Компьютер в бухгалтерском учете и аудите 1998'2
	Home Поиск Издания Контакты k-press.ru

Продолжается подписка на наши издания! Вы не забыли подписаться?

Оценка недвижимости с помощью
программы “Оценщик”

В условиях рыночной экономики предприятия все чаще сталкиваются с необходимостью произвести оценку внеоборотных активов. Такая оценка становится необходимой, например, в следующих ситуациях.

• Предприятие неоднократно производило переоценку основных средств в соответствии с коэффициентами Госкомстата. В результате стоимость имущества предприятия оказалась сильно завышена и налог на имущество стал непосильным.
• Предприятие намерено взять кредит под залог имущества, и кредитора интересует рыночная стоимость залога.
• Предполагается продажа или покупка основных средств.
• Предприятие намерено перевести бухучет на один из западных стандартов, чтобы заинтересовать инвестора.

проводит оценку различных видов активов:

• интеллектуальной собственности;
• объектов недвижимости;
• машин и оборудования.

Для оценки объектов недвижимости была разработана программа “Оценщик”.

Программа включает в себя расчетный модуль, стандартные базы данных и обновляемые базы данных, поставленные вместе с программой. Кроме того, программа позволяет обрабатывать базы данных пользователя, сформированные с учетом определенных ограничений.

“Оценщик” позволяет провести оценку объектов с помощью подходов, наиболее широко используемых в настоящее время в области оценки недвижимости (рис. 1).

В программе используются следующие методы.

• Метод стоимости замещения. Данный метод оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины затрат на строительство аналогичного объекта и его износа при непременном условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.
• Метод дисконтированных денежных потоков и метод капитализации, позволяющие инвестору оценить привлекательность объекта на основе ожидаемых доходов.
• Метод регрессии, основанный на сравнительном анализе сделок на рынке недвижимости, при обязательном учете влияющих на цену факторов. Данный метод эффективно работает при достаточно подробной информации о совершаемых сделках.

Данный метод использует структурированную базу данных, основанную на сборниках укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС). Для того чтобы определить стоимость объекта недвижимости, нужно задать следующую информацию (рис. 2):

• отрасль, к которой относится объект;
• регион строительства;
• конструкция здания (сооружения);
• строительный объем;
• группа капитальности;
• амортизация элементов объекта.

Доля элементов в общей стоимости объекта для подсчета амортизации определяется из УПВС.

С использованием метода стоимости замещения могут быть получены следующие значения:

• базовая восстановительная стоимость одного кубического метра строительного объема;
• восстановительная стоимость объекта без учета износа;
• восстановительная стоимость объекта с учетом износа;
• стоимость объекта с учетом переоценки.

Переоценка может производится по региональным, отраслевым коэффициентам, или по коэффициентам Госкомстата.

Данный метод предполагает, что стоимость объекта недвижимости эквивалентна сумме дисконтированных платежей, которые уплатил бы покупатель за аренду аналогичного помещения в течение определенного срока.

При использовании данного метода необходимо задать данные для определения доходов от использования объекта недвижимости и затрат на его содержание, а также ставку дисконта и коэффициент возврата капитала (рис. 3).

Данный метод основывается на предположении, что недвижимость, приносящая равный доход, будет продаваться по одинаковой цене. Для определения цены по этому методу необходимо иметь базу данных по продажам недвижимости, содержащую данные по цене продажи и величине ежегодного дохода от использования объектов недвижимости. Кроме перечисленной, база данных может содержать информацию о назначении объектов, их состоянии и т.д. На основании этой дополнительной информации, с использованием возможности программы может быть составлена выборка данных, которые будут использованы при расчетах (рис. 4).

Для расчета цены объекта с использованием метода регрессии необходимо использовать базу данных по продажам недвижимости, содержащую информацию по цене продаж и нескольким параметрам, влияющим на величину цены. На основании этих данных строится полином, моделирующий зависимость цены от влияющих параметров. Затем, после подстановки значений параметров оцениваемого объекта в полином подсчитывается цена объекта.

При расчете цены нужно учитывать тот факт, что часть заключенных сделок основывается на неценовых факторах: срочная продажа, сговор покупателя с продавцом. Поэтому программа позволяет производить обучение — отброс данных, сильно выпадающих из общей тенденции (рис. 5).

Обучение проводится одним из следующих способов.

• По полной выборке. При расчетах используются все продажи из базы данных.
• С автоматической отбраковкой объектов: пользователь назначает максимальное отклонение расчетных данных от фактических. Если отклонение превышает заданную величину, данные по объекту не учитываются при расчете цены.
• С графической отбраковкой объектов: пользователь на графике выбирает объекты, которые не должны быть использованы в расчете.

Таким образом, программа “Оценщик” позволяет проводить расчет цены объектов недвижимости с помощью широкого набора подходов и методов, выбирая оптимальный для каждой конкретной ситуации.

Copyright © 1994-2016 ООО "К-Пресс"