Черные дыры в Российском Законодательстве 2002'4

Home

Поиск

Издания

Контакты

k-press.ru

Продолжается подписка на наши издания! Вы не забыли подписаться?

К ВОПРОСУ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА И ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНОЙ ПРАКТИКИ

Галиновская Е.А., к.ю.н., ведущий научный сотрудник
Институт законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ

Согласно статье 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», при продаже в соответствии с правилами, установленными статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений стоимость таких земельных участков определяется в порядке, установленном пунктами 2 и 3 настоящей статьи. А именно субъектом Российской Федерации устанавливается цена земли в поселениях с определенной численностью населения в размерах, определенных пунктом 2 настоящей статьи. До установления субъектом Российской Федерации цены земли применяется соответствующая минимальная ставка земельного налога.

Пункт 3 статьи 2 указанного Федерального закона устанавливает, что при продаже земельного участка к его стоимости применяется поправочный коэффициент, учитывающий основной вид использования расположенных на земельном участке здания, строения, сооружения. Поправочные коэффициенты, учитывающие основные виды использования, утверждаются Правительством Российской Федерации в размере от 0,7 до 1,3.

По нашему мнению, отсутствие в настоящее время надлежащим образом утвержденных Правительством Российской Федерации поправочных коэффициентов не может служить существенным препятствием в заключении договора купли-продажи земельного участка в порядке реализации статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации по ряду оснований:

В сложившейся ситуации, на наш взгляд, отсутствие поправочных коэффициентов, утверждаемых Правительством Российской Федерации, не делает определение стоимости земельного участка в данном случае абсолютно невозможным. Подобная точка зрения может быть основана на том, что статья 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставляет субъекту Российской Федерации определенные полномочия в этой области. Утверждение поправочных коэффициентов представляет собой только часть процесса, по уточнению стоимости участка.
Таким образом, согласно установленному порядку, стоимость земли должна устанавливаться субъектом Российской Федерации, и им же должны применяться поправочные коэффициенты, установление которых возложено на Правительство Российской Федерации. Следует заметить, что и в отсутствие указанных коэффициентов субъект Российской Федерации, при установлении стоимости конкретных земельных участков, может учесть, в том числе, и особенности использования расположенных на земельном участке зданий, строений, сооружений, тем самым, в известной степени, восполняя возникший нормативно-правовой пробел в рамках конституционного принципа, согласно которому владение, пользование и распоряжение земельными ресурсами, а также земельное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
Заметим также, что Земельным кодексом Российской Федерации (ст. 36) предоставлено исключительное право собственников зданий, строений и сооружений на приватизацию земельного участка. Возможный отказ в продаже земельного участка указанным субъектам по основаниям отсутствия подзаконного нормативного акта, регулирующего достаточно узкий круг правоотношений, создаст необоснованные препятствия в реализации собственниками недвижимости своего права, а также затормозит процесс надлежащего оформления прав на земельные участки под зданиями, строениями и сооружениями.

В целом, то, что по объективным или субъективным причинам был задержан процесс нормативного обеспечения установленных правил определения стоимости земли, не должно служить барьером в реализации и защите гражданами и юридическими лицами их прав и законных интересов.

Кроме того, запрет на приватизацию земельного участка под находящейся в собственности недвижимостью в сложившейся ситуации надлежит рассматривать как ограничение прав граждан и юридических лиц, которое может быть установлено на основании федерального закона. Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» такого ограничения, как запрет на приватизацию соответствующих земельных участков до принятия Правительством Российской Федерации поправочных коэффициентов не установил.

Цена договора, согласно статье 424 гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливается соглашением сторон, что является общим требованием при заключении договора.

Абзац 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации установил, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. В соответствии с указанным положением, статьей 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» закреплена специальная норма, согласно которой соответствующими органами государственной власти устанавливается цена земельного участка при его продаже.

Следует заметить, что положение о применении устанавливаемых органами государственной власти цен не умаляет общего условия определения окончательной цены по договору соглашением сторон, что соответствует принципу свободы договора, установленному статьей 421 ГК РФ.

Таким образом, цена по договору определяется либо на основании общих положений статьи 424, иных статей ГК РФ, либо на основании принятых и действующих специальных нормативных актов, в том числе земельно-правовых, если объектом договора является земельный участок. При этом возможная ссылка органов государственной власти на то, что цена объекта договора (в том числе земельного участка) в принципе не может быть определена из-за отсутствия отдельных специальных нормативных актов, устанавливающих некоторые правила оценки, представляется малообоснованной, поскольку, как уже говорилось, порядок определения цены урегулирован общими нормами ГК РФ, а также в связи с тем, что круг отношений по определению стоимости имущества и земли в известной степени уже урегулирован и рядом специальных норм, закрепленных как указанным Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», так и иными федеральными нормативными актами, позволяющими определить стоимость объекта договора в сложившемся правовом пространстве.

Помимо высказанных замечаний, хотелось бы обратить внимание на то, что нормы статьи 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» не согласованы с положениями Федерального закона от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», которым устанавливается совершенно иной порядок определения стоимости имущества с привлечением для этого оценщиков (индивидуальных предпринимателей). Кроме того, данной статьей в практику вводится определенное противоречие в определении цены земельного участка, который является объектом оборота. Так, в частности, приобретение земельного участка собственником расположенной на нем недвижимости осуществляется по ценам, устанавливаемым в административном порядке, на основании указанной статьи Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», выкуп же земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо в порядке реквизиции земельного участка должен осуществляться, согласно требованиям Земельного кодекса Российской Федерации, по рыночной стоимости участка.

Нами не оспаривается тот факт, что земельное законодательство не вправе устанавливать нормы, корректирующие общие положения о сделках, в том числе о договоре, о содержании вещных прав и других институтах гражданского права. В этом смысле Земельный кодекс в ряде случаев является примером соблюдения общих требований гражданского законодательства и содержит ряд норм, прямо отсылающих к Гражданскому кодексу РФ.

В то же время земельное законодательство представляет собой самостоятельную отрасль российского законодательства, определяющую правовой режим использования земель в российской федерации на основании своих земельно-правовых принципов, закрепленных статьей 1 Земельного кодекса российской Федерации. И следует обратить внимание на то, что эти принципы по ряду позиций существенно отличаются от принципов законодательства гражданского. Это обусловлено тем, что земля (земельный участок) как объект общественных правовых отношений существенным образом отличается от иных объектов материального мира, в том числе недвижимых вещей.

В связи с этим специальные нормы о земле, в том числе закрепленные Гражданским кодексом Российской Федерации, должны соответствовать нормам Земельного кодекса Российской Федерации, как основного закона отрасли. На это указывает положение статьи 2 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающей, что нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать настоящему Кодексу. Гражданский кодекс, как федеральный закон, в данном случае не представляет исключения.

Считаем также, что Земельный кодекс Российской Федерации вправе устанавливать иные нормы о субъектах, которым может быть предоставлено право постоянного (бессрочного) пользования, а также иные правовые условия реализации правомочий владения, пользования и распоряжения земельными участками, предоставленными лицам, как на праве постоянного (бессрочного) пользования, так и на праве пожизненного наследуемого владения. Это не противоречит, в том числе, и положениям статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что земли могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле.

Напомним, что при разработке и принятии Гражданского кодекса Российской Федерации признавалось значение особого регулирования земельных отношений, в том числе и тем, что Федеральным законом “О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”, в редакции от 30 ноября 1994 года, действие главы 17 Гражданского кодекса было приостановлено до принятия нового Земельного кодекса Российской Федерации, и только затянувшийся процесс разработки и принятия этого федерального закона вынудил ввести главу 17 Гражданского кодекса ранее указанного события. Кроме того, право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения были установлены вначале Земельными кодексом РСФСР от 25 мая 1991 г., как виды прав на землю, и на основании указанных правовых титулов предоставлялись только земельные участки. После этого, также как виды прав на земельные участки, эти правовые институты были заимствованы Гражданским кодексом Российской Федерации.

Контактный телефон:
7 (095) 332-75-82 (раб.)
Галиновская Елена Анатольевна