмечено, что распоряжение Москомзема противоречит Закону г.Москве» от 16.07.97 № 34 «Об основах платного землепользования в г.Москвы и распоряжению мэра Москвы от 26.09.94 № 471-РМ «О плате за право заключения договора аренды земли в г.Москве», предусматривающим плату за право аренды земельного участка, приобретенного на публичных торгах или после выкупа по рыночной стоимости вследствие гражданской сделки с правительством Москвы.

Сделки купли-продажи права аренды подлежат обязательной регистрации в учреждениях регистрации и должны соответствовать требованиям Гражданского и земельного законодательства, а также условиям договора аренды земельного участка. В соответствии с этими документами Москомзем заключает договор аренды земли, дополнительные соглашения.

При рассмотрении вопросов выкупа права аренды земли целесообразно рассмотреть вопрос натуральной оплаты права аренды либо совершения определенных действий в пользу города в счет средств за право аренды. Так, в распорядительных актах о предоставлении земельного участка предусматриваются условия проведения работ для города, например, перекладка коммуникаций, строительство сооружений для них и т.п.. Такие условия предусматриваются и в договоре аренды земельного участка. В этом случае договор аренды земли предусматривает, наравне с условиями аренды земли, и хозяйственные условия. Таким образом, договор аренды содержит смешанные условия, которые арендатор обязуется исполнить, а арендодатель требует исполнения. В принципе включение и само принятие решений хозяйственного плана, в рамках города, городской собственности, социальной значимости – допустимо. При этом имеющееся в обиходе понятие «обременение» в данном случае неправильно, так как правовой статус этих «обременений» следовало бы определить как натуральную форму оплаты за право аренды земли либо работы в счет причитающейся оплаты. Такая оплата считается подтвержденной с момента отчета о проведенных работах. Так, подобная оплата не должна превышать размера доли, причитающейся городу. В любом случае оплата права аренды должна быть подтверждена. В такой ситуации проблематичным, но решаемым с правовой точки зрения является вопрос совершения сделки с долей в праве либо иначе, частично оплаченной в денежной и/или натуральной форме в виде, в том числе исполнения на себя обязательств, оказания услуг, материально оцениваемых и подтвержденных, принятых городом (заказчиком). Этот вопрос также подлежит нормативному урегулированию. С вступлением в действие Бюджетного кодекса Российской Федерации реализация этих возможных с точки зрения гражданско-правовых отношений возможна, но становится проблематичной из-за разницы движения средств. Раньше средства поступали от выкупа права аренды земельного участка во внебюджетные средства, теперь в бюджет. Разница целевого назначения и учета средств значительно осложняет совершение сделок с натуральной оплатой. С другой стороны, ограничение таких сделок, прекращение их совершения целесообразно и обоснованно.

Выводы

Привлечение в бюджеты Российской Федерации и субъектов Российской Федерации денежных средств от земельных участков – это большая работа, которой должны заниматься специальные органы по земельным отношениям, так как земельные участки — это не всегда только имущество, но и природные ресурсы, а также территория в пределах административно-территориальных и других границ, особенности которых не регулируются гражданским правом, но являются предметом земельного права и других отраслей права. Привлечение денежных средств не является единственным и центральным предметом правоотношений по поводу земли. Правоотношения по земле на практике вызывают довольно сложные вопросы во взаимоотношении и развитии властных, административно-распорядительных функций со стороны государственных органов. Распределение этих функций приведет к разбалансировке и приданию сходства внешне похожим, но чуждым по своим функциональным приоритетам государственным органам. С этой целью в Федеральном законе Российской Федерации целесообразно установить земельный орган с приданием ему функций бывшего Госкомзема и возможностью их развития.

5. ЗАЩИТА ЗЕМЕЛЬНЫХ ПРАВ АРЕНДАТОРОВ В СУДЕ

5.1. Порядок и органы, разрешающие земельные споры

Земельным кодексом РСФСР рассмотрение земельных споров до вступления в действие Указа Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 г. № 2287 "О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации" было отнесено к административным и судебным органам.

Разрешение земельных споров регулировалось, в частности, ст.ст. 115-123 раздела ХIII ЗК РСФСР. Статьями 120 и 122 ЗК РСФСР устанавливалось, что по определенным категориям дел суды, арбитражные суды выступают в качестве второй инстанции земельных споров. Первой инстанцией выступали Земельные споры между предприятиями, учреждениями, организациями, земли которых расположены на территориях разных республик, входящих в состав РСФСР, краев, областей, автономных областей, автономных округов, рассматриваются комиссиями, образуемыми на паритетных началах из представителей заинтересованных республик, входящих в состав РСФСР, краев, областей, автономных областей, автономных округов. В случае, если комиссия не пришла к согласованному решению, споры разрешаются комиссией, образуемой Верховным Советом РСФСР, решение которой является окончательным.

После Указа земельные споры отнесены к подведомственности судебных органов.

С развитием судебной системы рассмотрение земельных споров отнесено к ведению судов общей юрисдикции и арбитражных судов согласно их подведомственности. Статьей 24 ГПК РСФСР и ст. 22 АПК Российской Федерации определена подведомственность дел этим судам.

Так, согласно ст. 24 ГПК РСФСР, судам общей юрисдикции подведомственны дела, в которых одной из сторон выступает физическое лицо.

Право граждан на судебную защиту предусмотрено также и другими законами.

Например, ст. 1 Закона Российской Федерации от 27 апреля 1993 г. № 4866-1 "Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан" предусмотрено право гражданина обратиться с жалобой в суд, если он считает, что неправомерными действиями (решениями) государственных органов, органов местного самоуправления, учреждений, предприятий и их объединений, общественных объединений или должностных лиц, государственных служащих нарушены его права и свободы.

Нарушенные права подлежат защите в судебных органах.

В условиях конституционного закрепления принципов разделения государственной власти в Российской Федерации на законодательную, исполнительную и судебную, их самостоятельности, приоритета судебной защиты прав и охраняемых законом интересов, а также создания единой судебной системы и специализации входящих нее судов, сложность подведомственности гражданских дел состоит преимущественно в разграничении компетенции между различными звеньями судебной власти.

Компетенция арбитражных судов по разрешению дел определяется Федеральным Конституционным законом от 28.04.1995 «Об арбитражных судах Российской Федерации» и АПК Российской Федерации.

Согласно этим законам суды осуществляют правосудие путем разрешения экономических споров и иных дел, отнесенных законодательством к их компетенции. В соответствии с нормами АПК Российской Федерации арбитражному суду подведомственны дела, если сторонами в них являются юридические лица, а также граждане, имеющие статус индивидуального предпринимателя. Суды общей юрисдикции рассматривают гражданские дела, если одной из сторон в споре выступает гражданин.

Таким образом, основным критерием разграничения компетенции между арбитражными судами и судами общей юрисдикции является характер спорных правоотношений (ст. 22 АПК Российской Федерации и ст. 25 ГПК РСФСР) и их субъектный состав.

Основная доля нагрузки по рассмотрению споров в сфере арендных отношений по земле ложится на арбитражные суды. Количество дел, рассматриваемых судами общей юрисдикции — минимально. Дела рассматриваются в соответствии с главами 21-29 раздела III ГК РФ, а также параграфа 1 н некоторых положений параграфа 4 главы 34 «Аренда», раздел 4 «Отдельные виды обязательств».

К основным категориям относятся дела:

• о признании недействительными актов органов власти, в том числе постановлений о наложении органами государственной земельной инспекции взысканий за земельные правонарушения;

• о взыскании задолженности и неустойки по арендной плате;

• о понуждении к заключению договоров аренды земли;

• о признании недействительными договоров аренды земли;

• о расторжении договоров аренды земли;

• по негаторным, виндикационным искам;

• о неосновательном обогащении, сбережении средств из-за неуплаты земельных платежей;

• о несостоятельности (банкротстве).

В этой связи в рамках настоящей работы вызывает интерес Обзор практики Федерального арбитражного суда Московского округа по рассмотрению земельных споров.

По структуре Обзор включает пять разделов. Разделы включают судебную практику по делам об отводах земельного участка под строительство; по делам об обжаловании постановлений земельной административной комиссии; судебная практика рассмотрения споров, возникающих в сфере земель промышленности, транспорта, обороны и иного специального назначения; судебная практика рассмотрения дел, связанных с арендой земли; некоторые процессуальные вопросы, возникающие при рассмотрении земельных споров.

Из анализа Обзора следует, что земельные споры нередко тесно пересекаются со спорами имущественного характера и административными отношениями. Это объясняется тем, что в методе регулирования земельных отношений наличествуют гражданско-правовые, административные и земельно-правовые отношения. В некоторых случаях при рассмотрении дел такое отличие не делается, что и приводит к судебным ошибкам. Эти ошибки приводят к пересмотру решений в последующих инстанциях.

В качестве примера.

Москомзем вправе обратиться в суд за защитой государственных и общественных интересов без соблюдения досудебного (претензионного) порядка урегулирования споров.

Арбитражный суд рассмотрел иск Москомзема о взыскании с акционерного общества пени за просрочку внесения арендной платы и удовлетворил его. Обжалуя принятый по делу судебный акт, ответчик ссылался на то, что истцом не был соблюден установленный договором аренды досудебный порядок урегулирования спора. Суд кассационной инстанции, отказывая в удовлетворении жалобы, сослался на то, что в силу статьи 108 Земельного кодекса РСФСР и Положения о порядке осуществления государственного контроля за использованием и охраной земель Москомзем обратился в суд в защиту государственных интересов и по правилам статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации соблюдение досудебного порядка урегулирования спора в данном случае не требуется. При этом условие договора аренды о необходимости соблюдения досудебного порядка урегулирования спора не должно применяться как не соответствующее требованиям арбитражного процессуального законодательства.

Судебное же решение также не всегда возможно исполнить в связи с некоторыми пробелами законодательства, а также слабостью исполнительной системы, заключающейся в примитивной оплате судебных приставов-исполнителей, отсутствия средств передвижения, достаточных механизмов воздействия на неисполнителей судебных решений. В результате, право, признанное вступившим в законную силу судебным решением, не всегда может быть реализовано при уклонении должника от добровольного исполнения и осуществляемых мерах по принудительному исполнению из-за практической незаинтересованности низкооплачиваемых исполнителей от государства.

Таким образом, механизмы реальной защиты нарушенных и восстановленных в судебном порядке прав субъектов земельных правоотношений нуждаются не только в правовой обеспеченности, но и в материальном стимулировании, в том числе, в создании системы льгот, условий труда.

Поскольку отношения по поводу аренды земель подчиняются общим требованиям, которые гражданское законодательство предъявляет к арендным отношениям, то основу законодательного регулирования этих отношений составляет Гражданский кодекс Российской Федерации, а также, с учетом особенностей купли-продажи прав аренды земли, проведения торгов, аренды земельных участков, и земельное законодательство.

Наравне с судебной защитой сохраняется и административный порядок восстановления нарушенных прав и законных интересов. Например, согласно Закону Российской Федерации от 22 марта 1991 г. № 948-I "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках" (с изменениями от 24 июня 1992 г., 25 мая 1995 г., 6 мая 1998 г., 2 января 2000 г.). Так, согласно ч. 1 ст. 7 Закона, федеральным органам исполнительной власти, органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления запрещается принимать акты и (или) совершать действия, которые ограничивают самостоятельность хозяйствующих субъектов, создают дискриминирующие или, напротив, благоприятствующие условия деятельности отдельных хозяйствующих субъектов, если такие акты или действия имеют либо могут иметь своим результатом ограничение конкуренции и (или) ущемление интересов хозяйствующих субъектов или граждан.

Например, управлением антимонопольного комитета по Москве и Московской области два раза возбуждались административные дела в отношении к Москомзему и префектуре по заявлению юридических лиц. В первом случае юридическое лицо посчитало необоснованным предоставление земельного участка с установлением к оплате цены за право аренды земельного участка. В другом случае оспаривалось условие договора аренды земли о предоставлении согласия на совершение сделки с правом аренды. Такое согласие не давалось в связи с отсутствием выплаты за право аренды земли, а также нахождения предприятия на стадии банкротства. Рассмотрение антимонопольным комитетом дел в указанных случаях совершалось непрофессионально, без соблюдения процедуры. Решения в двух случаях были различны. Одно из них было обжаловано в судебном порядке. Из-за нахождения предприятия на стадии банкротства совершение сделки с правом аренды вопреки решению антимонопольного комитета стало впоследствии невозможным. Следует сделать вывод, что слабое знание особенностей законодательства, его передергивание приводит к совершению безграмотных решений и неправильному разрешению спорных вопросов по земле.

Такое же отношение и к рассмотрению дел третейскими судами. В практике Москомзема имеется одно дело. Две организации совершили без согласия Москомзема уступку права аренды земли. Данная уступка совершена под видом урегулирования спора между этими лицами. Решением арбитражного суда решение третейского суда было утверждено. Однако, учитывая, что при решении затронуты интересы арендодателя и решение на исполнение не обращено к арендодателю (Москомзему), исполнение таких решений делается невозможным. Позиция автора относительно рассмотрения земельных споров в антимонопольных органах и третейских судах отрицательная. Это вызвано непрофессионализмом и «продавливанием» необходимых решений в обход общего порядка рассмотрения дел в судах, профессиональными судьями, неспециализированными органами по рассмотрению земельных правонарушений.

В связи с вышеизложенным следует обратиться к историческому опыту системы земельных органов, рассматривавших земельные споры.

Д.С. Роземблюм, раскрывая вопросы земельного суда, указывает, что в изъятие судебной системы Федерации Кодекс создал для разрешения споров по земельным делам особый земельный суд, имеющий отдельные от общего суда инстанции и представляющий собою как бы особое ведомство.

До издания Земельного кодекса (точнее, Положения от 24 мая 1922 г. о порядке рассмотрения земельных споров) споры по земельным делам разрешались земотделами. Такие отделы действовали в качестве административных учреждений, дела в них рассматривались в порядке состязательного процесса. Но эту состязательность надлежит понимать в том смысле, что в земельных комиссиях действует тот судебный процесс, который установлен Гражданским процессуальным кодексом, за исключениями, указанными в Положении о земельных комиссиях (ст.ст. 206—221). Ст. 1 ГПК распространяла на все учреждения, снабженные судебными функциями, общие правила советского гражданского процесса, разрешавшего данный спор не на основании только представленных тяжущимися сторонами объяснений и материалов, а руководствуясь и доказательствами, собранными судом по собственной инициативе в стремлении выяснить действительные права и взаимоотношения тяжущихся. Поэтому Инструкция НКЗ и НКЮ от 10 января 1924 г. о порядке рассмотрения спорных земельных дел, изданная на основании ст. 221 Земельного кодекса, распространила на земельные комиссии как основные первые шесть статей ГПК, так и большинство его процессуальных правил.

Земельные комиссии подразделялись на волостные, районные, уездные и окружные, губернские, областные и краевые. Возглавляла их Особая коллегия высшего контроля по земельным спорам РСФСР. Связаны они были между собою судебно-инстанционною и дисциплинарною соподчиненностью. Никакой иной местный орган Республики был не вправе, согласно действовавшему законодательству, изменять или отменять вынесенные ими постановления. Хотя подготовка и доклад дел, и вообще техническое обслуживание земельных комиссий, а также приведение в исполнение их решений, возложены были на землеустроительный аппарат соответствующих землеуправлений, тем не менее земельные комиссии действовали самостоятельно от тех земельных административных учреждений, при которых они состояли, и ни в каком отношении им не подчинялись. Согласно действовавшему в то время законодательству, подведомственны этим комиссиям были не все споры. Отграничение от народных судов определялось наличием спора относительно только земель сельскохозяйственного назначения согласно Земельному кодексу РСФСР.

На основании вышеизложенного можно заключить, что в настоящее время, согласно законодательству, земельные споры рассматриваются только судами. Специализированных судебных органов по рассмотрению земельных споров, аналогичных земельным комиссиям, действовавшим согласно Земельному Кодексу РСФСР от 1922 года, в настоящее время нет. При этом необходимость рассмотрения некоторых судебных споров в специализированных судах существует. Вызвана эта необходимость спецификой земельных вопросов и применения специальных знаний по разрешению споров. Создание земельных судов в силу действующего законодательства допустима. К созданию специализированных земельных судов имеются все необходимые условия, в том числе правовые. Имеется исторический опыт.

Действующие административные органы, комиссии не являются составной частью судебной системы и потому не рассматриваются в качестве органов, рассматривающих судебные споры.

Земельные административные комиссии ничего общего не имеют с земельными комиссиями по своим полномочиям, целям и задачам. Существующие земельные административные комиссии являются частью административных органов, действующих в рамках административного производства с вынесением административных актов о привлечении к административной ответственности либо отказе привлечения к таковой.

Автор считает, что образование специализированных земельных судов по рассмотрению споров по границам, площади земельных участков, определения долей, выселения с самовольно занятых и застроенных земельных участков, споров по переводу на наследников прав аренды и прочее, равно как и рассмотрение заявлений об отмене и признании недействительными постановлений о привлечении к административной ответственности может быть предметом ведения специализированных земельных судов, также как некоторые иные вопросы, связанные с этими спорами. К юрисдикции этих судов можно также отнести споры, которые связаны с обжалованием гражданами, их объединениями распорядительных актов о предоставлении земельных участков, находящихся или граничащих с водными объектами, землями историко-культурного и иного подобного назначения.

5.2. Дела по жалобам на действия государственных органов, должностных лиц, нарушающих права и свободы граждан

В последнее время приобретают особое значение дела по жалобам на действия государственных органов, должностных лиц, нарушающих права и свободы граждан. Эту категорию споров относительно прав и законных интересов граждан и их объединений по обжалованию ими в судах актов органов власти о предоставлении земельных участков следует отдельно изучить, законодательно урегулировать и определить подведомственность.

В настоящее время эта категория дел принимается и рассматривается судами общей юрисдикции. Однако проблема заключается в субъекте обжалования, его правах на предмет оспаривания. Например, органом власти издается распоряжение о предоставлении земельного участка для его освоения. С предприятием заключается договор аренды по результатам торгов либо на основе сделки купли-продажи права аренды с уплатой арендатором цены за право аренды земли. Земельный участок никому ранее не предоставлялся и свободен от прав третьих лиц. В некоторых случаях возникают ситуации, когда несколько граждан обращаются в судебные органы с обжалованием таких решений и договора аренды земельного участка. Мотивация граждан следующая: нарушены их Конституционные права, экологическое законодательство, их интересы и интересы будущего поколения. При этом граждане могут проживать от земельного участка в значительной удаленности.

Так, по гражданскому делу Московским городским судом гражданам первоначально отказано в иске о признании недействительным постановления Правительства Москвы от 22.07.1997 № 553 и постановления Правительства Москвы от 29.06.1999 № 569-ПМ.

Истцы указали, что обжалуемые постановления противоречат Земельному кодексу РСФСР, Закону РСФСР «Об охране окружающей природной среды», Федеральному закону «Об особо охраняемых природных территориях», Федеральному закону «Об экологической экспертизе». Указали, что земельный участок, предоставленный под строительство теннисного спортивно-оздоровительного центра, относится к землям рекреационного назначения, на которых запрещена любая деятельность, противоречащая их целевому назначению. Указанные правовые акты нарушают их права на благоприятную окружающую среду, поскольку приняты без положительного заключения государственной экологической экспертизы; нарушают права граждан на участие в рассмотрении вопросов, связанных с подготовкой градостроительных решений.

Решением в иске гражданам отказано. Кассационной инстанцией решение суда по формальным основаниям отменено, и материалы дела направлены на новое рассмотрение.

В результате подобных дел граждане и их объединения, не доказывая своих субъективных прав, а подчас эти субъективные права и интересы отсутствуют, вмешиваются в сделки купли-продажи и аренды на земельные участки. Такая категория дел, безусловно, подлежит более тщательному изучению и урегулированию. Так как интересы сторон сделки подпадают под необоснованные удары и законодательством практически не предусмотрены случаи реальной гарантии прав, в том числе от возмещения издержек за вынужденный простой, неосвоение участка, любой инвестиционный процесс может быть сорван. Лица же, обжалующие решения органов власти, не несут реально никакой ответственности. То есть злоупотребление правом гражданами и их объединениями возможно пресечь только при правильном урегулировании таких вопросов законодательно, передав рассмотрение специальным земельным органам, специализированным земельным судам.

Выводы

1. При отсутствии Федерального закона Российской Федерации о земле суды в своей деятельности опираются, главным образом, на действующее гражданское законодательство, исключая при исследовании обстоятельств, подлежащих судебному исследованию и доказыванию, требования законодательных актов о земле субъекта Российской Федерации, Москвы, то есть при рассмотрении спора о земле суд отдаст предпочтение Гражданскому кодексу, а не Закону субъекта Российской Федерации о земле, что может повлечь судебную ошибку, которая необязательно будет исправлена судом следующей инстанции, равно как и суд следующей инстанции может неверно сделать вывод и отменить правильное решение, основанное на нормах земельного законодательства субъекта Российской Федерации, принятого в рамках своих полномочий согласно ст. 72 Конституции России.

2. Одновременно, с учетом многочисленных судебных дел, принятых и вступивших в законную силу судебных актов, создается судебная практика. Эта судебная практика подчас становится определяющей при решении вопросов при новом рассмотрении других дел, и в некоторых случаях судебная практика остается доминирующей над противоречием законов и подзаконных актов различных уровней.

3. Существует необходимость создания специализированных земельных судов по рассмотрению некоторых категорий земельных споров.

Библиография

I. Книги и статьи. Земельное право России. Сборники

1. Аксененок Г.А, Кикоть В.А.. Критика современных буржуазных аграрно-правовых теорий. 172;

2. Аксененок Г.А. Земельные правоотношения в СССР. М. 1958. С. 27, 57; Он же. Понятие советского земельного права и его система. Советское государство и право. 1969. № 3.С. 28; Земельное право. Учебник для студентов юридических вузов и факультетов. /Под ред. Г. А. Аксененка. Авторский коллектив Г.А. Аксененок, Г.С. Башмаков, В.А. Кикоть, М.И. Козырь, О.С. Колбасов, Н.И. Краснов, Л.П. Фомина М. 1969; Земельное право. /Под ред. Н. Д. Казанцева М. 1958; Полянская Г. Н, Рускол А.А. Советское земельное право. Учебник. М. 1951; Осипов Н. Т. Теоретические проблемы советского земельного права. Л. 1972. С.27;

3. Алакоз В., Киселев В., Шмелев Г. Зачем России земельная реформа. М. 1999;

4. Алексеев С.С. Общие теоретические проблемы системы советского права. М. 1961. С. 10;

5. Андреев В.К. Право собственности в России. М.1993;

6. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения;

7. Бутаков Л. Д. Основы мирового налогового кодекса. М.1996. №. 8, 10;

8. Быстров Г.Е. Проблемы совершенствования Российского законодательства. К вопросу о конституционности закона Краснодарского края Об особом порядке землепользования в Краснодарском крае. Ставрополь. С. 3-12.

9. Быстров Г. Е. Земельная реформа в России: правовая теория и практика.//Государство и право. 2000. № 4, С. 52;

10. Быстров Г. Е. Вопросы теории аграрного права и методики его преподавания в юридических вузах России. Доклад на Международном научно-методологическом семинаре «Проблемы теории аграрного права, природоресурсного права и экологического права и методики его преподавания в юридических вузах России аграрно-правовых и эколого-правовых дисциплин», М.,1998. № 11. С. 66;

11. Быстров Г. Е. Земельная реформа в России: правовая теория и практика. Доклад на Международном конгрессе Правовые проблемы земельной и аграрной реформы в странах Центральной и Восточной Европы, России, Беларуси, Украины, других стран СНГ, государствах Балтии, состоявшемся в Минске 9-10 сентября 1999 г. //Государство и право. 2000. № 4. С.54;

12. Дембо Л. И. Очерки современного аграрного законодательства капиталистических стран. М.,1962;

13. Дозорцев А. Б. Объекты права государственной социалистической собственности и их классификация.// Советское государство и право. 1949. № 1. С. 57;

14. Дозорцев В. А. Тенденции развития российского гражданского права при переходе к рыночной экономике. // Международная научно-практическая конференция. Гражданское законодательство Российской Федерации: состояние, проблемы, перспективы. Концепция гражданского законодательства Российской Федерации и тезисы докладов. М. 1994. С. 17;

15. Жабин В.В. На путях к земельной реформе, М.1997;

16. Завидов Б.Д. Договорное право России;

17. Зинченко С. А.. Бондарь Н. С. Собственность. Свобода. Право. Ростов. 1995;

18. Иконицкая И. А. Земельное право Российской Федерации: теория и тенденции развития.М. 1999;

19. Иоффе О.С. Гражданское право. Избранные труды, М., 2000;

20. Кассо Л.А. Понятие о залоге в современном праве М. 2000;

21. Комов Н., Родин А., Алакоз В. Земельные отношения и землеустройство в России. М. 1995;

22. Кузнецов А.В. Соотношение законодательства о земле Краснодарского края и Российской Федерации. Критический анализ. Недвижимость. 2000 Июнь. С. 33 – 46;

23. Маковский А. Л. Концепция Гражданского кодекса России. // Международная научно-практическая конференция. «Гражданское законодательство Российской Федерации: состояние, проблемы, перспективы». Концепция гражданского законодательства Российской Федерации и тезисы докладов. М. 1994. С. 29

24. Мейер Д.И. «Русское гражданское право» ч.1 и 2. М. 1999;

25. Мозолин В.П.. Право собственности в Российской Федерации в период перехода к рыночной экономике. М.1992;

26. Муратшин Ф.Р. Теоретические основы развития аграрного законодательства Российской Федерации. Уфа, 2000;

27. Павлова Э.И. Государственное регулирование сельского хозяйства во Франции. М. 1988;

28. Пашова М.С. Проблемы развития земельного законодательства субъектов Российской Федерации. //Проблемы развития экологического, аграрного, земельного законодательства в субъектах Российской Федерации. Оренбург. 1997. С. 26;

29. Потапов В. И. Объекты налогообложения в некоторых зарубежных странах. Налоговый вестник. М. 1995. № 7. С. 25.

30. Маковский А.Л. Концепция Гражданского кодекса России. //Международная научно-практическая конференция. Гражданское законодательство Российской Федерации: состояние, проблемы, перспективы. Концепция гражданского законодательства Российской Федерации и тезисы докладов. М., 1994. С. 29;

31. Луни Д. Приобретение прав собственности путем аренды. //Роль права в развитии рыночной аграрной экономики. 1992. С. 3;

32. Осипов Н.Т. Учебно-методические указания по изучению курса «Советское земельное право» Л., 1968.С.21;

33. Роземблюм Д.С., Земельное право РСФСР, М., Л., 1928 г.;

34. Сай С.И. Земельная политика и совершенствование земельных отношений в России на пороге XXI века. //Правовое регулирование рынка недвижимости 2000, № 4 (5) М. С. 5-7;

35. Суханов Е.А. О проекте Федерального закона «О земле». //Вестник Московского университета. Серия 11. Право. 1994. С. 174;

36. Сыродоев Н.А. Землепользование социалистических организаций и граждан. М., 1975. С. 41;

37. Турубинер. Право государственной собственности на землю в Советском Союзе. М., 1958;

38. Тхагапсов Р.А. К истории становления русского залогового права: Проект Вотчинного Устава. Автореферат канд. дисс. на соиск. уч. ст. канд. юрид. наук. Ставрополь. 2000. С. 27-29;

39. Фомина Л.П. Право землепользования в европейских социалистических странах. М.,1975. С. 59;

40. Фомина Л.П. Трансформация отношений собственности на землю в сельском хозяйстве. Земельный вопрос. Под ред. Строева Е. С. М., С. 237.

41. Хайнс Н. Основы системы прав собственности в Соединенных штатах. //Роль права в развитии рыночной аграрной экономики. 1992. С. 7.

42. Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. 1996;

43. Kobler. Die regelung der land- und forstwirtsshaftlichen Bodennutzung . Atti del pr. Conv. Int. di dir agr. Voll 11. Vilano. 1992. P. 340;

44. Материалы международного конгресса «Правовые проблемы земельной и аграрной реформы в странах Центральной и Восточной Европы, России и Беларуси, Украины и других стран СНГ, государств Балтии» в Минске 9-11 сентября 1999 года;

45. Земельное право Российской Федерации. Законодательство, ведомственные нормативные акты, судебная практика.1995;

46. Комментарий к земельному законодательству Российской Федерации. Отв. ред. С.А. Боголюбов М.,1998;

47. Землеустройство и земельный кадастр. Теория. Методика, практика. Тезисы международной научно-технической конференции «Землеустроительная наука и образование XXI века», посвященной 220-летию со дня образования государственного университета по землеустройству. М. 1999;

48. Госкомзем. Центр реализации проекта Ларис. Центр земельной реформы. Федеральный кадастровый центр «Земля»;

Аренда земельных участков в Российской Федерации;

Ограничения (Обременения) прав на использование земельных участков;

Пособие по совершению сделок с земельными участками;

Пособие по совершению сделок с земельными долями;

49. Практикум и законодательство. М. 1993. Регулирование земельных отношений на территории Московской области;

50. Зарубежное законодательство об аренде. Развитие арендных отношений в АПК. 1989;

51. Основные начала землепользования и землеустройства. М., 1927;

52. Право и жизнь. 1996. № 1 .M.;

53. Право собственности на землю в сельском хозяйстве. M., 1996;

54. Земельное законодательство зарубежных стран. M, 1982;

55. Основные начала Сборник статей, докладов и материалов, М., 1927;

56. Земельная реформа в сельском хозяйстве: правовые проблемы. М.,1997;

57. Земельный вопрос. /Под ред. Е.С. Строева М., С. 237;

58. Конституция Российской Федерации. Комментарий /Под общей ред. Б.Н. Топорнина М., 1994. С. 208;

59. Государство и право. 1998. № 11. С. 66;

60. Аграрная реформа в Российской Федерации: правовые проблемы и решения. /Под ред. З.С Беляевой., О.А. Самончик М., 1998. С. 124;

II. Кандидатские диссертации и авторефераты

1. Горохов Д.Б. Правовое регулирование сделок с земельными участками.

2. Дикусар В.М. Правовое регулирование разрешения земельных споров.

3. Дмитриев А.В. Государственная регистрация прав на землю в Москве. Автореферат дис. на соиск. уч. ст. канд. юрид. наук. М.2000. С.5.

4. Дембо Л.И. Автореферат дис. на соиск. учен. ст. канд. юрид. наук. М. 2000. С. 19-20.

5. Кокотов Б.В. Правовое регулирование аренды сельскохозяйственных земель в Англии и США. Автореферат дис. на соиск. учен. ст. канд. юрид. наук. М. 2000. С. 23.

6. Кузнецов А.В. Правовое регулирование купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения в Германии. Автореферат дисс. на соиск. уч. ст. канд. юрид. наук. М., 1997. С. 18; Барашян М. М. Правовое регулирование залога сельскохозяйственных земель в Германии. Автореферат дисс. на соиск. уч. ст. канд. юрид. наук. М.1997. С. 16.

7. Назимкина О.В. Виды прав на землю и основания их возникновения.

8. Пономарев М.Г. Правовое регулирование залога сельскохозяйственных земель в США. Автореферат дисс. на соиск. уч. ст. канд. юрид. наук. М.2000. С.14- 16.

III. Законодательные акты Российской Федерации

1. Конституция Российской Федерации;

2. Земельный кодекс РСФСР;

3. Гражданский кодекс Российской Федерации;

4. Закон РСФСР «О земельной реформе»;

5. Закон РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»;

6. Закон Российской Федерации "О статусе столицы Российской Федерации";

7. Закон Российской Федерации от 12 июля 1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

8. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;

9. Указ Президента Российской Федерации от 26 декабря 1993 года № 2287 «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации»;

10. Указ Президента Российской Федерации от 7 марта 1996 года № 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю»;

11. Указ Президента Российской Федерации от 25 марта 1992 года № 301 «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий»;

12. Указ Президента Российской Федерации от 14 февраля 1996 года № 198 «О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности»;

13. Указ Президента Российской Федерации от 11 декабря 1993 года № 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость»;

14. Соглашения между Российской Федерацией и субъектами Российской Федерации;

15. Федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»;

16. Постановление Правительства Российской Федерации от 26 июня 1999 г. № 694 «О Федеральной целевой программе "Развитие земельной реформы в Российской Федерации на 1999-2002 годы»;

17. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27 февраля 2001 г. № 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства";

18. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.02.2001 № 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства» п. 14;

19. Постановление Совмина СССР от 8 января 1981 № 24 (ред. От 08.10.90) «Об утверждении Положения о землях транспорта»;

20.Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 года;

21.Основы законодательства Союза ССР и союзных республик «О земле»;

22."Основы законодательства об инвестиционной деятельности в СССР" от 10 декабря 1990 г.;

23. Закон РСФСР от 24 декабря 1990 г. "О собственности в РСФСР";

24.Постановление Правительства Российской Федерации от 5 января 1998 г. № 2 "Об утверждении Порядка организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды" (с изм. и доп. от 13 августа 1998 г., 21 августа 2000 г.)

IV. Законодательные акты Москвы:

1. Распоряжение мэра Москвы от 6 августа 1991 г. № 80-РМ "О предоставлении правительству Москвы права заключения договоров на землепользование"

2. Распоряжение вице-мэра Москвы от 2 марта 1992 № 110-РВМ "Об аренде земли как основной форме земельно-правовых отношений в Москве".

3. Решение 11 сессии Моссовета ХХI созыва от 12 октября 1992 г., утвердившее Порядок предоставления в аренду участков земель Москвы.

4. Распоряжение мэра от 10.августа 1992 № 264-РМ "О проведении конкурсов по предоставлению в долгосрочную аренду земельных участков в Москве".

5. Распоряжение вице-мэра от 28 мая 1992 № 264-РВМ "О порядке учета земель и регистрации прав на земельные участки".

6. Распоряжение вице-мэра от 31 марта 1992 № 173-РВМ "О мерах по реализации Закона РСФСР "О плате за землю".

7. Распоряжение премьера Правительства Москвы от 26 ноября 1992 № 2769-РП "О соблюдении действующего порядка предоставления и изъятия земельных участков в Москве".

8. Распоряжение мэра Москвы от 11 января 1996 г. № 11-РМ «О признании недействующими и утративших силу правовых актов Москвы».

9. Распоряжение премьера Правительства Москвы от 22 июня 1993 № 1141-РП "Об особенностях подготовки и подписания договоров аренды земельных участков с иностранными инвесторами или юридическими лицами с участием иностранных инвестиций".

10. Распоряжение мэра Москвы от 23 декабря 1992 № 575-РМ "О дополнении порядка предоставления участков земель города Москвы".

11. Распоряжение мэра Москвы от 18 декабря 1992 № 571-РМ "О порядке и условиях проведения конкурсов на предоставление в долгосрочную аренду земельных участков в Москве".

12. Распоряжение мэра Москвы от 17 марта 1993 № 162-РМ "Об основных принципах и порядке перерегистрации землепользователей на территории города Москвы".

13. Распоряжение мэра Москвы от 19 марта 1993 № 168-РМ "Об уточнении порядка подготовки распорядительных документов по предоставлению земельных участков для строительства в Москве".

14. Распоряжение мэра Москвы от 12 мая 1993 № 330-РМ "О взаимодействии Москомзема и префектур административных округов по регулированию земельных отношений".

15. Распоряжение мэра Москвы от 21 мая 1993 № 336-РМ "О повышении ответственности за несоблюдение сроков строительства и реконструкции объектов при освоении земельных участков в Москве".

16. Распоряжение мэра Москвы от 2 июля 1993 № 400-РМ "Об уточнении порядка подготовки и выпуска распорядительных документов по предоставлению земельных участков для строительства, реконструкции, реставрации, расширения объектов в Москве".

17. Закон Москвы «Об основах платного землепользования в городе Москве» № 34 от 08.08.1997 (в редакции закона Москвы № 34 от 27.09.1999 года).

18. Распоряжение мэра Москвы от 14 декабря 1993 № 721-РМ "О дополнении к распоряжению мэра Москвы от 18 декабря 1992 № 571-РМ".

19. Распоряжение мэра Москвы от 17 января 1994 № 23-РМ "О некоторых вопросах регулирования земельных и имущественных правоотношений в Москве".

20. Распоряжение мэра Москвы от 7 июля 1994 № 317-РМ "О применении экономических санкций за нарушение сроков строительства и занятие дополнительных земельных участков на территории Москвы".

21. Распоряжение мэра Москвы от 5 сентября 1994 № 430-РМ "О прекращении предоставления земельных участков на праве временного пользования".

22. Распоряжение мэра Москвы от 11 января 1995 № 10-РМ "О заключении договоров аренды земли по инвестиционным объектам на территории Центрального административного округа".

23. Распоряжение мэра Москвы от 29 ноября 1994 № 603-РМ "Об улучшении, подготовки и проведения публичных торгов по предоставлению права на заключение договора аренды земельных участков".

24. Распоряжение мэра Москвы от 7 августа 1996 № 192/1-РМ "О порядке оформления права аренды земельного участка по результатам сделки купли-продажи".

25. Постановление Правительства Москвы от 25 января 1994 № 77 "О ходе работ по регистрации землепользователей и обеспечению взимания платы за землю".

26. Устав Москвы от 28 июня 1995 г.

Контактный телефон:
7 (095) 959-1823 (раб)
7 (095) 596-3067 (дом.)
Солдатенков Владимир Викторович

Copyright © 1994-2016 ООО "К-Пресс"